Арендодатель и арендатор

ДОГОВОР АРЕНДЫ

объекта недвижимостиг. «» 2020 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .

1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.

1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.

1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2020 года).

СРОК АРЕНДЫ

2.1. Договор заключен на срок до «»2020 года и вступает в силу с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).

2.2. По истечении срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного Объекта на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за дней до окончания срока действия настоящего договора. До момента заключения нового договора стороны руководствуются настоящим договором, но не более дней.

2.3. В момент подписания Акта приема-передачи, Арендатор назначает из числа своих работников уполномоченное лицо, наделяемое правами согласования вопросов, вытекающих из настоящего Договора, и извещает об этом Арендодателя.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей в месяц, в том числе НДС.

3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором в рублях ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее числа текущего месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

3.3. По соглашению Сторон арендная плата может производиться любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ.

3.4. Арендная плата не включает в себя затраты на текущий и капитальный ремонт Объекта.

3.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще раз в течение года и при условии уведомления Арендатора об изменении арендной платы не менее чем за дней до момента введения новой платы.

3.6. За первый месяц аренды арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема-передачи, при этом сумма арендной платы исчисляется пропорционально количеству дней в месяце, когда был передан Объект и перечисляется Арендодателю в течение банковских дней с момента подписания Акта приема-передачи.

3.7. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате услуг внутризоновой, междугородней, международной связи на основании выставленных счетов в течение дней с момента выставления счета Арендодателем.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель обязан:

4.1.1. Передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи;

4.1.2. Предоставить Объект в состоянии, отвечающем требованиям органов Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора.

4.1.3. Обеспечить использование Арендатором Объекта на условиях настоящего Договора;

4.1.4. Уведомлять Арендатора обо всех видах ремонтных работ (кроме аварийных) за дней до их начала;

4.1.5. Оказывать Арендатору необходимое содействие в случаях неисправности, поломки и при последствиях аварий коммуникаций в здании, произошедших не по вине Арендатора или его клиентов, в технически возможный срок;

4.1.6. Обеспечить работу инженерных коммуникаций здания в целом;

4.1.7. Не менее чем за дней письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или его ликвидации по градостроительным соображениям;

4.1.8. Предоставить фасад здания для размещения на нем рекламы Арендатора после ее согласования и заключения соответствующего договора.

4.2. Арендодатель (его уполномоченные представители) имеет право:

4.2.1. Осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого помещения и инженерных систем в часы работы Арендатора в присутствии представителя Арендатора;

4.2.2. Осуществлять без согласования с Арендатором в установленном порядке размещение рекламы снаружи здания, сооружения, частью которого является арендуемый Объект. При этом рекламная вывеска Арендатора на фасаде Объекта, размещение которой было согласовано с Арендодателем, не должна быть смещена, загорожена или иным образом искажена для зрительного восприятия другой рекламой, размещенной Арендодателем;

4.2.3. Проводить необходимые работы на Объекте;

4.2.4. Направлять предписания Арендатору в случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перепланировок и переоборудования Объекта, обнаружения переделок или прокладок сетей, скрытых и открытых проводок, искажающих первоначальный вид арендуемого Объекта для их устранения.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

5.1. Арендатор обязуется:

5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;

5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;

5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;

5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;

5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;

5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;

5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;

5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.

5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;

5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;

5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;

5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;

5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.

5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;

5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;

5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);

5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;

5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;

5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;

5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.

5.2. Арендатор имеет право:

5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;

5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;

5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;

5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;

5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;

5.3. Арендатор не имеет право:

5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;

5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;

5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;

5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;

5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;

6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;

6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;

6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;

6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.

6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.

ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если невозможность исполнения этих обязательств наступила вследствие обстоятельств чрезвычайного характера, возникших после заключения Договора, которые сторона могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким обстоятельствам чрезвычайного характера относятся: наводнение, пожар, землетрясение или иные явления природы, а также война, военные действия, нормативные акты или действия государственных органов, препятствующих исполнению Договора, другие обстоятельства вне разумного контроля Сторон, которые в установленном порядке могут быть отнесены к действию непреодолимой силы и препятствовать надлежащему исполнению обязательств. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы (обстоятельств форс-мажор).

7.2. Сторона, которая не исполняет, вследствие действия непреодолимой силы должна письменно уведомить другую сторону о наступлении и/или прекращении обстоятельств непреодолимой силы в срок не позднее дней со дня начала и в этот же срок со дня прекращения его действия с указанием степени его влияния на надлежащее исполнение обязательств.

7.3. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение последовательных дней и не обнаруживают признаков прекращения, Стороны совместным решением определяют дальнейшие действия, приостанавливают или прекращают договор.

7.4. Сторона, своевременно письменно не уведомившая другую Сторону о действии непреодолимой силы, с указанием его влияния на надлежащее исполнение обязательств, лишается права ссылаться на действие непреодолимой силы как на основании освобождения от ответственности за нарушение обязательств.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть, досрочно расторгнут по соглашению Сторон (в любое время), а также в случаях установленных настоящим договором и законодательством РФ.

8.2. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора при условии:

  • создания Арендодателем препятствий пользованию Объектом, не обусловленных условиями настоящего договора или действиями нормативно-правовых актов;
  • если арендуемый объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

8.3. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

  • не внесения арендных платежей в течение дней после наступления срока платежа по договору;
  • в случае не обеспечения Арендатором целостности конструктивных элементов арендуемого Объекта, повреждения инженерных коммуникаций, электросети;
  • в случае если Арендатор или его клиенты умышленно или по неосторожности, причинят ущерб арендуемому Объекту или другим помещениям Арендодателя (смежным и пр.);
  • в случае не возмещения Арендатором в согласованный с Арендодателем срок убытков от причинения ущерба имуществу или Объекту Арендодателя;
  • систематического несоблюдения Арендатором правил СЭС, Госпожнадзора, иных отраслевых правил и норм, установленных для организаций данного вида деятельности;
  • в случае нарушения Арендатором пунктов 5.3.1, 5.3.3;

В указанных случаях настоящий Договор считается расторгнутым после проведения окончательных расчетов между Сторонами (в том числе полного возмещения убытков и упущенной выгоды) и сдачи Объекта обратно Арендодателю.

8.4. Арендодатель вправе также в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случаях:

  • сдачи Объекта в субаренду другим арендаторам;
  • продажи здания с условием отсутствия обременений;
  • иных случаях неоднократного, либо однократного, но существенного нарушения Арендатором условий настоящего договора.

В этих случаях Арендодатель письменно уведомляет Арендатора за дней до предполагаемой даты расторжения Договора.

8.5. Арендатор также вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор при условии обязательного письменного уведомления Арендодателя не менее чем за дней до даты расторжения настоящего договора.

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ

9.1. Возврат арендуемого Объекта Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи в течение дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения. Возврат арендуемого Объекта Арендодателю осуществляется двухсторонней комиссией, состоящей из представителей Сторон, назначенных в день окончания срока действия договора или его досрочного расторжения.

9.2. Арендованный объект должен быть передан Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан Арендатору, с учетом нормального износа, а также безвозмездно переданы по Акту и все произведенные на арендуемых площадях перестройки и переделки, улучшения, составляющие их принадлежность и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

9.3. Произведенные Арендатором отделимые без вреда для арендованного Объекта улучшения, являются собственностью Арендатора и могут по прекращении настоящего Договора быть либо изъяты им, либо переданы Арендодателю на взаимосогласованных условиях.

9.4. Если состояние возвращаемого Объекта или состояние технического оборудования и мебели по окончании срока действия Договора хуже состояния с учетом нормального износа, Арендатор обязуется возместить Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Ущерб определяется комиссией с участием представителей Арендодателя и Арендатора с привлечением специалистов по мере необходимости.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они оформлены в письменном виде, подписаны представителями Сторон и их подписи скреплены оттисками печатей Сторон.

10.2. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора будут по возможности решаться путем переговоров между Сторонами.

10.3. Споры и разногласия, неурегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение в арбитражный суд .

10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

10.5. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, Стороны будут разрешать в соответствии с действующим законодательством РФ.

10.6. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из Сторон, она обязана письменно в трехдневный срок сообщить другой Стороне о произошедших изменениях. В случае невыполнения условий настоящего пункта, уведомление, направленное по прежнему адресу, считается доставленным надлежащим образом.

10.7. В случае признания недействительным какого-либо из положений настоящего договора, оно не затрагивает положений остальных условий настоящего Договора, которые сохраняют силу.

10.8. Все письма направляются Сторонами по адресам, указанным в настоящем договоре. По любому уведомлению получившая Сторона обязана ответить в течение дней с момента получения. Любое уведомление высылается Стороне заказным письмом с уведомлением, или под расписку с оттиском печати. В случае отсутствия ответа, вопрос считается решенным положительно для отправившей Стороны.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________ Арендатор _________________

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. — ч. 2 ст. 613 ГК). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда тора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь;

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ

По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:

— использования имущества с существенным нарушением условий;

— использует имущество не по назначению;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.

Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:

— арендатор существенно нарушает условия договора;

— в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.

Другой комментарий к статье 619 ГК РФ

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имуще­ства в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и вза­имным.

Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индиви­дуально-определенной вещи во временное пользование другим лицом.

Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субаренда­тора не может превышать объема прав арендатора.

Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) — любые субъекты гражданского права.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юри­дическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как соб­ственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, высту­пают любые физические и юридические лица. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помеще­ний вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).

Предмет договора (существенное условие) — любая индиви­дуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в про­цессе использования (непотребляемая).

Форма, договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

· договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от сро­ка, должен быть заключен в письменной форме

· договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда­тору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ);

· договор аренды недвижимости (в том числе зданий и соо­ружений на срок более одного года) подлежит государственной ре­гистрации (ст. 651 ГКРФ).

Цена договора не является его существенным условием. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Формы арендной платы:

· платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно (применяется и в том случае, если форма оплаты договором не предусмотрена);

· установленная доля приращений имущества;

· предоставление арендатором определенных услуг;

· передача определенной вещи в собственность или в аренду;

· возложение на арендатора определенных затрат на улучше­ние арендованного имущества;

· другие формы и их сочетания.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сто­рон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором).

Срок договора может быть как определенным, так и неопреде­ленным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за один месяц (при аренде недвижимо­сти — за три месяца), если иной срок не установлен законом или договором.

Арендодатель обязан:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответ­ствующем условиям договора и назначению имущества.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в установленный (либо разумный) срок арендатор вправе либо:

· истребовать от него это имущество и потребовать возмеще­ния убытков, причиненных задержкой исполнения;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за любые недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, имевшиеся в нем до заключения договора, за исключением тех, которые:

· оговорены сторонами при заключении договора;

· заранее известны арендатору;

· должны быть обнаружены арендатором при приемке иму­щества в пользование (явные недостатки).

Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, за кото­рые отвечает арендодатель, вправе потребовать от него либо:

· безвозмездного устранения недостатков;

· соразмерного уменьшения арендной платы;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков (он вправе удержать сумму этих расходов из арендной платы);

· досрочного расторжения договора.

Во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения по­несенных им убытков;

Предупредить арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать:

· либо уменьшения арендной платы (в зависимости от степе­ни ущемления его прав);

· либо расторжения договора и возмещения убытков (неза­висимо от степени ущемления его прав);

· производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено законодатель­ством или договором аренды). При неисполнении арендодателем этой обязанности аренда­тор вправе (если иное не предусмотрено договором) либо:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный дого­вором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодате­ля его стоимость (зачесть ее в счет арендной платы);

· потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

· потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков;

· возместить арендатору стоимость неотделимых (без причи­нения имуществу вреда) улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено дого­вором). Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без со­гласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом).

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

Обязанности арендатора:

· пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если они договором не определены, то в со­ответствии с назначением имущества. За нарушение этого усло­вия арендатор отвечает только при наличии своей вины. При нарушении этой обязанности арендодатель вправе потре­бовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

· своевременно вносить плату за пользование имуществом. При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд (если иное не предусмотрено договором). При существенном ухудшении условий пользования имуще­ством или его состояния не по его вине арендатор вправе потребо­вать соответствующего уменьшения арендной платы (если иное не предусмотрено законом);

· поддерживать арендованное имущество в исправном со­стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас­ходы на содержание имущества (если иное не установлено зако­ном или договором).

· без согласия арендодателя:

· не передавать свои права и обязанности по договору друго­му лицу;

· не сдавать имущество в субаренду;

· не отдавать арендные права в залог и не вносить их в каче­стве взноса в коммерческие организации (если иное не установле­но законодательством);

При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество:

· в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нор­мального износа);

· либо в состоянии, обусловленном договором.

При несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных просроч­кой убытков, — их возмещения.

Договор аренды прекращается в случае:

· смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора;

· смерти гражданина, арендующегодвижимое имущество, если договор был неразрывно связан с личностью арендатора;

· ликвидации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

· решения суда о прекращении договора по требованию одной из его сторон.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по тре­бованиюарендодателя,если арендатор:

· пользуется имуществом с существенным либо неоднократ­ными нарушениями условий договора или назначения имуще­ства;

· существенно ухудшает арендованное имущество;

· не вносит арендную плату более двух раз подряд;

· не производит капитальный ремонт имущества, если такая обязанность установлена законодательством или договором.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованиюарендатора в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

· имущество имеет препятствующие пользованию недостат­ки, за которые арендодатель несет ответственность;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования;

· арендодатель не производит капитальный ремонт имуще­ства, являющийся его обязанностью.

Стороны вправе как установить в договоре другие основания расторжения договора по их инициативе, так и исключить любые из таких оснований из договора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *