Договор инвестирования

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Субъекты инвестиционной деятельности — лица, осуществляющие инвестиционную деятельность, которые являются носителями определенного объема прав и обязанностей, правоспособности и дееспособности которых определяются на основе норм инвестиционного законодательства и которые обладают юридической способностью осуществлять права и исполнять юридические обязанности в определенных сферах инвестирования в объекты, разрешенные действующим законодательством (рис. 3.1).

С учетом комплексного подхода к рассматриваемому вопросу субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов инвестирования, финансовые посредники, представленные институтами, обеспечивающими аккумулирование временно свободных денежных средств и их наиболее эффективное размещение и другие участники инвестиционного процесса.

Рис. 3.1. Субъекты инвестиционной деятельности

Круг указанных субъектов достаточно широк, отсутствуют критерии отнесения их к субъектам инвестиционной деятельности.

На основании п. 1 ст. 4 Закона о капитальных вложениях субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов инвестиционной деятельности, другие лица.

Основным субъектом инвестиционной деятельности является инвестор.

Инвесторы (рис. 3.2) — субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности).

На заметку. В Законе о капитальных вложениях, помимо инвестора, перечисляются субъекты, уполномоченные со стороны инвестора реализовать часть определенных функций, осуществить иные действия. Указанными субъектами выступают заказчик, пользователь объектов инвестиционной деятельности. Кроме того, некоторые субъекты выступают в роли участников инвестиционного процесса, к примеру, подрядчики.

Рис. 3.2. Виды инвесторов

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Важную роль играет заказчик как субъект в инвестиционно-строительном процессе, в частности, услуги технического заказчика широко распространены в сфере строительства.

В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, что следует из определения технического заказчика и поддерживается практикой. В таком случае ему необходимо будет получить соответствующий допуск по крайней мере по минимальному перечню работ на основании приказа Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 6241. В свою очередь, это влечет финансовые затраты, так как необходимо выполнить минимальные требования, указанные в ст. 55.5 ГрК РФ, в постановлении Правительства РФ от 24 марта 2011 г. № 207

для технически сложных, особо опасных и уникальных объектов (такие объекты указаны в ст. 48.1 ГрК РФ).

Необходимо обратить внимание на вопрос разграничения функций застройщика и технического заказчика в качестве средства исключения рисков ответственности застройщика за ненадлежащий надзор и контроль над ведением работ. Обязанность технического заказчика — осуществлять строительный контроль — подкрепляется требованиями ст. 748 ГК РФ1 (заказчик — в рамках договора строительного подряда), в соответствии с которыми подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что (технический) заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на (технического) заказчика законом.

Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (п. 4 ст. 4 Закона о капитальных вложениях ).

На заметку. В отличие от заказчиков подрядчики не распоряжаются средствами инвестора, они исполняют обязанности по договору строительного подряда, получая за выполненную работу вознаграждение. Подрядчик рассматривается как профессиональный производитель выполняемых им работ. Выполнение подряда для него — предпринимательская деятельность в отличие от заказчика, который обращается к подрядчику лишь от случая к случаю. Не всякий заказчик является предпринимателем, но и для предпринимателя обращение к подрядчику по поводу выполнения определенных работ это, как правило, эпизодическое действие, но не постоянная профессиональная деятельность.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (п. 5 ст. 4 Закона о капитальных вложениях).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Субъективные права и обязанности участников инвестиционной деятельности составляют содержание инвестиционных отношений, и большинство специалистов рассматривают правовой статус на основе анализа прав и обязанностей субъектов инвестиционной деятельности, закрепленных в законодательстве1. При этом, как правило, они опираются на права и обязанности, закрепленные в ст. 6,7 Закона о капитальных вложениях и ст. 5,6 Закона об инвестиционной деятельности (табл. 3.1).

Содержание инвестиционных правоотношений не исчерпывается правами и обязанностями, закрепленными в двух вышеуказанных законодательных актах. Существуют виды инвестиционной деятельности, не охватываемые этими документами. При этом различные права и обязанности субъектов инвестиционных правоотношений закрепляются нормами ГК РФ и других актов гражданского законодательства, а для публичных служебных правоотношений также нормами административного и финансового. Кроме того, применительно к данному конкретному случаю и для отдельных видов инвестиционных правоотношений государство устанавливает специальные правила.

К сведению. Инвесторы могут иметь общий или специальный правовой статус”. К примеру, инвестору с общим правовым статусом не требуется специальное разрешение (лицензия). В свою очередь, инвесторы со специальным правовым статусом, такие как институциональные инвесторы (кредитные, страховые организации и др.), в силу своего статуса, обязаны заниматься инвестиционной деятельностью, например, вложениями в ценные бумаги. Указанные инвесторы обладают специальной правоспособностью, инвестируют средства в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, их деятельность лицензируется.

В соответствии со ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг выделяется такая категория инвесторов, как квалифицированные инвесторы. К квалифицированным инвесторам относятся профессиональные участники рынка ценных бумаг, клиринговые организации, кредитные организации, акционерные инвестиционные фонды, управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, страховые организации, негосударственные пенсионные фонды, некоммерческие организации в форме фондов, которые относятся к инфраструктуре поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, Банк России, государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», агентство по страхованию вкладов, государственная корпорация «Российская корпорация нанотехнологий», а также юридическое лицо, возникшее в результате ее реорганизации, международные финансовые организации, в том числе Мировой банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития, иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.

Права инвесторов

(согласно ст. 6 Закона о капитальных вложениях1)

Таблица 3.1

п.п.

Права

Осуществлять инвестиционную деятельность

Самостоятельно определять объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций

Владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций

Контролировать целевое использование инвестиций

Передавать свои правомочия в инвестиционном процессе и полученные результаты инвестиционной деятельности

Заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности

Объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов в целях совместного инвестирования

Осуществлять инвестиции в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли от иностранных инвестиций (реинвестирование)

Вместе с тем физическое лицо может быть признано квалифицированным инвестором, если оно отвечает любому из указанных требований (п. 4 ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг ):

  • 1) общая стоимость ценных бумаг, которыми владеет это лицо, и (или) общий размер обязательств из договоров, являющихся производными финансовыми инструментами и заключенных за счет этого лица, соответствуют требованиям, установленным нормативными актами Банка России. При этом указанный орган определяет требования к ценным бумагам и иным финансовым инструментам, которые могут учитываться при расчете указанной общей стоимости (общего размера обязательств), а также порядок ее (его) расчета;
  • 2) имеет установленный нормативными актами Банка России опыт работы в российской и (или) иностранной организации, которые совершали сделки с ценными бумагами и (или) заключали договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами;
  • 3) совершило сделки с ценными бумагами и (или) заключило договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами, в количестве, объеме и в срок, которые установлены нормативными актами Банка России;
  • 4) размер имущества, принадлежащего этому лицу, и порядок расчета такого размера устанавливаются нормативными актами Банка России;
  • 5) имеет установленные нормативными актами Банка России образование или квалификационный аттестат.

В соответствии с п. 5 ст. 51.2 Закона о рынке ценных бумаг юридическое лицо может быть признано квалифицированным инвестором, если оно является коммерческой организацией и отвечает любому из указанных требований (рис. 3.3):

Рис. 3.3. Классификация требований к квалифицированным инвестором

Признание лица по его заявлению квалифицированным инвестором осуществляется брокерами, управляющими, иными лицами в случаях, предусмотренных федеральными законами, в порядке, установленном Банком России (указание Банка России от 29 апреля 2015 г. № 3629-У «О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами1).

Признание лица по его заявлению квалифицированным инвестором осуществляется брокерами, управляющими, иными лицами в случаях, предусмотренных федеральными законами, в порядке, установленном Банком России (указание Банка России от 29 апреля 2015 г. № 3629-У «О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами ).

На практике выделяют понятие номинального инвестора. Номинальный инвестор — это инвестор, зарегистрированный как владелец ценных бумаг, хотя они фактически ему не принадлежат. Ими обычно являются банк, трастовая компания или иное учреждение, которые по просьбе клиентов-бенефициаров выступают держателями ценных бумаг.

В зависимости от тех или иных классификационных критериев выделяют определенные типы инвесторов.

1. По отношению к источнику дохода, уровню доходности и риску инвестирования выделяют консервативных, умеренных и агрессивных инвесторов.

Консервативные инвесторы нацелены на получение стабильного дохода в течение длительного промежутка времени. Они предпочитают вкладывать средства в объекты инвестирования с низким уровнем риска, обеспечивающие непрерывный поток гарантированных платежей. Консервативный инвестор вкладывает средства в организации, имеющие стабильную деятельность, а также в финансовые инструменты с краткосрочным характером.

Умеренные инвесторы в качестве основного ориентира избирают достаточный уровень дохода при среднем уровне риска.

Агрессивные инвесторы стремятся получить максимально высокий доход от каждого инвестиционного вложения, несмотря на высокий уровень риска.

Деятельность вышеуказанных типов инвесторов зависит от определенного типа инвестиционного портфеля (состава инвестиционных ценностей): портфеля, ориентированного на преимущественное получение дохода за счет высокого уровня прибыли от инвестиционных проектов, а также процентов и дивидендов по ценным бумагам, портфеля, направленного на увеличение объемов производства по видам продукции, а также на преимущественный прирост курсовой стоимости входящих в него ценных бумаг.

2. По организационной форме выделяют корпоративных, институциональных и индивидуальных инвесторов.

В роли корпоративных инвесторов выступают различные фирмы, предприятия, компании; институциональных инвесторов — финансовые посредники (банки, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и др.). Индивидуальными инвесторами являются физические лица.

3. По цели инвестирования различают стратегических и портфельных инвесторов.

Стратегические инвесторы направляют свою деятельность на захват сферы влияния и установление контроля над собственностью путем приобретения паритетного пакета акций, большей доли в уставном капитале. Стратегические инвесторы стараются сохранить контроль над собственностью и расширения сферы влияния зачастую путем слияний и поглощений других компаний. Стратегический подход к инвестированию, с целью поглощения компаний, основывается на долгосрочных партнерских отношениях с контрагентами, концентрации усилий на эффективных секторах экономики, инвестиционных ценностях, объемном распределении активов и пассивов, интеграции элементов инвестиционного портфеля и др.

Портфельные инвесторы вкладывают свой капитал в различные активы, как правило, в финансовые инструменты, в целях диверсификации рисков и получения приемлемого текущего дохода или будущего прироста капитала.

4. По принадлежности к резидентам или нерезидентам выделяют национальных и иностранных инвесторов. В международной инвестиционной системе наиболее заметны отношения «диагонального характера», когда иностранный инвестор является частным лицом, а принимает инвестиции государство (публичное лицо). Заметную роль в международной инвестиционной системе играют международные организации, банки (ОЭСР, МБРР, МАР, МАГИ и др.).

  • СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ //СЗ РФ. 2005. № 1 (я. 1). Ст. 16.
  • Приказ Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации,по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» // Российская газета. 2010. № 88.
  • Постановление Правительства РФ от 24 марта 2011 г. № 207 «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допускек работам на особо опасных и технически сложных объектах капитального строительства,оказывающим влияние на безопасность указанных объектов» (вместе с Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельство допуске к работам по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектовкапитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии, Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов использованияатомной энергии, Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по инженерным изысканиям,которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии,Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациямисвидетельств о допуске к работам по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасностьособо опасных и технически сложных объектов (кроме объектов использования атомнойэнергии), Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов(кроме объектов использования атомной энергии), Минимально необходимыми требованиями к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работампо инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность особо опасныхи технически сложных объектов (кроме объектов использования атомной энергии)) // СЗРФ. 2011. №14. Ст. 1932.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (часть вторая) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  • Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗРФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
  • Слесарев А.Ю. Правоотношения в системе инвестиционной деятельности. Теоретикоправовой аспект : автореф. дне. … канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 18; Жилииский С.С.Финансово-правовое регулирование инвестиционных отношений в Российской Федерации : дис…. канд. юрид. наук. М., 2006. С. 37; Антипова О.М. Правовое регулированиеинвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М. :ВолтерсКлувер, 2007. С. 234.
  • Ершова И.В., Отнюкова Г.Д., Спектор А.А., Шевченко О.М. Инвестиционное право:учеб, пособие. М.: Проспект, 2014. С. 23.
  • Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ.1996. № 17. Ст. 1918.
  • СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
  • Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ.1996. № 17. Ст. 1918.
  • Вестник Банка России. 2015. № 51.
  • Вестник Банка России. 2015. № 51.
  • Инвестиции : учеб, пособие / М.В. Чиненов ; под ред. М.В. Чиненова. 3-е изд.,стер. М.: КНОРУС, 2010. С. 15.
  • Игонина Л.Л. Инвестиции : учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Магистр, 2010. С. 24.
  • Игонина Л.Л. Инвестиции : учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Магистр, 2010. С. 24.

Россияне, которые стремятся сегодня приобрести собственное жилье, рассматривают самые разные варианты. Причина этого в том, что, во-первых, далеко не каждый может сразу выложить из кармана кругленькую сумму для полной оплаты вожделенных квадратных метров, а, во-вторых, практика сотрудничества с различными девелоперскими или риэлтерскими структурами, к сожалению, вызывает опасения у будущих новоселов.

На этом фоне некоторые граждане выбирают такой вариант, как договор инвестирования. Иными словами, потенциальные новоселы выступают в отношении строительных компаний в роли инвестора, рассчитывая в итоге получить по доступной цене определенную недвижимость.

Однако быть инвестором в условиях нашей экономики непросто, к тому же большинство россиян просто не обладают необходимыми финансовыми и юридическими знаниями, чтобы контролировать этот процесс.

В чем суть инвестиционного договора?

Договор инвестирования – это достаточно новое явление на финансовом рынке России. Именно по этой причине в положениях Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) такой документ не выделяется как самостоятельный вид договоров.

Помимо ГК РФ, при составлении подобного документа следует руководствоваться требованиями федеральных законов № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года и № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.

Заключая договор инвестирования, гражданин предоставляет компании-застройщику определенный объем денежных средств. Эти инвестиции идут на возведение либо реконструкцию какого-то капитального объекта недвижимости. За свои средства инвестор в итоге получает, как правило, часть объекта в свою собственность. Либо по условиям договора инвестор получает иные выгоды и преференции (это может быть, скажем, возможность пользования объектом без оплаты или льготная аренда).

Инвестиции могут быть в виде наличных средств, безналичного перечисления, покупки ценных бумаг. Кроме того, для инвестирования можно использовать и заемные средства. Это означает, что суть инвестиционного договора весьма многогранна. В нем есть положения и от договора займа, и от договора купли-продажи, и от договора подряда.

Особенности инвестиционного договора

Такой договор отличается множеством особенностей именно потому, что он настолько многогранный. И, прежде всего, инвестору следует понимать, что он не может рассчитывать на быстрый результат.

Длительный характер инвестиционного договора обусловлен тем, что заключается он еще на стадии начала строительства, а результат, как известно, можно будет получить только после его полного завершения. В результате предметом такого договора становится, по сути, процесс, а не объект. Ведь при заключении договора объекта как такового еще вообще не существует.

Именно поэтому застройщик еще до подписания договора должен предоставить инвестору инвестиционный проект. В нем должен быть в деталях описан тот конкретный объект, который планируется возвести и часть которого перейдет в собственность инвестора.

Есть особые требования и к сторонам подобного договора. В принципе, инвестором закон позволяет быть кому угодно – гражданину или юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (ИП), государственной либо муниципальной структуре. А тот, кто берет на себя обязательство по возведению данного конкретного объекта, может быть зарегистрирован либо как юрлицо, либо как ИП.

Но если речь идет конкретно о многоквартирном жилом доме, то появляются и дополнительные условия. Здесь ИП уже исключается, застройщик – юрлицо обязано иметь в официальной аренде (субаренде) участок земли, на котором планируется строительство, либо владеть им. Также до подписания договоров с инвесторами застройщик должен получить официальное разрешение на строительство.

И эти обстоятельства инвестору обязательно следует выяснить до подписания договора. Дело в том, что повлиять на хозяйственную деятельность застройщика в процессе выполнения инвестиционного договора практически невозможно, что приводит к довольно высоким рискам при подписании подобного документа.

Перед принятием столь важного решения следует не только ознакомиться со всеми названными выше документами и деталями самого договора, но также посетить стройплощадку, почитать отзывы в Интернете. Можно узнать, аккредитован ли данный объект в банках для предоставления ипотеки, а также уточнить – нет ли судебных споров по другим объектам данного застройщика.

После изучения данной главы студент должен:

знать

  • • понятие и признаки инвестиционного договора;
  • • критерии разграничения инвестиционных договоров;
  • • отдельные виды инвестиционных договоров;

уметь

  • • формулировать определение конкретного вида инвестиционного договора;
  • • определять существенные условия, а также требования, предъявляемые к инвестиционным договорам;

владеть

• навыками составления проектов отдельных видов инвестиционных договоров.

Понятие и признаки инвестиционного договора

Современное российское законодательство не содержит таких понятий, как инвестиционные соглашения и договоры. Если пытаться дать характеристику указанным понятиям, то, рассмотрев элементы, раскрывающие содержание соглашений, можно сделать вывод о том, что понятия «инвестиционный договор» и «инвестиционное соглашение» являются синонимами. В качестве примера можно рассматривать договор финансовой аренды, который назван договором в законе, а также соглашение о разделе продукции, которое, хотя и закреплено в законе как соглашение, при этом отвечает всем требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам ст. 420 ГК РФ, в соответствии с которой договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Понятие инвестиционного договора можно рассматривать как разновидность частноправовых договоров, т.е. договора, регулируемого преимущественно гражданским правом, хотя в нем определяются условия допуска и порядок деятельности инвестора, взаимные права и обязанности государства и инвестора, степень участия государства.

Однако государство может участвовать в инвестиционных соглашениях только при наличии определенных условий:

  • – предметом договора является государственная или муниципальная собственность (в последнем случае в договоре участвовать будут органы местного самоуправления);
  • – предметом договора являются вещи или права, ограниченные в гражданском обороте.

Нередки случаи, когда инвестиционные соглашения регулируются одновременно международным и национальным законодательством. Это происходит, если одним из субъектов, например соглашения о разделе продукции, выступает либо международная организация, либо правительство иностранного государства. Также некоторые ученые включают в структуру инвестиционных правоотношений соглашения о гарантиях иностранных инвестиций, которые по своей природе могут затрагивать:

  • – благоприятный режим деятельности иностранного инвестора;
  • – порядок избежания двойного налогообложения;
  • – способы поощрения инвестиций и защиты капиталовложений.

В связи с отсутствием в российском законодательстве понятия инвестиционного договора, в науке были предприняты попытки дать его определение путем исследования сущности и правовой природы такого договора. Результатом должно стать:

  • – выявление квалифицирующих признаков такого договора в системе гражданско-правовых договоров;
  • – для практики применения отнесение инвестиционного договора к одному из предусмотренных ГК РФ типов договоров – распространение не только общих норм ГК РФ о договоре, но и соответствующих норм части второй ГК РФ;
  • – отнесение договора к числу инвестиционных, что позволит применить специальные нормы, предусмотренные инвестиционным законодательством, в первую очередь – о гарантиях прав инвесторов.

В случае инвестиционного характера передачи имущества по договору в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ такая передача не признается реализацией товаров (работ, услуг) и, соответственно, не подлежит налогообложению НДС.

Однако юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данного договора. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421

ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Другие считают, что это договор о совместной деятельности, и предлагают применять к нему положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе. Данная точка зрения наименее аргументирована. Например, как указал ВС РФ, участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника но отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора» .

Между тем конечной целью, например, участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания инвестиционных договоров, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли. То есть видно, что рассматриваемые договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой заключен договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, то можно требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а также требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности.

Третьи полагают, что, заключая инвестиционный договор, стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде . Есть также много других точек зрения.

Необходимо отметить, что в основном инвестиционные соглашения предполагают именно гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих в качестве объекта такого соглашения. Однако если стороной такого договора выступает государство, то необходимым становится применение в том числе норм административного права, которые позволят урегулировать порядок участия государства, способы взаимоотношений инвестора и государства по поводу предмета договора, вопросы лицензирования, раздела продукции, налогообложения, перемещения результатов договоров через таможенную границу РФ и т.п.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так же, как и п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», лишь предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, однако определения такого договора не дает.

Попытка дать определение инвестиционному договору появилось только в подзаконных актах. Например, в соответствии с п. 2. Положения о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505, под инвестиционным договором понимается договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).

Бесспорна обязательность письменной формы инвестиционного договора, а также описания объекта и формы инвестиции (имущество, деньги или какие-либо права). Так, по мнению О. Н. Кондрашковой , инвестиционный договор – это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило – долевой) на объект.

Основными участниками (сторонами) инвестиционного договора являются: инвестор, заказчик, пользователь объекта, исполнитель работ. Таким образом, инвестиционный договор можно считать организационным по его юридической цели, а именно инвестиционный договор распределяет роли и взаимоотношения между его участниками, а по содержанию – комплексным. В инвестиционном договоре необходимо указывать такие основные положения: инвестиции, их ценность, направление вложения, объект инвестирования, права основных участников на объект, правовой режим имущества и иных ценностей, создаваемых или используемых в процессе инвестиционной деятельности и в процессе эксплуатации объекта, порядок управления этим имуществом, порядок и условия взаимных расчетов, условия эксплуатации объекта, ответственность сторон, сроки реализации инвестиционного проекта.

Многие научные деятели инвестиционный договор определяют как соглашение между субъектами инвестиционной деятельности о выполнении ряда правовых обязанностей и реализации прав по осуществлению инвестиционного проекта .

В инвестиционное законодательство следует включить признаки инвестиционного договора для осуществления инвестиций с целью четкого разграничения прав и обязанностей инвесторов (см. Приложение 8). К таким признакам можно отнести следующие:

  • – наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» – это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления прямой иностранной инвестиции, включающее проектно-сметную документацию, которая разработана в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
  • – долгосрочный характер договорных отношений (конкретные сроки устанавливаются на основании соглашения с учетом арендных прав и прав собственности на земельные участки);
  • – коммерческая заинтересованность (заинтересованность сторон в получении прибыли), которая может быть выражена в возмездности договора как со стороны коммерческих субъектов (инвесторов), так и со стороны государства;
  • – целевое использование средств инвестора в соответствии с соглашением, а следовательно, возможность инвестора влиять на производственную деятельность другой стороны;
  • – общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиции, в соглашении, где предметом будет являться инвестиционная деятельность;
  • – письменная форма договора.

В современном законодательстве главный признак, отличающий инвестиционный договор от других договоров, – это гарантии государства.

По общему правилу инвестиционный проект является предпосылкой заключения инвестиционного договора. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционные проекты, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, подлежат проверке на предмет эффективности использования направляемых на капитальные вложения средств соответствующих бюджетов в случаях и в порядке, которые установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Следующий важный признак инвестиционного договора является долгосрочный характер, поскольку иностранные инвестиции связаны с реализацией долгосрочных проектов, например, длительные экономические отношения устанавливаются между сторонами в договоре финансовой аренды (договоре лизинга), который имеет прямое отношение к инвестиционной деятельности. В соответствии с Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Прибылью в договоре лизинга является разница между доходами (вознаграждением) лизингодателя и его расходами на осуществление инвестиционной деятельности, в связи с этим получение прибыли можно также отнести к признакам инвестиционного договора, что определяется коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли (в виде процентов от реализации инвестиционного проекта, дивидендов от приобретенных ценных бумаг и т.д.). Именно этот признак позволяет разграничить договор займа как форму осуществления ссудных инвестиций и обычный договор займа. Так, если заимодавец передает деньги или вещи с условием получения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то при наличии всех других условий можно говорить о том, что он осуществляет инвестиции.

Анализ положений законодательства об инвестиционном договоре свидетельствует о том, что стороны в таком договоре равноправны и независимы, а следовательно, должны руководствоваться нормами гражданского законодательства. Вместе с тем нельзя не заметить, что во всех договорах, связанных с инвестированием, сторонами выступают предприниматели и коммерческие организации (субъекты предпринимательских отношений), а целью их деятельности является извлечение прибыли. Таким образом, инвестиционный договор – это предпринимательский (хозяйственный) договор, на основе которого возникают оперативно-хозяйственные обязательства. Однако инвесторы заключают договоры (соглашения) не только с другими предпринимателями, но и с государством в лице его органов. Такие соглашения также являются инвестиционными, но обладают некоторыми особенностями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *