Договор аренды зданий и сооружений

Все предметы → Гражданское право. Специальная часть

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит гос. регистрации, поэтому если срок такого договора менее 1 года или не указан, то достаточно соблюдение простой письменной формы для вступления договора в силу. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Судебно – арбитражная практика закрепляет следующие позиции гос. регистрации таких договоров:

  • 1. Не подлежат гос. регистрации ДАЗС, заключенные менее чем на 1 год, даже если их действие было распространено на предшествующие отношения сторон, превысившее 1 год;
  • 2. При продлении договора заключенного на срок менее 1 года на такой же срок отношения сторон регулируются новым ДАЗС, который также не подлежит гос. регистрации;
  • 3. ДАЗС, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в гос. регистрации;
  • 4. Любые дополнительные соглашения к уже заключенному договору, который прошел гос. регистрацию, если они изменяют существенные условия либо закрепляют дополнительные обременения недвижимости, также подлежат обязательно гос. регистрации;
  • 5. При заключении договора субаренды здания или сооружения, если первоначальный договор был зарегистрирован, то и договор субаренды подлежит гос. регистрации.

Несоблюдение правил о гос. регистрации влечет признание такого договора не заключенным. Но при этом, если «арендатор» все же пользовался зданием или сооружением, то это не освобождает его от уплаты вознаграждения собственнику за пользование чужим имуществом.

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к Ст. 652 ГК РФ

1. Пользование зданием (сооружением) невозможно без пользования земельным участком, на котором находится соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание на то, что одновременно с передачей здания или сооружения («прав владения и пользования такой недвижимостью») передаются права на земельный участок.

В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта.

Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.

Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания (сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так, если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ и т.п.

Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.

2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).

Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. ст. 260, 264 — 269, 274 — 276 ГК, ст. ст. 15 — 24 ЗК).

Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный участок), как представляется, недопустимо. В противном случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).

Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).

Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

При передаче в аренду здания (сооружения) возможна передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительны. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости .

———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 22).

3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения).

(ст.36 ЗК. Ст.15; ст.9 101-ФЗ; п.2ст.26 122-ФЗ, ст.22 ЗК РФ)

Ст.606 ГК. Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.(Ст. 606 ГК РФ)

Существенные условия: стороны, предмет договора; срок внесения арендной платы, -размер арендной платы.

Для договоров аренды здания (сооружения), земельных участков условие о размере арендной платы признается существенным условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 22 ЗК, п.3 ст.65 ЗК, ст. 654 ГК РФ);

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Предметом аренды не может быть доля в праве общ.дол.соб. на объект .В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Четкое описание предмета договора. Несоблюдение — влечет не заключение договора.(ст. 607 ГК РФ).

Ст. 610 ГК установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.9 №101 –ФЗ от 24.07.02г. «Об обороте земель с/х» на срок не более 49лет)

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъекты — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодатель — собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор — всякий дееспособный гражданин либо организация.

Гос. рег договора аренды производится по заявлению любой из сторон договора.

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Ст.652

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется. Ст655

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

С 1.03.2008г. В связи с вступлением в силу Закона о кадастре недвижимости является гос. Кадастровый учет недвижимого имущества. Если объект недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения) был создан (построен) либо изменен (реконструирован) после 1.03.2008г., то характеристики объекта должны быть определены кадастровым паспортом.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).(ст.26 ФЗ 122)

ЗК установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК).

В ст. 26 Закона о регистрации прав также установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды — право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК предусмотренные Кодексом права на участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации прав. Статьей 14 указанного Закона установлено, что регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Удостоверение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок заполнения выписки из ЕГРП, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав; порядок и способы ее направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. (Вопрос 141)

(ст.14 122-ФЗ; приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 N 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним» приказ минэконом № 180 от 14 мая 2010 г.)

122 ФЗ ст. 14 Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской.

Проведенная гос. регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, при подаче документа в эл.виде специальная регистрационная надпись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью гос. регистратора.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для гос. или мун. нужд. В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юр. лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства. Для гос. или мун. органов в целях выявления в соответствии с ЗК правообладателей зем. Уч.и расположенных на них объектах недвиж., подлежащих изъятию для гос.или мун. нужд. указываются сведения об адресе места жительства гражданина(собственника).

В выписку вносятся сведения, которые содержатся в соответствующих листах раздела Единого государственного реестра прав на момент подписания выписки в пределах предусмотренного п 2 статьи 7 Закона срока для предоставления лицу запрошенной информации.

В выписке указываются:

-дата подписания выписки;

-исходящий номер, который состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера зарегистрированного в ней запроса, по которому выдается выписка;

-дата запроса, проставленная в нем заявителем;

-дата получения запроса органом, принявшим документы;

-кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

-наименование объекта недвижимости;

-назначение объекта недвижимости;

-площадь объекта недвижимости;

-адрес (местоположение) объекта недвижимости;

-данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

-вид зарегистрированного права;

-зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации,

сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве);

сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

180 приказ минэконом Запрос представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по выбору заявителя:

в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении (далее — представление запроса при личном обращении);

в виде бумажного документа путем его отправки по почте (далее — представление запроса почтовым отправлением);

в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет (далее — официальный сайт) и Едином портале;

порядок направления в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, запросов, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — сеть Интернет), включая единый портал государственных и муниципальных услуг (далее — Единый портал), или иных технических средств связи;

Выписка в форме электронного документа и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов направляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, заявителю, или в случаях, предусмотренных ФЗ N 122, иному лицу с использованием сетей связи общего пользования по выбору заявителя одним из следующих способов:

1) посредством направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт), по указанному в заявлении адресу электронной почты. В случае представления заявления о государственной регистрации и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов посредством единого портала государственных и муниципальных услуг, официального сайта. Ссылка на выписку и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов, размещенные на официальном сайте (далее — ссылка), должна быть доступна для первого перехода с целью просмотра и скачивания электронных документов в течение трех месяцев с момента их размещения. Выписка и (или) иные подлежащие выдаче документы в форме электронных документов должны быть доступны для просмотра и скачивания, в том числе в виде, пригодном для восприятия человеком, в течение суток с момента первого перехода по ссылке;

2) посредством направления электронного документа с использованием веб-сервисов в случае представления заявления о государственной регистрации и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов с использованием веб-сервисов.

3) Выписка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

4) Днем направления выписки и (или) иных подлежащих выдаче документов в форме электронных документов считается дата отправки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, электронных документов или ссылки на такие документы, указанная в реквизитах соответствующего электронного сообщения.

Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемые части ЕГРП. Порядок ведения книг учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. (Вопрос 157)

(ст. 12 122-ФЗ, Приказ Минэкономразвития России от 24.07.2014г. NП/349 «Об утверждении правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при госрегистрации прав на ОНИ и сделок с ним»)

1. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах (статья 12 ФЗ «О гос регистрации»).

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ведут следующие книги учета документов:

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 2437;

договор аренда здание правовой

Предмет договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения.

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания и сооружения — это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например:

  • · нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
  • · плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;
  • · автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, в ред. изменений 1/98, утв. Госстандартом РФ 14. 04. 98).

  • 2. Здание (сооружение) должно быть капитальным, иметь постоянную основу (В.Н. Литовкин). В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. «В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению».
  • 3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей. Здания — для постоянного нахождения, а сооружения — для временного. Как отмечает А.А. Иванов, «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это «промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания». Часть здания именуется помещением. Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое — нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» не правы в своих убеждениях. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора. Конечно, при применении общих положений о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим ограничениям. Нежилое помещение — это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов, а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством. Являются ли предметом этого договора незавершенные строительством здания и самовольные постройки? «Объекты незавершенного строительства — это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты». В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *