ФЗ об аренде

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М. Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2020 г. N 439

Требованияк условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ ГОРОД ЛОСИНО — ПЕТРОВСКИЙ СОВЕТ ДЕПУТАТОВ РЕШЕНИЕ от 17 марта 2004 г. N 11/2 Утратил силу — Решение Совета депутатов городского округа Лосино-Петровский от 20.04.2011 г. N 16/2 Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества (В редакции Решения Совета депутатов городского округа Лосино-Петровский от 05.12.2007 г. N 62/7) Рассмотрев проект Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества, городской Совет решил: 1. Утвердить Положение о порядке сдачи в аренду муниципального имущества в новой редакции (приложение). 2. Считать утратившим силу решение Лосино-Петровского городского Совета от 19.05.99 N 15/3 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества в новой редакции». 3. Опубликовать настоящее решение в газете «Городские вести». Заместитель председателя городского Совета О.Н. Стасов Приложение к решению Лосино-Петровского городского Совета депутатов Московской области от 17 марта 2004 г. N 11/2 ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ СДАЧИ В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА (В редакции Решения Совета депутатов городского округа Лосино-Петровский от 05.12.2007 г. N 62/7) 1. Общие положения 1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и определяет порядок сдачи в аренду имущества, относящегося к муниципальной собственности, независимо от того, на чьем балансе оно учитывается и на каких правах. 1.2. В данном Положении используется следующая терминология: 1.2.1. Арендатор — арендатор движимого и недвижимого имущества по договору аренды. 1.2.2. Головной арендатор — арендатор по головному договору аренды (для случаев субаренды). 1.2.3. Субарендатор — арендатор по договору субаренды. 1.2.4. Арендодатель — Комитет по управлению городским муниципальным имуществом и развитию торговой сети администрации г. Лосино-Петровский (далее именуемый «Комитет»). 1.2.5. Балансодержатель — организация, учреждение, на балансе которого находится муниципальное имущество. 1.2.6. Стороны — арендодатель, арендатор, головной арендатор, субарендатор, балансодержатель. 1.2.7. Движимое имущество — всякое имущество, не прикрепленное к земле (аппаратура, оборудование, мебель, техника и др.). 1.2.8. Недвижимое имущество — всякое имущество, прикрепленное к земле (здания, сооружения, нежилые помещения и т.п.). 1.2.9. Имущественный комплекс — движимое и недвижимое имущество, находящееся в единой технологической связи. 1.2.10. Договор аренды — договор аренды на движимое и недвижимое имущество, заключенный между Комитетом и арендатором. 1.2.11. Головной договор аренды — договор аренды недвижимого имущества, заключенный между Комитетом и головным арендатором (для случаев субаренды). 1.2.12. Договор субаренды — договор субаренды на движимое и недвижимое имущество, заключенный между Комитетом, головным арендатором и субарендатором. 1.2.13. Помещение — нежилое помещение, предоставляемое в аренду в соответствии с договором субаренды или аренды. 1.2.14. День — календарный день. 1.2.15. Сумма арендной платы — сумма ежемесячной арендной платы, устанавливаемая в порядке, предусмотренном договором. 1.2.16. Эксплуатирующая организация — организация, обеспечивающая или предоставляющая арендатору коммунальные услуги (водоснабжение, отопление, канализация, вывоз мусора и др. услуги). 1.3. Настоящее Положение регулирует порядок сдачи в аренду имущества действующих и ликвидированных муниципальных предприятий, организаций и учреждений (далее — Имущество). 1.3.1. Недвижимого и движимого имущества. 1.3.2. Единых имущественных комплексов предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений. 1.3.3. Условия сдачи арендатором Имущества в субаренду. 1.3.4. Порядок переоформления существующих договоров аренды в связи с изменением арендодателя. 1.4. Арендодателем недвижимого имущества выступает Комитет. В отдельных случаях права арендодателя недвижимого имущества могут быть делегированы муниципальным предприятиям, организациям и учреждениям, при этом договор аренды должен быть согласован с Комитетом. 1.5. Арендаторами могут выступать юридические лица и граждане РФ, объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные юридические лица и граждане. 1.6. Сдача в аренду оборотных средств, в т.ч. финансовых активов (кроме заемных), осуществляется на условиях выкупа в течение согласованного сторонами срока по фактической стоимости. 1.7. При сдаче в аренду структурных подразделений имущественных комплексов необходимо заключение предприятия, в состав которого входит данное структурное подразделение. При переоформлении ранее заключенных договоров аренды в связи с изменением арендодателя заключение органов управления не требуется. 1.8. Сдача в аренду движимого имущества, закрепленного за муниципальным предприятием (учреждением) на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) на срок до одного года, осуществляется этим предприятием самостоятельно, а на больший срок — по согласованию с Комитетом. 1.9. Комитет ведет работу по подготовке договоров аренды Имущества, осуществляет контроль за соблюдением их условий и является представителем по всем вопросам, связанным с разрешением споров, возникающим в связи с договором аренды. 1.10. Арендная плата по договорам аренды перечисляется арендатором на расчетный счет Лосино-Петровского финансового отдела Министерства финансов Московской области. При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа текущего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения арендатора. 1.11. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно действующему законодательству РФ. 1.12. Вопросы по установлению льготной арендной платы по договорам аренды муниципального имущества для категории арендаторов, выполняющих социально значимые задачи, учитывая особенности конкретных арендаторов, их социальное значение для города, рекомендации Правительства РФ, Правительства Московской области, администрации г. Лосино-Петровский, а также учитывая техническое состояние сдаваемого в аренду Имущества, рассматриваются и утверждаются решением городского Совета депутатов г. Лосино-Петровский. 1.13. Арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные целевые услуги и затраты, связанные с содержанием имущества по отдельным договорам. 1.14. Арендатор страхует взятое в аренду Имущество за свой счет. 1.15. Все виды Имущества, сдача которых в аренду не допускается, а также ограничения или запрещения выкупа арендованного Имущества устанавливаются действующим законодательством. 1.16. При переоформлении договоров аренды Арендаторы приводят свою организационно-правовую форму в соответствие с действующим законодательством. 1.17. Имущество в субаренду может быть предоставлено любым юридическим и физическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке, с согласия арендодателей — Комитета и арендатора. Для решения вопроса о сдаче в субаренду недвижимого имущества арендатор представляет арендодателю письменное заявление. Арендатор вправе направить вместе с заявлением проект договора субаренды (в четырех экземплярах). По результатам рассмотрения заявления арендодатель направляет арендатору и субарендатору уведомление о согласовании субаренды или мотивированный отказ. Договор субаренды заключается между арендодателем, балансодержателем, арендатором и субарендатором. 1.18. Аренда Имущества осуществляется по договорам аренды, которые заключаются между арендодателем и арендатором в письменной форме. 1.19. Использование Имущества является целевым. Целевое (функциональное) назначение Имущества определяется арендодателем. Изменение целевого назначения сданного в аренду Имущества допускается только в форме внесения соответствующих изменений в договор аренды. 1.20. Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в нарушение настоящего Положения и действующих нормативных актов, признаются недействительными в соответствии с действующим законодательством. 1.21. Договоры аренды недвижимого Имущества, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. 2. Порядок оформления и прохождения документации по сдаче в аренду и субаренду недвижимого, движимого имущества 2.1. Вся документация по договорам аренды подается в Комитет и фиксируется в книге регистрации. 2.2. Для рассмотрения вопроса о сдаче Имущества в аренду в Комитет представляются следующие документы: — заявление заинтересованной стороны; — согласование с арендатором (в случае субаренды); — копия свидетельства о регистрации арендатора или субарендатора; — копии устава и учредительных документов арендатора или субарендатора; — документ о назначении руководителя; — копия свидетельства о постановке в ИМНС; — поэтажный план помещения из БТИ; — информационное письмо органа государственной статистики; — лицензия на основной вид деятельности, если данный вид деятельности лицензируется; — предварительные согласования с ЦГСЭН, противопожарной службой, с отделом архитектуры и капитального строительства, отделом землепользования. 2.3. При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с балансодержателем и органами, контролирующими использование Имущества (ОГПС, Центр госсанэпиднадзора и т.д.). 2.4. Подготовка документов по вопросам сдачи Имущества в аренду и субаренду и рассмотрение договоров осуществляются в срок не более 30 дней с момента представления заинтересованной стороной всех необходимых документов. 2.5. Арендодатель совместно с балансодержателем осуществляет контроль за соблюдением арендатором условий договора аренды. 3. Порядок оформления и прохождения документации по сдаче в аренду имущественного комплекса 3.1. Вся документация по договорам аренды подается заявителем в Комитет и регистрируется в книге регистрации. 3.2. Для рассмотрения вопроса о сдаче Имущества в аренду представляются следующие документы: — заявление заинтересованной стороны; — согласие предприятия-балансодержателя на сдачу имущества в аренду; — проект договора аренды; — состав передаваемого Имущества с указанием его балансовой стоимости и с учетом переоценки в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 14.08.92 N 595 и от 25.11.93 N 1233 и переоценки на 01.01.96 или рыночной стоимости и размеров ежегодных амортизационных отчислений на полное восстановление; — баланс предприятия, составленный на установленную дату перед заключением договора, при аренде структурных подразделений — выписка из баланса; — расчет годовой арендной платы; — учредительные документы организации, берущей имущество в аренду. 3.3. Для рассмотрения вопроса о переоформлении договора аренды представляются: — заявление арендатора; — проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору; — баланс предприятия (в случае аренды структурных подразделений — выписка из баланса), составленный на установленную дату перед оформлением договора, за исключением Имущества, приобретенного за счет прибыли, полученной в результате деятельности арендатора. 3.4. Заявление и баланс предприятия (выписка из баланса) должны быть подписаны руководителем предприятия, главным бухгалтером и скреплены печатью. 3.5. Подготовку документов по вопросам сдачи Имущества в аренду и рассмотрение договоров аренды Комитет осуществляет в срок не более 30 дней с момента представления заинтересованной стороной всех необходимых документов. 3.6. Комитет контролирует соблюдение условий договоров. 4. Аренда недвижимого имущества 4.1. Арендатором могут выступать юридические лица, объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, частные предприниматели, зарегистрированные в установленном законом порядке и внесенные в реестр как налогоплательщики. 4.2. Сдача в аренду объектов недвижимого имущества (нежилых помещений, строений) осуществляется в следующих формах: — в порядке продления срока действия заключенного ранее договора аренды, в том числе при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок; — посредством заключения нового договора аренды в порядке удовлетворения заявок; — по результатам аукциона или посредством коммерческого конкурса. 4.2.1. Наличие двух или более заявок на аренду одного и того же объекта имущества может являться основанием для проведения конкурса или аукциона. 4.2.2. Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора Имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды. Коммерческий конкурс — способ определения арендатора Имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным администрацией города критериям. Конкурс или аукцион (торги) на право заключения договора аренды Имущества проводятся в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Лосино-Петровского городского Совета N 50/8 от 08.11.2000. Выбор одной из указанных форм устанавливается арендодателем самостоятельно в соответствии с действующим законодательством. Решение по вопросам целесообразности проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды муниципального имущества принимает глава городского округа в случае, если балансовая стоимость имущества (имущественного комплекса) не превышает 1500,0 тыс. руб., а по имуществу с балансовой стоимостью свыше 1500,0 тыс. руб. решение принимается главой городского округа Лосино-Петровский по предварительному согласованию с Советом депутатов городского округа Лосино-Петровский. При этом соответствующее Положение о порядке проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды муниципального имущества подлежит утверждению Советом депутатов городского округа Лосино-Петровский. (Дополнен — Решение Совета депутатов городского округа Лосино-Петровский от 05.12.2007 г. N 62/7) 4.3. Арендодатель осуществляет работу по подготовке договоров аренды недвижимого имущества, по передаче недвижимого имущества по актам приема-передачи, контролю за соблюдением выполнения условий вышеуказанных документов и является представителем собственника по всем вопросам, связанным с разрешением споров, возникающих по договорам аренды. 4.4. Арендатору предоставляется недвижимое имущество по акту приема-передачи на срок действия договора аренды. По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатор возвращает недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи. Арендатору предоставляется также право аренды на часть земельного участка, занятую арендуемым помещением и необходимую для его использования. 4.5. Арендная плата по договорам аренды нежилого помещения рассчитывается согласно Положению о порядке определения арендной платы за недвижимое (здания, сооружения, нежилые помещения) и движимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, и перечисляется арендатором в соответствии с реквизитами, прилагаемыми к договору аренды. 4.6. Сроки и порядок уплаты арендной платы за нежилое помещение определяются договором аренды. 4.7. Арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки, утвержденной решением Лосино-Петровского городского Совета депутатов. В арендную плату за недвижимое имущество не включена арендная плата за земельный участок. 4.8. Базовая ставка арендной платы изменяется по мере изменения минимального размера оплаты труда по Российской Федерации с учетом темпов инфляции за текущий год и утверждается Лосино-Петровским городским Советом депутатов. 4.9. Арендная плата за текущий месяц, предусмотренная договором аренды, перечисляется арендатором не позднее 10 числа текущего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения арендатора. 4.10. Арендатор представляет в Комитет копии платежных поручений о произведенных платежах, предусмотренных договором, с отметкой банка об исполнении. 4.11. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно действующему законодательству РФ. 4.12. Арендатор обязан сохранять профиль арендуемого имущества. Временное перепрофилирование арендуемого имущества осуществляется по согласованию сторон и оформляется соответствующим постановлением главы города с указанием изменяемого профиля и срока перепрофилирования. 4.13. В случае просрочки любого из платежей в сроки, указанные договором, арендатору начисляются пени в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено договором. 4.14. Арендатор заключает отдельные договоры с эксплуатирующей организацией (предприятие-балансодержатель) и обслуживающей организацией, несущими ответственность за содержание и восстановление зданий, сооружений (в т.ч. проведение капитального ремонта). 4.15. Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные, целевые услуги и затраты, связанные с содержанием Имущества, по отдельным заключенным договорам. 4.16. Договор аренды на недвижимое имущество может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством. 4.17. Арендатор несет ответственность за сохранность взятого в аренду Имущества. 4.18. В случае пожара или аварии систем отопления, водоснабжения и других внутренних сетей арендатор обязан обеспечить доступ в арендуемое помещение немедленно после обнаружения аварии или пожара. В случае невыполнения данного условия расходы по возмещению материального ущерба полностью возлагаются на арендатора. 4.19. По истечении срока действия договора арендатор имеет приоритетное право по отношению к другим арендаторам на пролонгацию или перезаключение договора аренды в случае выполнения им условий и обязанностей, указанных в договоре. 4.20. В соответствии со статьей 28 Федерального закона РФ от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» арендатор в обязательном порядке страхует взятое в аренду имущество. 4.21. Арендатор в обязательном порядке производит по плану, утвержденному администрацией города Лосино-Петровский, переоформление фасада здания и витрин. 4.22. В случае предоставления помещения нескольким арендаторам, имеющим выходы на фасадную часть здания, арендаторами в обязательном порядке согласовывается с отделом архитектуры и капитального строительства администрации г. Лосино-Петровский единый стиль оформления. 5. Субаренда недвижимого имущества 5.1. Субарендаторами могут выступать юридические лица, частные предприниматели, зарегистрированные в установленном законом порядке и внесенные в реестр как налогоплательщики. 5.2. Имущество в субаренду может быть предоставлено арендатором с согласия арендодателя. Площадь нежилого помещения, передаваемого по договору субаренды, не должна превышать 1/3 от общей площади арендуемого помещения по головному договору аренды. Помещение в субаренду предоставляется на срок, не превышающий срок головного договора аренды. 5.3. Арендодатель осуществляет работу по подготовке материалов на рассмотрение комиссии по использованию муниципального имущества. Оформление договоров субаренды недвижимого имущества производится Комитетом. 5.4. Арендная плата по договорам субаренды недвижимого имущества рассчитывается согласно Положению о порядке определения арендной платы за недвижимое (здания, сооружения, нежилые помещения) и движимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, и перечисляется субарендатором ежемесячно в следующем порядке: — 50% — на расчетный счет Лосино-Петровского ФО в соответствии с реквизитами, прилагаемыми к договору аренды; — 50% — на расчетный счет арендатора. 5.5. Арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки, утвержденной решением городского Совета депутатов. 5.6. Льготы головного арендатора по оплате арендованного помещения не распространяются на субарендатора. 5.7. Вопросы с установлением льготной арендной платы по договорам субаренды муниципального имущества для категории субарендаторов, выполняющих социально значимые задачи, рассматриваются и утверждаются решением Лосино-Петровского городского Совета. 5.8. Сроки и порядок уплаты арендной платы определяются в договорах субаренды. 5.9. Арендная плата, предусмотренная договором субаренды, перечисляется субарендатором самостоятельно не позднее 10 числа текущего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения арендатора. 5.10. Субарендатор представляет в Комитет копии платежных поручений о произведенных платежах, предусмотренных договором, с отметкой банка об исполнении. 5.11. В случае просрочки любого из платежей в сроки, указанные договором, субарендатору начисляются пени в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено договором. 5.12. Налог на добавленную стоимость перечисляется субарендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно законодательству РФ. 5.13. Субарендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные, целевые услуги и затраты, связанные с содержанием Имущества, на расчетный счет головного арендатора пропорционально занимаемой площади по отдельно заключенным договорам. 5.14. Субарендатор несет ответственность за сохранность взятого в субаренду Имущества. 5.15. В случае пожара или аварии систем отопления, водоснабжения и других внутренних сетей субарендатор обязан обеспечить доступ в арендуемое помещение немедленно после обнаружения аварии или пожара. В случае невыполнения данного условия расходы по возмещению материального ущерба полностью возлагаются на субарендатора. 5.16. В случае заключения нескольких договоров субаренды в одном помещении субарендаторам необходимо согласовать с отделом архитектуры и капитального строительства администрации г. Лосино-Петровский единый стиль оформления помещения. 5.17. По истечении срока действия договора субарендатор имеет приоритетное право по отношению к другим субарендаторам на пролонгацию или перезаключение договора субаренды в случае выполнения им условий и обязанностей, указанных в договоре. 5.18. При переоформлении договоров субаренды субарендатор приводит свою организационно-правовую форму в соответствие с действующим законодательством РФ. 5.19. Договор субаренды на недвижимое имущество может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством. 6. Аренда движимого имущества 6.1. Арендатором могут выступать юридические лица, частные предприниматели, зарегистрированные в установленном законом порядке и внесенные в реестр как налогоплательщики. 6.2. Арендная плата по договорам аренды движимого имущества рассчитывается согласно Положению о порядке определения арендной платы за недвижимое (здания, сооружения, нежилые помещения) и движимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, и перечисляется арендатором в соответствии с реквизитами, прилагаемыми к договору аренды. 6.3. Сроки и порядок уплаты арендной платы определяются в договорах аренды. 6.4. Арендная плата рассчитывается исходя из балансовой и остаточной стоимости арендуемого Имущества. 6.5. Арендная плата, предусмотренная договором аренды, перечисляется арендатором не позднее 10 числа текущего месяца самостоятельно без предъявления счета. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения арендатора. 6.6. Арендатор представляет в Комитет копии платежных поручений о произведенных платежах, предусмотренных договором, с отметкой банка об исполнении. 6.7. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно законодательству РФ. 6.8. Арендатор оплачивает предоставляемые ему целевые услуги и затраты, связанные с содержанием Имущества, по отдельным договорам. 6.9. По истечении срока действия договора арендатор имеет приоритетное право по отношению к другим арендаторам на пролонгацию или перезаключение договора аренды в случае выполнения им условий и обязанностей, указанных в договоре. 6.10. Арендатор несет ответственность за сохранность взятого в аренду Имущества. 6.11. В соответствии со статьей 28 Федерального закона РФ N 69-ФЗ от 21.12.94 «О пожарной безопасности» арендатор в обязательном порядке страхует взятое в аренду Имущество. 6.12. При переоформлении договоров аренды арендатор приводит свою организационно-правовую форму в соответствие с действующим законодательством РФ. 6.13. Договор аренды на движимое имущество может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством. 7. Порядок сдачи и приемки объектов муниципального имущества при заключении и прекращении договора аренды 7.1. Передача Имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать Имущество арендатору считается исполненным после подписания сторонами договора аренды и передаточного акта. 7.2. Акт приема-передачи Имущества подписывается арендодателем и арендатором Имущества. В акте отражается техническое состояние передаваемого Имущества на момент передачи и определяется работа арендатора по текущему и при необходимости капитальному ремонту Имущества и условия его выполнения. 7.3. Уклонение одной из сторон от подписания документов о передаче Имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче Имущества, а арендатора — от принятия Имущества. 7.4. При прекращении договора аренды Имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи, подписываемому арендатором и арендодателем. 8. Порядок досрочного расторжения договоров аренды 8.1. Досрочное расторжение договоров аренды недвижимого и движимого Имущества может быть произведено арендодателем в следующих случаях: а) арендатор пользуется Имуществом с существенным нарушением условий договора; б) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату; в) по письменному заявлению арендатора. 8.2. При прекращении договора аренды или его расторжении по инициативе арендатора Имущество должно быть возвращено арендодателю в установленном законом порядке по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии. 8.3. Договор считается расторгнутым с момента оформления акта приема-передачи Имущества. 9. Арендная плата 9.1. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое Имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в виде определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых ежемесячно или единовременно. 9.2. Величина арендной платы определяется в договорах аренды на основании утвержденной городским Советом депутатов базовой ставки арендных платежей и коэффициентов к ним, отраженных в Положении о порядке определения арендной платы за недвижимое (здания, сооружения, нежилые помещения) и движимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, прилагаемом к настоящему Положению и являющемся неотъемлемой его частью. Карта расчета арендной платы, составленная на основании указанного Положения, подписывается арендодателем и арендатором, прилагается к договору аренды и является неотъемлемой его частью. 9.3. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, но не чаще одного раза в год. Внесение изменений в договоры аренды в связи с изменением базовой ставки или коэффициентов к ней (при необходимости) является обязательным для сторон, соответствующая норма об этом устанавливается договором аренды. 9.4. Льготы по арендной плате предоставляются в случаях, в размере и порядке, устанавливаемых решением Совета депутатов. 9.5. Арендная плата за Имущество, в том числе арендная плата по договорам субаренды, перечисляется арендатором в городской бюджет на указанный в договоре счет. Налог на добавленную стоимость исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно законодательству РФ. 10. Заключительные положения 10.1. Ведение реестра (учета) договоров аренды имущества возлагается на Комитет. 10.2. Контроль за соблюдением арендаторами обязанностей по договорам аренды Имущества, в том числе по уплате арендных платежей, осуществляется Комитетом.

Согласно ст. 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2008 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.2008 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Проведение конкурсов и аукционов регламентирует приказ Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Ниже представлены рекомендованные формы договоров.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений — важная информация. Ведь заключение каких-либо сделок между лицами на территории России в некоторой степени регулируется законодательством.

Основным законодательным актом, который подробно рассматривает данный вопрос, является Гражданский Кодекс (ГК) РФ. В нем закреплены базовые понятия всех возможных сделок, порядок их заключения и исполнения договорных условий.

Аренда нежилого помещения не стала исключением, поэтому в меру подробно рассматривается в ГК РФ. Перед заключением арендного договора подобного вида очень важно ознакомиться со всеми нюансами данной юридической процедуры, как с точки зрения законодателя, так и с заинтересованных в ней сторон.

Более подробно узнать о порядке и правилах проведения сделки можно, ознакомившись с представленным ниже материалом.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения.

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

  • Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
  • Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

  • «Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
  • «Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
  • «Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ.

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

  • стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
  • объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
  • условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
  • вид, формат и размерность арендной платы;
  • срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом. Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки).

Мнение юриста-эксперта

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Особое внимание советую уделять пунктам заключаемого договора, в которых указываются все нюансы использования передаваемых помещений.

Например арендатор заранее должен знать, какие коммуникации проходят по помещению. В случае возникновения аварийной ситуации каков порядок допуска оперативных служб к коммуникациям.

Часто в помещениях, расположенных на первом этаже здания или его цоколе, расположены тепловые, электрические, водопроводные или канализационные узлы. Арендатор должен знать порядок доступа сотрудников ресурсоснабжающих организаций, сроки проведения проверок счетчиков.

Советую обязательно оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Часто арендодатель возлагает на арендатора обязанность по уплате например, за тепло, свет, воду согласно потребленным ресурсам и выставленным квитанциям.

Однако арендодатель тоже может контролировать оплату коммунальных услуг, принимая у арендатора показания счетчиков и деньги за потребленные ресурсы, оплачивая их самостоятельно.

Особыми условиями использования так же могут являться например уборка прилегающей территории своими силами, покос травы.

Все нюансы использования важно заранее продумать и оговорить, чтобы в дальнейшем не пришлось расторгать договор или нести убытки за «забытые» договором пункты.

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

  • заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
  • три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
  • кадастровый план (паспорт);
  • выписка из БТИ;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
  • квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

  1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
  2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
  3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
  4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
  5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
  6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
  7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

  • четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
  • суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
  • предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
  • обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
  • определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Стороны сделки имеют полное право использовать сочетание разных видов арендных плат. Также она может быть пересмотрена, как правило, не более раза за год, вследствие возникших и непредвиденных обстоятельств.

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

  • обычная аренда;
  • лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

  1. Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
  2. Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
  3. Составление договора.
  4. Подписание договора.
  5. Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
  • в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
  • арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
  • нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
  • описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
  • арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

  1. Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах. В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
  2. Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
  3. Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
  4. При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
  5. Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно. Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура. В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты.

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *