Государственная регистрация договора продажи предприятия

Статья 564. Переход права собственности на предприятие

1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Комментарий к статье 564 Гражданского Кодекса РФ

1. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия. Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него.

2. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также от исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости (см. п. п. 2 и 3 ст. 551 и коммент. к ней).

3. Порядок государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс предусмотрен ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость и изданным в соответствии с указанной статьей Приказом Минюста РФ от 04.03.2005 N 16.

Договор купли — продажи предприятия как имущественного комплекса

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие, в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (пункт 1 статьи 559 ГК РФ).

Продажа предприятия регулируется нормами §8 главы 30 ГК РФ. Согласно статье 549 ГК РФ к отношениям, связанным с продажей предприятия, применяются правила, регулирующие договор продажи недвижимости, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Как уже отмечалось выше, предметом данного договора является само предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Сторонами договора продажи предприятия являются продавец (физическое или юридической лицо, обладающее правом собственности на данный объект) и покупатель (юридическое или физическое лицо, как правило, занимающееся предпринимательской деятельностью).

Цена договора купли – продажи предприятия

Договор купли – продажи должен предусматривать цену предприятия.

При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Установленная в договоре продажи цена предприятия, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором.

Согласно статье 561 ГК РФ в договоре купли – продажи недвижимости должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия. Акт инвентаризации отражает фактическое положение вещей, а заключение независимого аудитора подтверждает эти данные и соответствует данным бухгалтерского баланса.

В соответствии с принципом свободы договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поэтому стороны могут определять цену предприятия, как на основании вышеназванных документов, так и самостоятельно.

На практике стороны часто прибегают к услугам организаций, оказывающих оценочные услуги.

При выборе организации, для оказания услуг по оценке объекта, рекомендуется обратить внимание на наличие страхового полиса у оценщика, срок существования организации, ее опыт и имидж. Обратите внимание на независимость оценщика, любая необъективность может отрицательно сказаться на результате работы.

Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Форма и государственная регистрация договора

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, аудиторского заключения, бухгалтерского баланса и перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Значение института государственной регистрации высоко, например, единый реестр юридических лиц позволяет заинтересованному лицу получить достоверные сведения о прошедших государственную регистрацию юридических лицах. Таким образом, обеспечивается возможность получения дополнительной информационной поддержки организаций при выборе ими контрагентов для заключения договоров в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрация прав на недвижимость проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. В компетенцию данных органов также входит выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о зарегистрированных правах.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Это два разных регистрационных действия, имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права.

ГК РФ и Законом №122-ФЗ устанавливаются три вида государственной регистрации:

— регистрация прав;

— регистрация сделок;

— регистрация ограничений (обременений) прав.

Государственная регистрация ограничений создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать об этих ограничениях.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной службы конкретизирован в Указе Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», которым было утверждено «Положение о Федеральной регистрационной службе».

Согласно этому положению, Федеральная регистрационная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.

Федеральная регистрационная служба подведомственна Минюсту Российской Федерации.

Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации.

«Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации» (пункт 1 статьи 9 Закона №122-ФЗ).

К компетенции органов по государственной регистрации относится:

— проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

— проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

— государственная регистрация прав;

— выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

— выдача информации о зарегистрированных правах;

— принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

— выдача правообладателям, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Законом №122-ФЗ нормы о государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс выделены в отдельную статью.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

В том случае, если требуется совершение сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся Федеральной регистрационной службой (Росрегистрация).

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Информация из Единого государственного реестра прав не является государственной, коммерческой или служебной тайной.

Прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, начальная стадия процесса государственной регистрации. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с Приказом Минюста Российской Федерации от 1 июля 2002 №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рекомендуется проводить проверку в следующей последовательности:

— проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

— проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор, и проверка законности сделки;

— проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

— проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

— принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

По результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений:

— зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;

— приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;

— отказать в государственной регистрации.

Приостановление государственной регистрации происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов.

Статья 19 Закона №122-ФЗ содержит перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав (Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2005 года по делу №Ф09-3560/05-С3; Постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2006 года, 30 марта 2006 года №КГ-А41/2346-06 по делу №А41-К1-22875/05).

В случае, если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Документального подтверждения причин приостановления от заявителя не требуется.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц, на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

«В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством» (пункт 4 статьи 19 Закона №122-ФЗ).

О том, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании определения о наложении ареста, свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июня 2005 года по делу №А12-34374/04-С20; Постановление ФАС Уральского округа от 21 сентября 2005 года по делу №Ф09-2718/05-С6).

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

«право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правам;

— осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона» (пункт 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ).

Проанализировав арбитражную практику можно сделать вывод о том, что статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2006 года по делу №А39-5720/2005-606/15; Постановление ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 года №КГ-А40/6-06 по делу №А40-24483/05-12-181; Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2006 года по делу №КГ-А40/13543-05; Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2006 года по делу №А14-1481-2005-76/13).

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав на предприятие устанавливается пунктом 19 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ):

«за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей».

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав, на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация права на предприятие по ходатайству правообладателя удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.

Более подробно с вопросами государственной регистрации прав на недвижимое имущество Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR — ИНТЕРКОМ — АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».

Более подробно с вопросами, касающимися порядка оформления договора купли – продажи предприятия как имущественного комплекса, условия договора, его форма, а также порядок государственной регистрации, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Покупка и продажа предприятия».

Правила и порядок продажи предприятия должника, согласно положениям ст. 110 127-ФЗ о банкротстве

Последняя редакция законодательства о банкротстве теперь содержит статью 110, которая регламентирует процедуру продажи компании должника как имущественного комплекса на стадии внешнего управления.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Структура и содержание

Ст. 110 освещает перечень вопросов, которые связаны с продажей предприятия как имущественного комплекса на стадии внешнего управления. В связи с важностью и многоаспектностью затрагиваемой темы статья является достаточно объемной и состоит из 20 пунктов.

В ней затрагиваются вопросы проведения оценки предприятия, определения порядка и организации торгов, возможные формы торгов, требования к участникам и представленным ими заявкам, порядок проведения торгов, требования к выбору победителю, заключаемому контракту по итогам и пр.

Сущность данной статьи сводится к тому, что она позволяет продать активы должника еще на этапе внешнего управления, не дожидаясь, пока в отношении него будет введена последняя стадия банкротства – этап конкурсного производства. Мера по продаже предприятия должника для недопущения его ликвидации является достаточно действенной и распространенной.

Для продажи обычно требуется заручиться поддержкой собственников, так как это крупная сделка.

С полным текстом ст. 110 можно ознакомиться .

Согласно законодательству, изменение владельца предприятия совсем не означает, что оно прекратит свою деятельность, а все сотрудники будут уволены. Между тем новые собственники по объективным основаниям могут предпочесть сменить старый руководящий состав: руководителя и бухгалтера.

Правила и порядок продажи предприятия должника

Продажа предприятия должна проводиться в рамках внешнего управления, и сделка требует обязательного согласия собственников или управляющего органа компании на основании п.2 ст. 110 127-ФЗ.

В первом пункте сказано, что под термином «предприятие» в данном случае понимается определенный имущественный комплекс, который используется в производственной деятельности. Состав предприятия складывается на основании положений ст. 132 Гражданского кодекса и п. 3 ст. 110 127-ФЗ. Сюда включаются земля, инвентарь, помещение, оборудование, сооружения, строения, сырье, произведенная продукция и пр. Все они подлежат отчуждению при продаже предприятия как имущественного комплекса.

Совместно с предприятием допускается продажа товарного знака (коммерческого наименования), права требования и обязательства. К финансовым обязательствам в данном случае можно отнести денежные ресурсы и иные обязательства, которые сформировались после начала процесса банкротства. Не подлежат передаче права и обязанности, которые по нормам закона не могут перейти к другим лицам.

В случае продажи предприятия по нормам п. 3 ст. 110 127-ФЗ денежные обязательства компании-должника и ее обязательные платежи не подлежат включению в состав предприятия. Но по договоренности между сторонами долги предприятия, которые образовались у него после принятия заявления на банкротство, допускается передать покупателю.

За организацию торгов в данном случае может отвечать внешний управляющий или специализированная компания, услуги которой оплачиваются должником. Организатор не должен быть заинтересованным лицом по отношению к должнику, кредиторам или управляющему.

Форма проведения торгов при продаже предприятия

В пп. 4-9 ст. 110 127-ФЗ регламентируются торги и правила назначения минимальной цены за предприятие.

В п. 4 ст. 110 указано, что продажа предприятия по умолчанию происходит через торговые процедуры в виде аукциона кроме того имущества, которое реализуется через конкурс по нормам законодательства. Продажа предприятия может происходить через закрытые торги, в которых участвуют только лица, имеющие в собственности имущество из ограниченной оборотоспособности.

В ситуациях, в которых имущество не относится к объектам ограниченной оборотоспособности, назначается открытый аукцион, в котором вправе участвовать все заинтересованные лица.

Выбор способа продажи предприятия производится с учетом положений п. 5 ст. 110 127-ФЗ:

  1. Аукцион стоит выбрать, если победитель закупки не должен предпринимать никаких дополнительных действий по отношению к предприятию. Победителем становится участник, который смог предложить наиболее высокую цену.
  2. Продажа предприятия происходит через проведение конкурса в том случае, если победителю нужно выполнить ряд дополнительных условий, предложенных собранием кредиторов. Победителем станет участник, предложивший наиболее выгодную стоимость за предприятие и при выполнении им особых условий.

Указанная статья содержит регламент проведения торгов в отношении предприятия на стадии банкротства. Так, согласно п. 17 ст. 110 127-ФЗ, предприятие должно продаваться в ходе открытых торгов с численностью подавших заявку участников не менее двух человек.

Особенности продажи объекта культурного наследия

В ст. 110 дополнительно оговариваются особенности продажи объектов культурного наследия (исторических памятников и культурных объектов).

Здесь налагаются обязательства на покупателей по соблюдению требований 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», в частности, ограничение права пользования, обеспечение сохранности, содержание и использование, сохранение облика и интерьера и пр.

Продажа объектов культурного наследия производится через конкурс в порядке, установленном законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества. Также договор купли-продажи такого предприятия должен соответствовать требованиям законодательства о приватизации.

Особенности продажи объекта соглашения о государственно-частном партнерстве

При продаже объекта соглашения о государственно-частном партнерстве обязательным условием, которое должен исполнить победитель конкурса, является исполнение обязательств частного партнера, которые не были исполнены им к моменту проведения конкурса. Также, участники должны соответствовать требованиям законодательства о государственно-частном партнерстве.

В случае если торговые мероприятия не привели к успеху, то объекты передаются публичному партнеру, который является стороной соглашения о партнерстве при условии компенсации, согласно прямому соглашению затрат частного партнера или финансирующего лица.

Порядок проведения оценки имущества должника

Согласно положениям п. 5.1 ст. 110 127-ФЗ, управляющий обязан провести инвентаризацию и оценку предприятия. Сведения по результатам оценки подлежат включению в ЕФРСБ, и с ними могут ознакомиться все желающие.

В случае если требования конкурсного кредитора или уполномоченных органов превышают 2% от общей суммы требований из реестра, то они вправе потребовать от внешнего управляющего привлечь независимого оценщика. В подаваемом требовании о привлечении оценщика должно быть указано имущество, в отношении которого нужна оценка.

В течение 2 месяцев после поступления указанного требования управляющий обязан провести оценку имущества. Оценку должен производить независимый оценщик, который входит в СРО. Он оказывает данные услуги на платной основе.

По умолчанию оплата за проведение оценочных мероприятий производится из средств компании-должника. Но в случае когда на счетах должника отсутствует необходимая сумма для оплаты услуг оценщика, порядок действий будет следующим:

  1. Управляющий уведомляет о недостаточности средств лицо (конкурсного кредитора или уполномоченный орган), которое инициировало процедуру проведения оценки имущества, в течение 2 рабочих дней.
  2. Если инициатор перечислит на счет должника сумму для проведения оценочных мероприятий, то оценка будет произведена.
  3. По итогам продажи предприятия денежные средства возвращается конкурсному кредитору или уполномоченному органу с учетом установленной очередности по п. 2 ст. 134 127-ФЗ.

Подготовленная оценщиком отчетность подлежит включению управляющим в реестр в течение 2 дней после того, как ему передали электронный формат отчета.

Если заинтересованные лица выразили свое несогласие с результатами оценки, то повторные оценочные мероприятия проводятся при их полной оплате из средств конкурсного кредитора и уполномоченного органа.

Решение о назначении минимальной цены предприятия принимается собранием (комитетом) кредиторов. Оценка должна быть основана на среднерыночной стоимости или на отчетности оценщика по п. 6 ст. 110 127-ФЗ.

Порядок представления предложений о покупке предприятия

Следующий этап после проведения оценки предприятия – предоставление управляющим предложения о порядке продажи для утверждения собранию кредиторов. Они, в свою очередь, вправе утвердить иной порядок, который отличается от предложенного управляющим. Порядок должен иметь целью привлечение как можно большего числа участников к торгам, что позволит продать предприятие по максимально приближенной к рыночной цене.

Кредиторы, на которых приходится более 20% в общем объеме долговых обязательств, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о принятии альтернативного порядка продажи предприятия.

Как минимум за 30 дней до проведения торгов организатор обязан опубликовать сообщения о продаже предприятия в ФРСБ в порядке, который содержится в ст. 28. В нем должны содержаться:

  • сведения о реализуемом предприятии, его характеристики и описание;
  • сведения о форме проведения торгов и представления предложений по цене;
  • требования к участникам торгов при закрытых торгах;
  • требования конкурса;
  • порядок оформления участия в торгах;
  • размер задатка, сроки и порядок его внесения;
  • начальная цена продажи предприятия;
  • критерии выбора победителя;
  • сроки платежей;
  • данные об организаторе торгах и его контакты;
  • прочие сведения.

Требования к заявкам на участие

Перечень документов, которые прилагаются вместе с заявкой на участие в торгах, прописан в п. 11 ст. 110 127-ФЗ «О несостоятельности».

Участие в закупке предполагает внесение обеспечительной меры в виде задатка. Он возвращается в установленные сроки всем участникам торгов, чье предложение не позволило победить в торгах. При уклонении победителя от подписания договора задаток ему не возвращается.

Заявка на участие в торгах по п. 11 ст. 110 127-ФЗ оформляется в электронном виде. Она готовится в произвольной форме и должна содержать следующие сведения, которые прописаны в сообщении о проведении торгов:

  1. Наименование, форма собственности, фактический и юридический адреса заявителя (если он имеет статус юридического лица).
  2. ФИО, паспортные сведения, адрес проживания (при подаче заявления физлицом).
  3. Контактные сведения: номера телефона и адрес электронной почты заявителя.

Заявка на участие в торгах в закрытой форме содержит также предложение о цене контракта, которая не подлежит разглашению до начала процедуры торгов. Она должна содержать сведения:

  1. О наличии или отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к компании-должнику, кредитору, внешнему управляющему.
  2. Данные о наличии сведений о доле в уставном капитале заявителя управляющего, СРО управляющих, из состава которых выбран управляющий.

К поступившей заявке на участие в торгах прилагаются следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРЮЛ или выписка из ЕГРИП для предпринимателей.
  2. Документы, которые удостоверяют личность для физлица.
  3. Заверенный нотариально перевод на русский язык документов о госрегистрации в качестве ИП или юрлица по правовым нормам иностранного государства.
  4. Документы, подтверждающие право участника на покупку предприятия с ограниченной оборотоспособностью (они определяются собранием кредиторов).
  5. Обязательства исполнителя выполнить условия конкурса.

При передаче указанных документов в электронном виде они вместе с самой заявкой подписываются ЭЦП. Стоит отметить, что перечисленный перечень документов является исчерпывающим и от заявителя не допускается требовать иные документы.

Заявка на участие в торгах подлежит регистрации в специальном журнале регистрации заявок с указанием порядкового номера, даты и времени представления. О том, что заявка была зарегистрирована, заявителя нужно уведомить по электронной почте.

Непосредственный организатор торгов должен обеспечить конфиденциальность сведений из заявок.

За заявителем закреплено право отзыва заявки в любой момент до открытия к ней доступа в ходе торгов. Никаких правовых последствий это иметь не будет.

Решение организатора о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения заявок и оформляется протоколом определения участников. К таким относят тех заявителей, которые предоставили все необходимые документы и полностью соответствующие требованиям законодательства.

Заявителям могут отказать в участии по следующим причинам:

  1. Заявка на участие не соответствует требованиям.
  2. Документы не соответствуют требованиям или недостоверны.
  3. Отсутствует задаток.

Организатор торгов обязан уведомить заявителей о результатах рассмотрения заявок на участие в торгах, предоставленных ими в бумажной или электронной форме. Уведомление может иметь форму копии протокола.

Решение об отказе заявителя в участии в торгах допускается обжаловать.

Порядок и организация проведения торгов

К полномочиям кредиторского собрания относится и определение порядка проведения торгов. Предприятие может быть выставлено на аукцион неограниченное количество раз.

Согласно п. 13 ст. 110 127-ФЗ, в процессе проведения торгов в открытой форме организатору следует провести аукцион, при котором участниками подаются предложения по цене предприятия. Они предполагают повышение начальной цены продажи предприятия на установленный «шаг аукциона». Он прописывается в диапазоне от 5 до 10% от стоимости имущества.

В ситуации, когда до третьего объявления последнего ценового предложения ни одним из участников не было сделано нового, победителем становится участник, который сделал последнее предложение.

При проведении торгов в закрытой форме предложения по цене предоставляются участниками до указанного в сообщении о проведении торгов времени. В назначенный день организатор оглашает все предложения и определяет победителя. Если несколько участников выступили с одинаковыми предложениями, то побеждает тот, который представил свою заявку раньше.

В случае если на участие в аукционе поступило менее 2 заявок, то он признается несостоявшимся, и предприятие может быть выставлено на торги повторно. Если в ходе вторичных торгов реализовать имущество также не удалось, то может быть назначен третий аукцион. Его ключевая особенность состоит в наличии права у внешнего управляющего на снижение стартовой цены по своему усмотрению (на 10% начальной цены контракта).

Основное условие состоит в том, что предложенная управляющим начальная стоимость не может быть ниже минимального значения, которое было определено ранее. После того, как и третий аукцион был проведен неуспешно и не привел к продаже предприятия, собирается совет директоров компании для принятия решения об изменении порядка продажи предприятия.

В частности, представители совета директоров наделены правом подготовки публичного торгового предложения. По такой схеме предприятие продается тому, кто в течение месяца предложит максимальную цену за него.

При проведении торгов по продаже имущества в электронной форме управляющему необходимо подписать договор с оператором специализированной электронной площадки (согласно п. 20 ст. 110 127-ФЗ). Оператору следует заключить с заявителями договор о задатке.

Определение победителя и подписание договора

В установленный день по п. 15 ст. 110 организатор торгов должен определить победителя и оформить результаты в виде протокола. В нем следует прописать следующие сведения:

  1. Наименование и местонахождение юридического лица, ФИО и местожительства для каждого участника торгов.
  2. Ценовые предложения, которые поступили от каждого участника.
  3. Результаты рассмотрения предложений по цене предприятия.
  4. Указание на победителя торгов.
  5. Обоснование решения о признании данного участника победителем.

После подписания данного итогового протокола не позднее следующего дня участников торгов нужно ознакомиться с его копией.

Сообщения по результатам торгов публикуется в открытом доступе в течение 15 рабочих дней после подписания протокола. В течение 5 рабочих дней после подписания протокола управляющий обязан направить победителю проект договора для ознакомления. Эти сроки прописаны в п. 16 ст. 110. У победителя есть пять дней на подписание такого договора. В случае его уклонения организатор может предложить заключить договор с участником, который стал вторым, с точки зрения выгодности предложения.

Если в торгах принял участие только один заявитель, торги признаются недействительными, но управляющий вправе подписать договор с единственным участником.

Договор купли-продажи предприятия, который заключается управляющим, подписывается с учетом п. 19 ст. 110. Обязательными условиями такого договора становятся:

  1. Данные о предприятии, его составе, важнейших характеристиках, его описание.
  2. Цена продажи предприятия.
  3. Порядок и сроки для передачи предприятия покупателю.
  4. Условия покупки предприятия (при закупках посредством конкурса) и оформленное письменное обязательство по исполнению указанных условий.
  5. Сведения о наличии или отсутствии обременений в отношении предприятия.
  6. Прочие условия.

Передача предприятия производится через передаточный акт, который подписывается сторонами.

Денежные средства, вырученные от продажи предприятия должника, включаются в состав его имущества.

По условиям проведения торгов их победитель обязан в течение месяца внести плату за приобретенное им имущество. После чего подписывается договор и переоформляются права стоимости (путем внесения изменения в ЕГРЮЛ).

Таким образом, ст. 110 127-ФЗ останавливается на требованиях к процедуре продажи предприятия как меры по восстановлению платежеспособности компании на этапе внешнего управления. Под предприятием в данном случае понимается определенный имущественный комплекс, который создан для осуществления предпринимательской деятельности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Светлана Асадова Эксперт в сфере права и финансов Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Особенности договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи предприятия, осуществляется нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Правила, предусмотренные для продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора продажи предприятия является предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

По общему правилу в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения и пр.), права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товара), и другие исключительные права.

По договору не могут быть переданы права и обязанности хотя и входящие в состав предприятия, но которые продавец не вправе передавать другим лицам. Например, права, возникающие из лицензии на занятие определенным видом деятельности.

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ГК содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

В § 8 гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежат применению нормы, содержащиеся в ст. 555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости). Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли — продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *