Доверительное управление имуществом

Компания ГАРАНТ

Каковы особенности налогообложения у учредителя управления, применяющего общую систему налогообложения, при передаче имущества (земельных участков и нежилых помещений) в доверительное управление?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налоговая база по налогу на прибыль формируется у учредителя управления (выгодоприобретателя) на основании сведений (отчета) о полученных доходах и расходах от использования имущества в рамках договора доверительного управления, предоставляемых доверительным управляющим.

Учредитель управления в отношении операций, связанных с договором доверительного управления, не является плательщиком НДС. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении имущества, переданного в доверительное управление, остается за учредителем управления.

Плательщиком земельного налога в отношении принадлежащих учредителю управления на праве собственности земельных участков также является учредитель управления.

Обоснование вывода:

При ведении деятельности на основе договора доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), а передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий вправе в соответствии с договором доверительного управления совершать в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в частности, в письменных документах необходима пометка «Д.У.» после имени или наименования доверительного управляющего) (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом доверительному управляющему предполагается выплата вознаграждения, определяемая договором, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. У доверительного управляющего это имущество отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.*(1)

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль участников договора доверительного управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения зависит от того, является ли учредитель управления выгодоприобретателем по условиям договора доверительного управления или нет.

Если учредитель управления является выгодоприобретателем, то его доходы в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.

Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом возложена на доверительного управляющего, который должен представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем управления при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом перечень таких сведений, а также ответственность доверительного управляющего за их ненадлежащее представление могут быть определены в рамках гражданско-правовых отношений (письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-03-06/1/7, УФНС России по г. Москве от 23.06.2010 N 16-15/065569@). Так, доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

В случае если учредитель управления не является выгодоприобретателем, расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом, учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя, а не учредителя управления (п. 47 ст. 270, п. 4 ст. 276 НК РФ). Исключение предусмотрено для расходов в виде вознаграждения доверительного управляющего. Указанное вознаграждение в любом случае является расходом учредителя управления, если договором доверительного управления предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора.

То есть доходы и расходы по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, учитывает при налогообложении прибыли учредитель управления (выгодоприобретатель) в своем учете на основании отчета доверительного управляющего. Доходом доверительного управляющего является лишь вознаграждение, полученное им при осуществлении управления имуществом.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). При возврате имущества у учредителя управления не образуется ни дохода, ни убытка независимо от возникновения положительной или отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операции в соответствии с договором доверительного управления имуществом, обязанности налогоплательщика по НДС возлагаются на доверительного управляющего. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

При этом и налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами в установленном главой 21 НК РФ порядке.

Следовательно, и регистрировать соответствующие счета-фактуры в книге продаж и книге покупок должен доверительный управляющий (п. 3 ст. 169 НК РФ) (письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-05/53, УФНС России по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233).

Кроме того, согласно п. 5 ст. 174.1 НК РФ доверительный управляющий ведет учет операций, совершенных в процессе выполнения договора доверительного управления имуществом, а также в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по каждому указанному договору отдельно.

Поскольку налогоплательщиком по НДС в рамках договора доверительного управления имуществом является именно доверительный управляющий, который обязан вести учет операций отдельно по каждому объекту недвижимости с предоставлением по ним самостоятельной налоговой декларации, у учредителя управления такой обязанности нет. То есть в отношении операций в соответствии с договором доверительного управления учредитель управления не определяет налоговую базу по НДС, не выставляет счета-фактуры, не регистрирует их в книге продаж, следовательно, не включает соответствующие операции в налоговую декларацию.

Налог на имущество

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. При этом п. 1 ст. 378 НК РФ прямо определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Исключение составляет лишь имущество (земельные участки) паевого инвестиционного фонда, налогоплательщиком по которому признается управляющая компания.

Таким образом, в отношении земельных участков — объектов доверительного управления, принадлежащих на праве собственности организации — учредителю доверительного управления, плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Отличия агентского договора от иных гражданско-правовых договоров и трудового договора;

— Энциклопедия решений. Отличия между агентированием, поручением и комиссией.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Правила отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций и составления бухгалтерской отчетности при осуществлении договора доверительного управления имуществом для юридических лиц установлены приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (далее — Указания). При этом порядок бухгалтерского учета четко регламентирован в отношении каждого участника договора доверительного управления имуществом.
При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление и других операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, используется счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» (п. 2 Указаний).

Договор доверительного управления является, по общему правилу, реальным (может быть и консенсуальным)1, взаимным и возмездным (возможен и безвозмездный вариант)2;

Доверительное управление имуществом может возникнуть не только на основании договора, но и в силу закона (доверительное управление имуществом подопечного, безвестно отсутствующего и др.3).

Стороны договора — учредитель доверительного управления и доверительный управляющий.

Учредителем доверительного управления является только собственник имущества. Другие лица, не являющиеся собственниками имущества, могут стать учредителями управления лишь по основаниям, предусмотренным законом:

— управление имуществом подопечного (ст.38 ГК);

— управление имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим (п.1 ст. 43 ГК)4;

— управление имуществом, если в завещании назначен исполнитель завещания (душеприказчик).

Права учредителя управления в указанных случаях принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. В тех случаях, когда особенности объекта управления требуют получения лицензии, доверительный управляющий должен обладать такой лицензией (ценные бумаги, денежные средства, предприятия транспорта и т.д.).

Из всех организационно-правовых форм коммерческих организаций закон сделал только одно исключение: доверительным управляющим не вправе быть унитарное предприятие.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Закон запрещает также выступать в качестве доверительного управляющего государственным органам и органам местного самоуправления. Не может им быть и выгодоприобретатель по договору доверительного управления имуществом.

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим «любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя», если только какие-то из них не исключены законом или договором. Иными словами речь идет об оказании услуг в осуществлении правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом и других действий.

Существенными условиями договора являются:

а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

в) размер и форма вознаграждения управляющему (если договор возмездный);

г) срок действия договора (в случае отсутствия заявления сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор доверительного управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором). Срок договора не может превышать пяти лет. Для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Например, договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом увеличен до пятнадцати лет.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

При передаче в доверительное управление недвижимого имущества форма договора должна соответствовать форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т.е. договор должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимого имущества должна быть подвергнута государственной регистрации. Несоблюдение формы договора или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Управляющий всегда совершает соответствующие действия от своего имени, однако указывает при этом, в качестве кого он действует. Это достигается путем соответствующей информации третьих лиц в устных сделках или пометок «ДУ», проставляемых после имени или наименования доверительного управляющего в письменных сделках и в документах. При этом условии управляющий становится стороной совершенных им сделок, а долги по обязательствам погашаются за счет переданного в управление имущества. При отсутствии такой информации считается, что управляющий совершил сделку в личных целях и отвечать по ней перед контрагентом он будет личным имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление.

Бремя содержания имущества, риск его приращения и уменьшения после передачи его в доверительное управление продолжает нести собственник имущества.

Объектами доверительного управления являются: объекты недвижимости, включая имущественные комплексы, ценные бумаги и права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права. Нематериальные блага не могут быть объектом доверительного управления.

Кроме того, имущество может стать объектом рассматриваемого договора лишь при возможности его обособления на отдельном балансе и ведения по нему самостоятельного учета. При этом для расчетов должен быть открыт отдельный банковский счет.

Передача в доверительное управление денежных средств допускается, только если доверительным управляющим является кредитная организация либо иное юридическое лицо, получившее разрешение (лицензию) на осуществление доверительного управления денежными средствами граждан и юридических лиц.

Закон запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

Договор относится к фидуциарным сделкам, а значит здесь закрепляются принципы сугубо личного исполнения договора, его прекращение, если личное исполнение невозможно, а также возможность одностороннего отказа каждой из сторон от договора. Учитывая, что одной из сторон, как правило, является предприниматель, для управляющего это правило носит ограниченный характер. Отказ от договора учредителя управления либо выгодоприобретателя не ограничивается какими-либо условиями.

Не допускается обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица (п.2 ст. 1018 ГК)1.

Доверительный управляющий вправе:

1. Совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Пределы прав управляющего достаточно широки: он наделяется правомочиями собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, и в этом качестве вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст.ст.301, 302, 304, 305 ГК), в том числе применять все гражданско-правовые способы для защиты переданного в доверительное управление имущества.

В то же время права управляющего имуществом могут быть ограничены законом или договором. Так, например, распоряжение недвижимым имуществом, по общему правилу, запрещено доверительному управляющему. Он может осуществлять его лишь в случаях, специально предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2. Требовать вознаграждения, предусмотренного договором, а также возмещения необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

3. Поручать другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если это предусмотрено договором доверительного управления имуществом, либо на это есть согласие учредителя управления, выраженное в письменной форме, либо к этому вынуждают обстоятельства для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и нет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

4. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если не может лично управлять переданным ему имуществом (с уведомлением за 3 месяца).

Доверительный управляющий обязан:

1. Осуществлять доверительное управление лично.

2. Проявлять должную заботу об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

3. Поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

4. Сообщать третьим лицам о том, что является доверительным управляющим.

5. Не использовать имущество в своих интересах.

6. Не отчуждать имущество по безвозмездным сделкам.

7. Представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

8. По прекращению договора возвратить имущество учредителю управления в состоянии, определенном договором.

Учредитель управления вправе:

1. Контролировать деятельность доверительного управляющего.

2. Требовать получения доходов и иных поступлений от использования имущества, переданного в доверительное управление.

3. Требовать представления отчета о деятельности доверительного управляющего.

4. Требовать возврата имущества по окончании договора.

5. Отказаться от договора с уведомлением доверительного управляющего об этом за 3 месяца.

Учредитель управления обязан:

1. Выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение.

2. Возместить доверительному управляющему расходы в связи с исполнением договора.

3. Обеспечить доверительного управляющего всеми документами и сведениями, необходимыми ему для выполнения обязанностей по договору.

4. Уведомить доверительного управляющего об обременении залогом имущества, передаваемого в доверительное управление.

Договор доверительного управления заключается между двумя участниками соглашения: учредителем управления, а также доверенным управляющим. Согласно условиям сделки, первая сторона обязуется передать в адрес второй стороны какое-то имущество во временное управление на оговоренный период времени. Вторая сторона при этом обязана выполнять управление принятым им-вом в интересах первой стороны, либо же обозначенного ею лица (выгодоприобретателя). Следует отметить тот факт, что соглашение подобного рода не подразумевает перехода прав собственности от учредителя управления в пользу второго участника.
Что касается обязанностей доверенного управляющего в целом, то он может обращаться с полученным имуществом на свое усмотрение (в рамках договоренностей), если такие действия несут какую-либо пользу выгодоприобретателю. При этом все сделки с предметом соглашения дов. управляющий обязан проводить от своего имени, обращая внимание на тот факт, что он является Д.У. Следует также отметить, что в качестве предмета доверительного управления не могут выступать денежные средства (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Вы можете получить большее представление о документе, скачав образец договора доверительного управления с нашего ресурса.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *