Аренда безвозмездное пользование

Содержание

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Интересную подборку судебной практики по договору безвозмездного пользования предлагает КонсультантПлюс. Доступ к системе КонсультантПлюс можно оформить на временной основе бесплатно.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.

В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Подпишитесь на рассылку

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Аренда и наем жилья».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Даже в наше, донельзя меркантильное, время нередки случаи, когда один хороший человек дарит или отдает другому часть своего имущества. Если стоимость подарка невелика, то и проблем никаких не возникает, подарили – поблагодарили – пользуемся. Для более ценных подарков, например, земельного участка, лучше оформить все по закону: создать договор дарения, официально зарегистрировать право нового владельца в государственных органах, и уже тогда в полной мере наслаждаться радостью обладания новой собственностью. Но как быть, если часть своего имущества желает передать не гражданин гражданину, а одна организация другой? Закон прямо запрещает любые подарки между организациями, если они стоят дороже 3 тыс. рублей. В таких случаях на помощь приходит договор безвозмездной передачи имущества в собственность.

Что такое безвозмездное пользование

Этот процесс схож с дарением тем, что передающая сторона по закону не может рассчитывать ни на оплату, ни на какие-либо услуги или уступки со стороны получателя, ни на получение какого-либо имущества взамен. Получатель может пользоваться имуществом, но обязан вернуть его в срок (если это указано договором) и прав собственности на переданный объект не получает.

Когда и между кем заключается договор о безвозмездной передаче имущества в собственность, чем регламентировано

Конечно, никакой закон не запрещает воспользоваться подобным способом и другим категориям лиц, но в российской действительности чаще всего договор безвозмездной передачи используется в отношениях между организациями. Поскольку в альтруизме и бескорыстности коммерсантов заподозрить сложно, то в большинстве случаев объект переходит от материнской компании к дочерним. А если у учредителя материнской компании в собственности более 50% ее активов, то и налогом такая сделка не облагается. Нередки случаи, когда владелец компании передает своему детищу активы, принадлежащие лично ему как физическому лицу. Подобные сделки законом также не запрещены.

Безвозмездность при передаче имущества вполне допустима для некоммерческих бюджетных организаций. В этом случае не существует практически никаких ограничений. Бюджетные организации вправе получить какое-либо имущество как от физических лиц, так и от коммерческих структур.

В качестве примера распространенных видов подобных сделок можно привести передачу муниципального имущества. Чаще всего оно передается местной администрацией гражданам или организациям для ведения некоммерческой деятельности, например, благотворительности. Договор в таких случаях составляется госструктурами, а в остальном эти сделки подчиняются тем же правилам, что и остальные, перечисленные нами.

Юридическое определение договоров передачи имущества приведено в 423 и 689 статьях Гражданского Кодекса РФ.

Кто может передавать имущество безвозмездно, права и обязанности сторон Список прав обоих участников сделки невелик – так, в частности, передающая сторона (в юридических документах она может еще именоваться ссудодателем) вправе передать имущество, не ожидая взамен никаких благ, а принимающая сторона (ссудополучатель) имеет право принять или отказаться от него в любой момент до заключения договора. Ссудодатель имеет право отменить сделку, если ссудополучателем по отношению к нему было совершено тяжкое преступление, например, покушение на убийство. Во время пользования объектом получающая сторона вправе внести в него улучшения, не ожидая какого-либо возмещения за это. На этом список прав исчерпывается.

Перечень обязанностей сторон несколько обширней.

Ссудодатель обязан Ссудополучатель обязан
Передать объект сделки в нормальном состоянии (без брака) Пользоваться имуществом, строго соблюдая условия договора
Любые имеющиеся дефекты и недостатки объекта должны быть отражены в договоре Сохранять имущество в исправном состоянии, постоянно и своевременно проводя необходимые процедуры (например, капитальный ремонт, если речь идет о недвижимости)
За их утаивание ссудополучатель понесет ответственность перед законом, особенно если из-за этого пострадает чье-то здоровье Оплачивать расходы, связанные с выполнением обязательств из предыдущего пункта, если ссудодатель не указал в договоре, что принимает эти расходы на себя
По истечении срока действия договора вернуть имущество в сохранном виде

Виды безвозмездно передаваемого имущества

Безвозмездная передача допускается для любого вида «непотребляемого» имущества, т. е. которое не меняет своих физических свойств и не может быть разрушено в процессе пользования им. Это может быть как недвижимое (земельный участок, строение, жилой дом или квартира), так и движимое имущество (транспортные средства, промышленное или торговое оборудование, предметы обстановки и другие ценности).

Когда запрещено передавать имущество в собственность

Обсудив способы передачи имущества и его виды, рассмотрим теперь те случаи, когда такая передача законом запрещается. Их совсем немного.

Во-первых, коммерческие организации не вправе безвозмездно передавать имущество своему руководителю, учредителю или члену правления, хотя обратный процесс законом позволен. Также компании не могут передать имущество сотруднику надзорных органов.

Во-вторых, ограничение на передачу накладывается на объекты недвижимости, официально признанные архитектурными или природными памятниками и охраняемые государством.

Особенности оформления, сроки

Заключить договор допускается как на определенный срок, так и без указания конкретной даты. Когда сроки не определены, действие договора продляется автоматически. Принимающей стороне достаточно продолжить пользоваться переданным объектом, соблюдая прочие условия, указанные в документе. Нужно лишь заручиться согласием ссудодателя на продление. При этом бессрочный договор должен обязательно содержать условия своего расторжения. В нем необходимо четко прописать те случаи, когда передающая сторона может потребовать вернуть свое имущество, и срок заблаговременного извещения ссудополучателя о своих намерениях. Обычный срок такого извещения, установленный Гражданским Кодексом – один месяц.

Досрочно расторгнуть договор передающая сторона может, если ссудополучатель использует полученное имущество не так, как было договорено, не поддерживает его в должном состоянии, из-за чего ухудшаются характеристики объекта или передает его кому-то еще, не получив согласия собственника.

Поводами для расторжения договора по инициативе принимающей стороны могут стать, во-первых, дефекты имущества, которые обнаружились в процессе пользования, но не были упомянуты в договоре. Во-вторых, обоснованные претензии третьих лиц на владение объектом сделки, о которых ссудополучатель также не был проинформирован. И, наконец, не передача ссудодателем самого объекта или документов к нему может несколько затруднить пользование им и тоже является поводом для расторжения.

Договор может быть расторгнут еще и в случае смерти ссудополучателя, если это физическое лицо, или ликвидации организации. Тогда имущество возвращается во владение хозяина. Если же не станет ссудодателя, то договор продолжает оставаться в силе, но все права и обязанности передающей стороны переходят к наследникам.

Важно помнить, что все поводы для расторжения должны быть ясно отражены в договоре.

Договор безвозмездной передачи имущества – образец

В заключение предлагаем пошагово рассмотреть все обязательные пункты этого документа:

  1. В первую очередь, это информация об участниках сделки. Для граждан это имена, фамилии и данные паспортов. От организации же, помимо полного названия, потребуются еще сведения о ее представителях, включая должность и указание на документ доверенности, дающий им право заключить сделку.
  2. Второй пункт – описание самого объекта договора. Чем детальней оно будет составлено, тем лучше. Важно, чтобы по описанию можно было четко идентифицировать передаваемое имущество. Сюда же вносятся сведения об имеющихся дефектах и недостатках объекта. Напомним, это законная обязанность ссудодателя. Также здесь следует отразить и стоимость имущества, подкрепленную документами, например, справкой из оценочного бюро. Если вдруг случится повреждение или утрата объекта, именно указанная в договоре сумма станет основой для взаимных расчетов сторон сделки.
  3. В третьем пункте необходимо ясно сформулировать позволенные способы использования передаваемого объекта.
  4. Следующий пункт содержит перечень обязанностей обеих сторон, о которых мы упоминали выше. В большинстве случаев они регламентируются статьями ГК РФ, но если между сторонами существуют какие-то нестандартные договоренности, их следует отразить в этом пункте.
  5. Пятый пункт отведен для установления ответственности участников сделки. В нем следует описать возможные риски пользования, способы возмещения ущерба и все поводы для расторжения договора.
  6. Шестой пункт должен быть посвящен расходам ссудополучателя на поддержание имущества в должном состоянии. По закону это целиком входит в зону ответственности принимающей стороны, но буквальное следование правилам может не всегда быть удобно обоим участникам сделки. Сторонам позволяется договориться, например, о совместном несении расходов на ремонт, но эту договоренность нужно будет зафиксировать документально.
  7. Пункт седьмой, содержащий информацию о сроках действия договора, сроках извещения о расторжении и возможных изменениях. Изменения допускаются только по предварительному соглашению участников и действительны исключительно в письменном виде, заверенные подписями обеих сторон. Сроки действия договора мы достаточно подробно рассматривали выше.
  8. В заключительном пункте требуется отразить все важные, но не вошедшие в предыдущие разделы, условия. Сюда могут быть включены способы решения споров между сторонами, упоминание об освобождении от ответственности в случае какого-либо форс-мажора и прочие дополнительные положения.
  9. Затем следуют подписи и реквизиты участников договора. Письменное заключение договора по установленному образцу необходимо для объектов стоимостью более 10 тыс. рублей. Обязательного нотариального заверения закон не требует, такое решение принимается сторонами по своему усмотрению.

Подводя итоги, можно констатировать, что безвозмездная передача – довольно удобная форма сделки. Несомненными плюсами являются законная возможность избежать уплаты налога на сделку и неокончательность сделки, которая, в отличие от договора дарения, позволит минимизировать риски, связанные с возвратом. Конечно, при условии, что все документы оформлены верно.

Тигра, спасибо за всегдашнюю скрупулезность в текстах!
Есть сомнения:
Второй случай-договор безвозмездного пользования, заключённый между двумя субъектами, доля частия одного субъекта которого более установленного норматива.
Здесь нужно рассматривать в связке две нормы: ст. 128 ГК РФ и ст.38 НК РФ.

И не забывать о целостности норм НК РФ, в случае если нет прямого упоминания об исключении. Статья 38. Объект налогообложения
2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к
имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но тут, если я правильно поняла, суть в том, что отныне (если опираться на приведенное Вами письмо) отношения по договору ссуды перестают приравниваться к передаче имущественного права.
Только я боюсь, что опираться на приведенное Вами письмо от 26.03.07г. может оказаться не очень безопасно: в этом ведомстве письма на одну и ту же тему бывают очень разными. Привожу одно более позднее, чем то, что Вы нашли. Причем, обратите внимание, ссылки в обоих письмах на одинаковые статьи и пр.документы, а вот выводы… противоположные.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от15 августа 2007 г. N 03-11-04/3/324
Вопрос: Организация — плательщик ЕНВД осуществляет предпринимательскую деятельность в виде розничной торговли продуктамипитания. При этом в своей деятельности использует торговое оборудование учредителя (уставный капитал на 100% состоит из вклада физического лица-учредителя). Нужно ли экономическую выгоду от безвозмездного пользования имуществом учредителя облагать налогом на прибыль, НДФЛ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо от 2 июля 2007 г. N 49 по вопросу о порядке применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход при безвозмездном пользовании имуществом сообщает следующее.
Исходя из ситуации, изложенной в письме, организация осуществляет розничную торговлю продуктами питания и в своей деятельности использует торговое оборудование, полученное от единственного учредителя — физического лица (уставный капитал на 100% состоит из вклада физического лица — учредителя) по договору безвозмездного пользования. В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования применяются правила,
предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем 1 пункта 2 статьи 610, подпунктом 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, подпунктом 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.
Согласно рекомендациям, выработанным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по обзору практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), для оценки размера дохода при безвозмездном пользовании имуществом следует руководствоваться пунктом 8 статьи 250 Кодекса. При этом указано, что в силу этой нормы доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается в качестве внереализационного
дохода. Применение пункта 8 статьи 250 Кодекса не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Установленный указанной нормой принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98). Таким образом, при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, облагаемой единым налогом на вмененный доход, экономическая выгода организации в виде имущественного права на торговое оборудование, полученное в безвозмездное пользование, подлежит обложению налогом на прибыль. По налогу на доходы физических лиц в данном случае не возникает объекта налогообложения.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
Ну вот и что прикажете думать, закрыта тема ИЛИ КАК ?!?!

В письмах наших читателей нередко описывается следующая ситуация. Организация бесплатно пользуется помещением или иным имуществом, принадлежащим другой компании, либо вообще не заключая при этом никакого договора (например, аренды и пр.), либо по договору безвозмездного пользования (срочному или бессрочному). Хотелось бы предупредить о возможных негативных налоговых последствиях такого пользования.

Что вам за это будет

Дело в том, что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права на пользование имуществом <1>. Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если вы не учтете его при расчете налоговой базы по налогу на прибыль или налогу при УСНО <2>, то налоговики, обнаружив такое положение вещей, сделают следующее:

📌 Реклама Отключить

— доначислят налог на прибыль (налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО) с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду <3>;
— начислят соответствующие пени <4>;
— оштрафуют за неуплату налога на прибыль («упрощенного» налога) в размере 20% от суммы неуплаченного налога <5>.

Внимание! У того, кто предоставляет свое имущество в безвозмездное пользование, тоже могут быть проблемы. Во-первых, он не вправе начислять амортизацию по такому имуществу <6>, во-вторых, ему могут доначислить НДС с рыночной стоимости аренды аналогичного имущества <7>.

Это нам подтвердили и в ФНС России.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ — Государственный советник РФ 1 класса

«При проведении выездных проверок налоговые органы обращают особое внимание на правовые основания использования налогоплательщиком в своей деятельности имущества, имущественных прав, работ и услуг других лиц.

📌 Реклама Отключить

Если организация получила от другой организации право безвозмездно пользоваться ее имуществом (к примеру, офисом), то в этом случае она обязана включить в налоговую базу сумму внереализационных доходов, определяемую исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества без учета НДС. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ <8>».

Все перечисленные последствия будут и тогда, когда право безвозмездно пользоваться имуществом вы получили от своего учредителя, чья доля в вашем уставном капитале составляет более 50% <9>. Ведь для целей налогообложения не учитываются доходы в виде полученного безвозмездно от учредителя имущества, а не имущественного права <10>.

Единственные, кто не должны учитывать в составе доходов для целей налогообложения прибыли безвозмездно полученное имущественное право, — это некоммерческие организации, бесплатно пользующиеся государственным и муниципальным имуществом для ведения уставной деятельности <11>.

📌 Реклама Отключить

Когда нужно признавать «безвозмездный» доход

Что касается даты признания дохода при безвозмездном пользовании имуществом, то для организаций, использующих метод начисления, все более-менее ясно: они должны признавать такие доходы в течение всего периода пользования имуществом на конец каждого квартала (месяца) <12>. Кстати, многие упрощенцы не хотят признавать доход в виде безвозмездно полученного имущественного права, так как реально никаких денег они не получают и момент признания дохода в такой ситуации не определен.

Такая позиция ошибочна. Ведь доход — это не только фактическое поступление денег, но и получение иного имущества или имущественных прав <13>. Более того, внереализационные доходы у упрощенцев учитываются в том же порядке, что и у организаций, применяющих общий режим налогообложения <14>. А у последних безвозмездно полученное имущественное право прямо названо в числе доходов. Если же говорить языком экономики, то доход (экономическая выгода) от безвозмездного пользования имуществом заключается в сбереженных деньгах, которые упрощенец уплатил бы, если бы пользовался имуществом за плату.

📌 Реклама Отключить

А вот что нам ответили в ФНС насчет даты признания дохода упрощенцами при безвозмездном пользовании имуществом.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ, Государственный советник РФ 1 класса
«Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, датой получения дохода в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом является:
<или> дата подписания документов, подтверждающих передачу имущественных прав;
<или> день фактического получения имущественных прав на безвозмездное пользование имуществом».

Получается, что если имеется документ, в котором указано, на какой срок передается имущество, то нужно учесть сразу доход за все время пользования имуществом. Если же такого документа нет, то доход должен определяться в каждом из отчетных периодов исходя из стоимости аренды аналогичного имущества.

📌 Реклама Отключить

Как можно смягчить неприятные последствия

Выходит, что при безвозмездном пользовании имуществом лучше вообще не иметь у себя никаких документов, из которых было бы ясно, как долго вы этим имуществом пользуетесь. В этом случае вы хотя бы сможете сказать налоговикам, что «всего неделю как переехали в этот офис». Таким образом, вменяемый вам налогооблагаемый доход будет небольшим и вы можете отделаться, что называется, малой кровью. Но учтите, что налоговая может доказать обратное, а именно что помещением вы пользуетесь продолжительное время. Инспекторы могут опросить ваших соседей по офисному зданию, или же вас запросто может выдать, к примеру, старое рекламное объявление в прессе с указанием вашего адреса. И тогда уже доначисления налогов и других неприятностей не избежать.

Но даже в этом случае сдаваться рано. У вас есть немало шансов оспорить в суде правильность определения налоговиками рыночной цены аренды аналогичного имущества, исходя из которой они определяют полученный доход <15>. Дело в том, что для сравнения цен им не часто удается найти идентичные или однородные объекты, особенно если это недвижимость. Судебные споры по этому вопросу, которые выиграла бы ИФНС, встречаются редко. Да и то это происходит, когда налогоплательщик и не пытается оспорить правильность определения налоговиками рыночной цены <16>.

📌 Реклама Отключить

ПРЕДУПРЕДИ РУКОВОДИТЕЛЯ

Если налоговым органам станет известно, что ваша компания пользуется чужим имуществом безвозмездно, они обязательно доначислят налог с денег, сэкономленных на аренде, а также оштрафуют вашу организацию.

* * *

Итак, безвозмездное пользование имуществом сродни бесплатному сыру, который, как известно, бывает только в мышеловке. Это может привести к дополнительным налоговым рискам. Поэтому, прежде чем радоваться возможности не платить, к примеру, за занимаемое помещение, адекватно оцените все возможные негативные последствия такой ситуации. Все-таки безопаснее заключить договор аренды, пусть и с небольшой арендной платой, которую вы будете включать в расходы, и спать спокойно, чем вздрагивать от каждого звонка из ИФНС.

📌 Реклама Отключить

Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» N 08, 2010

Пользоваться временно недвижимостью, включая и коммерческого назначения, допускается как на платной основе, так и бесплатно. В то же время, безвозмездная аренда нежилого помещения, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, имеет свои особенности.

Если их не знать, есть большая вероятность предъявления требований от налоговой. Поэтому в этой статье вы узнаете особенности сдачи в аренду коммерческого нежилого помещения на безвозмездной основе между юридическими лицами, а также когда собственник физическое лицо.

А также, расскажем о всех важных нюансах, кроме того сможете скачать образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения, который содержит все необходимые и существенные условия. В общем постараемся помочь максимально разобраться в этом вопросе.

У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.

Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.

Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара.

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

  • поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
  • осуществлять текущий ремонт;
  • нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора

В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.

В их число будут входить такие данные.

В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.

Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.

Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.

С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.

Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.

В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.

Нужна ли регистрация

Как известно, договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации (см. пункт 2 статей 609, 651 ГК РФ).

Давайте разберёмся, распространяются ли данные нормы по отношению к договору ссуды (безвозмездного пользования).

Договору ссуды уделено внимание в Главе 36 ГК РФ. В статье 689 приводятся ссылка на некоторые правовые нормы об аренде, но в них речь о государственной регистрации сделки не идёт.

Следовательно, по общему правилу, договор безвозмездной аренды в дополнительной государственной регистрации не нуждается.

Исключение сделано в отношении объектов культурного наследия. Для договора в отношении них государственная регистрация необходима независимо от того, на какой срок подписано соглашение.

Налоги и налоговые риски

Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.

Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.

В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.

Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.

При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.

Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), мы приводим примерный образец соглашения.

Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании добавьте свои пункты или исключите лишнее.

Надеемся что, данный материал помог вам разобраться в особенностях безвозмездной аренды коммерческого объекта недвижимости.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *