Аренда предприятия

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Входят также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору:

— за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства;

— передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

— права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

— права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

— уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ к арендатору не переходят права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, то есть арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Договор аренды предприятия, также как и договор аренды зданий и сооружений, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключается. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора.

Арендодатель до передачи предприятия в аренду обязан письменно уведомить об этом своих кредиторов.

Кредитор, не сообщивший в письменном виде арендодателю о согласии на перевод долга, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков.

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, который не был уведомлен арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Следует обратить внимание на то, что задолженность арендодателя перед бюджетными и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 2 ГК РФ к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, обязанность составления акта возлагается на арендодателя.

По договору аренды предприятия, если договор не содержит иных условий, арендатору предоставлены широкие права. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

· продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Это допускается при условии, что данные действия не влекут уменьшения стоимости предприятия и не нарушают других положений договора аренды предприятия;

· вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

На арендатора возлагаются следующие обязанности:

· поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии;

· осуществление текущего и капитального ремонта;

· осуществление расходов, связанных с эксплуатацией предприятия, платежей по страхованию арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятие возвращается арендодателю, при этом подготовка предприятия к передаче, составление передаточного акта осуществляется арендатором и за его счет.

Как быть с работниками предприятия, передаваемого в аренду? По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме.

Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации:

«Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение

Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника».

Как следует из текста приведенной статьи перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.

Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно.

Более подробно с вопросами, касающимися аренды, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Аренда».

Аренда предприятий

Предметом договора аренды могут быть не только отдельные объекты имущества, но и предприятие в целом, то есть предприятие может быть арендовано как имущественный комплекс. Отношения сторон при аренде предприятий строятся на основании положений параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Об особенностях аренды имущественного комплекса, Вы узнаете в настоящей статье.

Согласно статье 132 ГК РФ предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (статья 656 ГК РФ):

– за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

– передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

– иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

– права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

– уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, иными словами, арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (пункт 1 статьи 657 ГК РФ).

Кредитор, не сообщивший письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков (пункт 2 статьи 657 ГК РФ).

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, не уведомленный арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (пункт 4 статьи 657 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (статья 658 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 658 ГК РФ установлено, что данный договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта (статья 659 ГК РФ).

В обязанности арендодателя входит подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, то расходы арендодатель осуществляет за свой счет.

Договором аренды предприятия арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Это возможно только при условии, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 660 ГК РФ). Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Обязанности арендатора по содержанию и оплате расходов на его эксплуатацию установлены статьей 661 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 661 ГК РФ арендатор предприятия обязан на протяжении всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт.

Если иное не установлено договором аренды предприятия на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 662 ГК РФ).

При этом арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что расходы, произведенные арендатором на эти улучшения, повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 664 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) для целей налогообложения прибыли в состав амортизируемого имущества организации включается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Главой 25 «Налог на прибыль» НК РФ не предусмотрено включение организацией-арендатором имущества, полученного по договору аренды предприятия в состав амортизируемого имущества. Следовательно, для целей налогообложения прибыли амортизация по основным средствам, полученным в составе имущественного комплекса арендованного предприятия, арендатором не начисляется и в состав расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не включается. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2007 года № 03-03-06/1/101.

Если предметом лизинга является имущественный комплекс, коэффициент ускоренной амортизации может быть применен налогоплательщиком в отношении каждого амортизируемого объекта основных средств, входящего в данный имущественный комплекс, за исключением основных средств, относящихся к первой, второй и третьей амортизационным группам, в случае если амортизация по данным основным средствам начисляется нелинейным методом (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 сентября 2007 года № 03-03-06/1/692).

Статья 268.1 НК РФ регулирует порядок признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса, и в данной статье мы рассмотрим этот вопрос по аналогии с выкупом арендованного имущества.

В соответствии с указанной статьей в целях налогообложения прибыли разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика в порядке, установленном статьей 268.1 НК РФ.

Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов.

Сумма уплачиваемой надбавки (получаемой скидки) при приобретении предприятия как имущественного комплекса определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса, определяемой по передаточному акту (пункт 2 статьи 268.1 НК РФ).

Надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно, в течение пяти лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Скидка, получаемая покупателем предприятия, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 2 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Для продавца убыток, полученный от реализации предприятия как имущественного комплекса, признается расходом, учитываемым в целях налогообложения в порядке, установленном статьей 283 НК РФ (пункт 4 статьи 268.1 НК РФ).

Расходы покупателя на приобретение в составе предприятия активов и имущественных прав, в составе предприятия как имущественного комплекса, определяются как стоимость активов и имущественных прав, определяемая по передаточному акту, причем не оговорено, как она формируется в передаточном акте, что может вызвать много вопросов и злоупотреблений из-за искусственной накрутки сумм активов и пассивов в передаточном акте.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Договор аренды предприятий

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).

Особенности договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

  • договора аренды по передаче непотребляемых вещей;
  • договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);
  • договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
  • договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

договора составляют права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

  • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);
  • возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

Арендатор обязан:

  • в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);
  • вносить арендную плату в соответствии с договором;
  • после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.


1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к статье 132 Гражданского Кодекса РФ

1. ГК употребляет термин «предприятие» в двух значениях — государственное или муниципальное предприятие (см. комментарий к ст. 115) как юридическое лицо — субъект гражданского права (в действующем законодательстве этот термин применяется и в отношении хозяйственных обществ и товариществ) и предприятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.

2. Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки.

1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества. Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или договором. Так, согласно п. 2 ст. 340 ГК в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, а ст. ст. 559 и 656 ГК предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца (арендодателя), полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю (арендатору).

2) Это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

3) Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

4) При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

3. Предприятие может быть объектом различных сделок — купли-продажи, залога, аренды, наследования и др. как в целом, так и в части. Однако согласно ст. 575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала, в том числе его права и обязанности, приобретенные от имени юридического лица.

Новая редакция Ст. 656 ГК РФ

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарий к Ст. 656 ГК РФ

1. Определение. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

2. Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора является его специфический объект — действующий имущественный комплекс («предприятие на ходу»), фактически используемый в предпринимательской деятельности (В.В. Витрянский).

3. В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Наука.

Арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.; материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, — запасы сырья, материалов, топлива и пр. — арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме).

Г.С.Шапкина

Другой комментарий к Ст. 656 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не только тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается особым видом недвижимости (см. статью 132 Гражданского кодекса России), но и тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект — предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. (ст. 21) (Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.) и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (ст. 16) (Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325) допускали сдачу в аренду предприятий. Но договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия — особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

В ГК договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма, и не служит более основанием приобретения статуса особой организационно-правовой формы юридического лица — арендного предприятия. Действующему законодательству такая организационно-правовая форма юридического лица неизвестна.

Совершение данного договора (подобно договору купли-продажи) не влечет прекращения предпринимательской деятельности, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменения в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права, равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Договор аренды предприятия — консенсуальный, возмездный, взаимный.

2. В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (см. комментарий к п. 2 ст. 650 ГК РФ) (далее — общие положения ГК об аренде, о договоре, обязательствах и сделках).

Как следует из п. 1, предприятие предоставляется арендатору «во временное владение и пользование». Значит, в отличие от общих положений об аренде (см. ч. 1 ст. 606 ГК РФ) исключена аренда, при которой арендодатель предоставляет предприятие только во временное пользование.

3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 5, не содержат каких-либо предписаний о субъектах договора аренды предприятия. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по договору — физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника предприятия, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Так, в тех случаях, когда объектом аренды является имущественный комплекс государственного или муниципального унитарного предприятия, арендодателем вправе выступать соответствующий государственный или муниципальный орган (см. комментарий к ст. 608 ГК РФ). Если же предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, находится в собственности коммерческих и некоммерческих организаций, основанных на частной форме собственности, либо граждан, то арендодателями выступают его собственники.

Арендатор — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, арендующее предприятие для предпринимательской деятельности, а также граждане — индивидуальные предприниматели.

4. Объект аренды предприятия — имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Однако именно как предприятие в аренду может быть сдана не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Так, объектом аренды может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица. Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения объектов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК РФ). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК «Аренда предприятий». Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88).

5. Предприятие как арендуемый имущественный комплекс представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов. Для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Комментируемая статья в отличие от правил п. 2 ст. 561 ГК о купле-продаже предприятия не содержит каких-либо предписаний об удостоверении состава предприятия. Но несмотря на это, состав предприятия обычно определяется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований, а также бухгалтерского баланса, отражающего все активы и долги предприятия (если таковой согласно законодательству о бухгалтерском учете составляется арендодателем).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, такое имущество не может входить в арендуемый имущественный комплекс либо для его включения в состав предприятия должны быть преодолены ограничительные требования закона.

6. Согласно п. 1 комментируемой статьи в составе предприятия условно выделяются несколько групп объектов с различным правовым режимом: первая — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». Сказанное означает, в частности, что в договоре порядок и условия передачи отдельных объектов могут быть определены таким образом, что применительно к ним не может быть исполнено, в частности, требование относительно их возврата и говорить о возврате можно лишь с учетом конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам, поскольку реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.

Сказанное означает, что если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то включенные в его состав отдельные объекты могут, согласно условиям договора, передаваться и без цели возврата.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить также исключительные права, способные по своей природе к использованию в предпринимательской деятельности. Среди них права на использование изобретений, промышленных образцов, полезных моделей, фирменного наименования, права на товарный знак, знак обслуживания, на наименование места происхождения товара, права на служебную и коммерческую тайну и проч. Исключительное право его может передаваться владельцем другому лицу как на возмездных, так и безвозмездных началах и на основании гражданско-правового договора (лицензионного, договора коммерческой концессии) путем заявления об открытой лицензии и иным образом согласно правовым актам об интеллектуальной собственности.

Условия договора по уступке принадлежащих арендодателю прав требования зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю и могут регулироваться как общими положениями об уступке права требования (ст. 382 — 390 ГК РФ), так и специальными, к примеру, нормами гл. 43 «Финансирование под уступку денежного требования». Условия о переводе арендодателем на арендатора своих долгов определяются по правилам о переводе долга (ст. 391 — 392, ст. 657 ГК РФ).

Поскольку элементы имущественного комплекса предприятия подлежат передаче не только «в порядке, на условиях», но и «в пределах», предусмотренных договором, то стороны вправе как установить пределы осуществления прав, так и исключить из состава предприятия отдельные его элементы, указанные в документах, удостоверяющих состав предприятия. В частности, как правило, арендатору передаются права пользования лишь на ту часть земельного участка, которая занята входящим в комплекс зданием или сооружением и необходима для его использования.

7. Не все элементы имущественного комплекса принадлежат арендодателю на праве собственности. Если арендодатель не является собственником имущества, в комментируемой статье установлено правило о том, что права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, в том числе землей, водой и другими природными ресурсами, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Имеется в виду как общее, так и специальное законодательство, определяющее правомочия по распоряжению соответствующими объектами, в частности, земельное, водное, лесное, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами. Так, если объект (к примеру, здание, сооружение, оборудование и проч.) принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, арендодатель передает права владения и пользования арендованным имуществом другому лицу лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ), в отношении земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).

8. Согласно п. 2 комментируемой статьи при аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Правило сформулировано как диспозитивное. Предусмотрено, что право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами. Полагаем, что последнее положение не подлежит применению как противоречащее Федеральному закону от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430). Согласно п. 1 ст. 7 названного Закона «вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем». Данное императивное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью лицензиата.

Из сказанного выше следует, что стороны не должны включать в имущественный комплекс арендуемого предприятия обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Если все же в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью (к примеру, из-за отказа арендатору в предоставлении лицензии на новый срок, либо приостановления действия лицензии, либо вследствие аннулирования лицензии в период действия договора и т.д.), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя в обязательствах, связанных с арендуемым предприятием.

Так, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства арендодателя по выполнению подлежащих лицензированию работ по ремонту авиационной техники (при условии, что лицензия арендатора на подобные работы в период действия договора была аннулирована) арендодатель продолжает оставаться лицом, обязанным выполнить указанные ремонтные работы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *