Градостроительный кодекс РФ 2018

Краткий обзор-конспект (без аналитики) довольно обширных изменений Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и других законов, внесенных 340-ФЗ и 342-ФЗ. Тексты довольно сложные, насыщенные множественными оборотами-определениями, отсылками и проч., времени разобраться нужно очень много. Если кому-то поможет, буду рад.

Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

📌 Реклама Отключить

Понятие ОКСа

Исключили из него: а) некапитальные строения, сооружения и б) неотделимые улучшения ЗУ (замощение, покрытие и другие) (п.10 ст.1 ГрадК). Некапитальные строения, сооружения – те, которые можно переместить и (или) демонтировать и потом снова собрать без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения их основных характеристик (п.10.2 ст.1 ГрадК). Тем самым приблизили понятие ОКСа к понятию недвижимости (п.1 ст.130 ГК). Плюс появилась легальная возможность признавать отдельные сооружения неОКСами на основании того, что это «неотделимое улучшение ЗУ» – скважины, насыпи, заборы, трубы, асфальт, инж.сети и т.п. 📌 Реклама Отключить

Снос ОКСов

Впервые на уровне ГрадК урегулирован снос ОКСов, он включен в понятие град.деятельности (п.1ст.1 ГрадК и др.). К сносу ОКСа относится его разрушение, разборка и (или) демонтаж (п.14.4 ст.1 ГрадК).

Добавлена новая глава 6.4 по сносу (вступила в силу 04.08.2018).

2.1. Не применяется к сносу в рамках нового строительства (в этом случае снос учитывается в проекте на строительство – ч.8 ст.55.30 ГрадК).

2.2. Для сноса необходим проект организации работ по сносу. Проект не обязателен при сносе объектов, для строительства/реконструкции которых не нужно РнС, т.е. а) гаражей, жилых, садовых домов, хоз.построек на садовых участках; б) ИЖС; в) неОКСов; г) вспомогательных строений/сооружений.

📌 Реклама Отключить

2.3. Специальное разрешение на снос не нужно. Однако не позднее чем за 7 дней до начала сноса требуется подать в ОМСУ уведомление о планируемом сносе ОКСа (ч.9 ст.55.31 ГрадК). К уведомлению прилагаются материалы обследования объекта и проект (если он нужен). Кроме того, в теч.7 дней после сноса в ОМСУ подается уведомление о завершении сноса ОКСа (ч.12 ст.55.31 ГрадК). ОМСУ размещает уведомления в ИСОГД, уведомляет госстройнадзор.

2.5. Правила по СРО в целом аналогичны строительству. Если цена работ по сносу более 1 млн.руб. (для строительства — 3 млн.), работы выполняются только членами СРО строителей (или их подрядчиками, т.е. субподрядчику СРО не нужно). Самому застройщику СРО не нужно, если он привлекает подрядчика со СРО (ч.4-8 ст.55.31 ГрадК).

📌 Реклама Отключить

2.6. Здесь же урегулирован порядок сноса самоволок (ст.55.32 ГрадК) по новой редакции ст.222ГК.

2.6.1. Выявляют самоволки различные органы: ГСН, гос.зем.надзор (Росреестр, Росприроднадзор), орган охраны ОКН, зем.контроль и др. – они направляют уведомление о выявлении в уполномоченный орган МСУ (причем уведомление направляется даже при простом несоответствии ОКСа ВРИ ЗУ – п.10.1 ст.71, п.9 ст.72 ЗК!) .

2.6.2. ОМСУ в теч. 20 раб. дней принимает решение о сносе/сносе или приведении в соответствие (административный снос), либо обращается в суд с иском о сносе, либо отвечает выявившему органу, что признаков самоволки не обнаружено.

📌 Реклама Отключить

2.6.3. При административном сносе ОМСУ в теч.7 раб.дней уведомляет о решении застройщика/правообладателя ЗУ, либо, если их не выявил, публикует в местной печати, на сайте, а также размещает щит с информацией о сносе на самом ЗУ.

2.6.4. Застройщик в установленный решением срок сносит самоволку/ предоставляет проектную документацию на реконструкцию + осуществляет саму реконструкцию для приведения самоволки в соответствие.

2.6.5. Если не выполнил в срок – ОМСУ в теч.6 мес. через суд требует изъятия ЗУ и продажи его на торгах, а если за 6 мес. не удалось продать, либо если ЗУ неделим и помимо самоволки на нем имеются законные ОКСы, то ОМСУ обеспечивает снос самоволки собственными силами за счет застройщика/правообладателя ЗУ.

2.7. Здесь же урегулированы отношения между владельцем объекта с ЗОУИТ и собственниками ОКСов в пределах ЗОУИТ (ст.55.33 ГрадК).

📌 Реклама Отключить

2.7.1. ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории – СЗЗ, ЗСО, ОЗТ и проч. (п.4ст.1 ГрадК, ст.105 ЗК).

2.7.2. В этих случаях собственники ОКСов в пределах ЗОУИТ обязаны снести свои ОКСы или привести их в соответствие с ЗОУИТ в теч.3 лет (2 лет со дня ввода в эксплуатацию объекта с ЗОУИТ) (ч.1 ст.55.33 ГрадК, п.4 ст.107 ЗК), но при условии, что владелец объекта с ЗОУИТ (в его отсутствие – орган власти, установивший ЗОУИТ) заключил с ними соглашение о возмещении им убытков.

2.7.3. Если такое соглашение не подписано, собственник объекта с ЗОУИТ может добиваться сноса (приведения в соответствие) ОКСов в суде, а собственники ОКСов – требовать выкупа их ОКСов, если их невозможно использовать из-за ЗОУИТ.

📌 Реклама Отключить

ИЖС

3.1. Введено понятие ИЖС – надземных этажей не более 3х, высота не более 20 кв.м, не делимое на самостоятельные объекты недвижимости (п.39 ст.1 ГрадК). Т.е. при необходимости раздела, скорее всего, нужно будет делать реконструкцию (схемы постройки МКД через ИЖС усложнятся).

3.2. Исключена необходимость РНС на строительство/реконструкцию ОИЖС (п.1.1 ч.17 ст.51 ГрадК).

3.3. Однако вместо этого введена даже местами более сложная и рискованная процедура: 1) уведомление о планируемом строительстве от застройщика в ОМСУ (орган, выдающий РНС) (ч.1ст.51.1 ГрадК) + 2) ответное уведомление ОМСУ застройщику о соответствии и допустимости (несоответствии и (или) недопустимости) планируемого ОИЖС (ч.7-8 ст.51.1 ГрадК) + 3) уведомление об окончании строительства от застройщика в ОМСУ (ч.16-18 ст.55 ГрадК) + 4) итоговое уведомление ОМСУ о соответствии/несоответствии построенного ОИЖС (ч.19-21 ст.55 ГрадК).

📌 Реклама Отключить

3.4. Если от ОМСУ получено уведомление о соответствии планируемого ОИЖС либо в теч.7 раб. дней не получено никакое, предварительное согласование на постройку ОИЖС считается полученным и действует 10 лет (ч.13 ст.51.1 ГрадК), но от рисков это не спасает (!): ОИЖС все равно может быть снесен как самоволка, если нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право требовать убытков с казны, но и то – только если судом будет установлена вина (sic!) соответствующего должностного лица в направлении «неправильного» положительного уведомления либо его ненаправлении (ч.15 ст.51.1 ГрадК).

3.5. На этапе итогового уведомления (после постройки) проверяется соответствие построенного ОИЖС требованиям на момент поступления в ОМСУ первого уведомления (о планируемом строительстве) (ч.19 ст.55 ГрадК). Но все равно на этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение ОИЖС «не допускается в соответствии с земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства» (кроме ЗОУИТ от еще не введенного объекта) (п.4 ч.20 ст.55 ГрадК). Как итог – ОИЖС может быть признан самоволкой и снесен по суду, причем даже компенсации убытков на этот случай не предусмотрено.

📌 Реклама Отключить

3.7. Пункты 3.2-3.6 применяются также к садовым домам.

5. Исключили положения о модифицированной проектной документации и возможности внести изменения в проект по заключению проектировщика без экспертизы. По таким изменениям снова требуется экспертиза (ч.55 ст.26 342-ФЗ).

📌 Реклама Отключить

7. К докам для получения РНС добавили решение об установлении/изменении ЗОУИТ для ОКСа, если требуется по закону (т.е. ЗОУИТ нужно устанавливать ДО строительства, а не после). Соответственно, исключили из доков для РВЭ проект границ охранной зоны. В ЗК включили обязанность застройщика обращаться за установлением ЗОУИТ до получения РНС (п.13 ст.106 ЗК).

8. Аналогично ИЖС основанием отказа в выдаче РВЭ на ОКС теперь является несоответствие ОКСа ВРИ ЗУ и (или) земельным ограничениям на момент выдачи РВЭ, а не градплана, представленного для РНС (кроме ЗОУИТ от еще не введенного объекта) (п.5 ч.6 ст.55 ГрадК). Т.е. если легально построили объект по РНС, а ВРИ ЗУ поменялся или введены ограничения по зем.законодательству – РВЭ не получить.

📌 Реклама Отключить

9. Наконец прямо написали, что РВЭ не требуется, если не требуется РНС (ч.15 ст.55 ГрадК) (раньше этот вывод делался только системным толкованием).

10. С 01.01.2019 ИСОГД станут ГИСОГД (государственными) (гл.7 ГрадК), их передают в ведение субъектов РФ (ст.57 ГрадК). Доступ к ГИСОГД будет бесплатно открыт всем желающим, при этом там же можно будет в автоматизированном режиме подготавливать, согласовывать и утверждать ППТ, ПМТ, градпланы, РОППРС, РУРВИ, РНС, РВЭ и проч. документы (если субъект РФ принял соответствующий закон) – это называется «функции автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности» (ч.7.1-8 ст.56 ГрадК).

📌 Реклама Отключить

11. Внесены соответствующие поправки в ЗК:

11.1. Самоволки: в случае возведения пользователем/арендатором ЗУ самоволки собственник вправе прекратить право пользователя/арендатора на ЗУ полностью либо в части ЗУ, на котором размещена самоволка (если выдел ЗУ в принципе возможен) и др. (подп.5 п.4 ст.11.2, абз.7 п.2 ст.45, п.4-7 ст.46 ЗК); порядок изъятия ЗУ у собственника и продажи его с публ.торгов, если он не выполнил обязанности по сносу/приведению в соответствие самоволки (ст.54.1 ЗК) (но изъятие производится, только если на этом ЗУ находятся одни самоволки либо если ЗУ можно разделить на ЗУ с самоволками и ЗУ с не-самоволками; если это невозможно, ОМСУ может только снести самоволки, изъять ЗУ не может – ч.13 ст.55.32 ГрадК).

📌 Реклама Отключить

11.2. ЗОУИТ: в ЗК с 04.08.2018 добавлена целая новая глава XIX по ЗОУИТ; ЗОУИТ считается установленной со дня внесения в ЕГРН (п.24 ст.106 ЗК) – де факто применяется с 01.01.2022 (ч.8, 12ст.26 342-ФЗ); порядок определения убытков и заключения соглашения о их возмещении определит Правительство РФ (п.5 ст.57 ЗК); подробным образом урегулированы вопросы возмещения в полном объеме (включая уп.выгоду) убытков в случае установления ЗОУИТ (ст.57.1 ЗК).

📌 Реклама Отключить

Предусмотрены внушительные переходные положения (ч.8-46 ст.26 342-ФЗ), в частности:

11.2.2. С 01.01.2020 ликвидируются ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ, при этом собственники обязаны до 01.10.2019 обратиться за установлением итоговой СЗЗ либо прекращением расчетной (ч.13 ст.26 342-ФЗ).

11.2.3. Подробно урегулирован порядок сноса объектов и выплаты компенсаций их собственникам, если объекты попали под снос из-за «неожиданного» обнаружения этих объектов в «неопубличенной» и «опасной» для жизни/здоровья ЗОУИТ, в т.ч. в охранной зоне газопроводов (ч.25-42 ст.26 342-ФЗ). Их снос возможен только на основании решения суда с предварительным возмещением убытков в размере рыночной стоимости сносимых объектов либо после их выкупа собственниками объектов с ЗОУИТ или органами власти. В то же время, если ЗОУИТ не «опасная», то можно продолжать эксплуатировать ЗУ, ОКСы, но без права застройки и изменения ВРИ в противоречие с ЗОУИТ, при этом никаких возмещений за такие ограничения уже не положено (ч.33-35 ст.26 342-ФЗ). Также закреплены признаки «опубличенности» ЗОУИТ (ч.37 ст.26 342-ФЗ), «карты района» и «паспорта безопасности территории муниципального образования» там нет.

📌 Реклама Отключить

Таким образом, законодательно решены проблемы, обнаруженные в деле СКЭС «Газпром трансгаз Чайковский v. Николай Мамаев» (А71-15106/2014) и множестве других таких же (дома, построенные в неопубличенной охранной зоне газопровода, обязывали снести), а также – в противоположном по исходу деле СКГД «Газпром трансгаз Нижний Новгород v. Татьяна Марчук» (9-КГ17-11) (в сносе дома в неопубличенной зоне газопровода отказано).

Поделиться

Статья 55 Градостроительного кодекса посвящена такому важному вопросу, как предоставление разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального или индивидуального жилищного строительства. Согласно пункту первому статьи 55, разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию подтверждает, что строительные работы были завершены в полном объеме.

Строительные работы были завершены:

  • в соответствии с выданным разрешением;
  • проектными документами;
  • условиями строительства и реставрации объекта на момент получения разрешения;
  • ВРИ (видом разрешенного использования надела);
  • ограничениями, принятыми земельным и другим российским законодательством.

Разрешение на ввод объекта в использование считается основанием для постановки недвижимости на учет (п. 10).

Соответственно, в разрешении должна быть вся информация, которая необходима для правильного осуществления кадастрового учета объекта. (п. 11).

Для ввода объекта в эксплуатацию компания-застройщик должна обратиться в ту же организацию, которая выдавала разрешение на строительные работы. Также можно подать заявление через МФЦ – Многофункциональный центр.

Какие нужны документы

Согласно п. 3 статьи, для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Перечень документов включает:

  • бумаги, подтверждающие право застройщика на земельный надел;
  • градостроительный план (проект межевания или планировки в случае возведения линейного объекта);
  • разрешение на строительные работы;
  • акт приема объекта;
  • документ, подтверждающий, что объект целиком отвечает технологическим регламентам;
  • подтверждение соответствия построенной недвижимости проектной документации, существующим требованиям в области энергоэффективности, обеспеченности устройствами учета энергоресурсов;
  • схему расположения объекта в границах участка и схему пролегания инженерно-технических сетей;
  • заключение государственного надзорного органа о соответствии построенной недвижимости необходимым требованиям;
  • документ об обязательном страховании цивильной ответственности хозяина объекта;
  • акт выполненных работ, подтверждающий сохранение объекта, имеющего историко-культурную ценность;
  • техплан объекта недвижимости.

Согласно п. 4 этой статьи, правительством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимы для ввода построенного объекта в использование.

Сроки рассмотрения заявления

Заявление на выдачу разрешения на ввод объекта в использование должно быть рассмотрено на протяжении 7 рабочих дней.

Ответственные за это специалисты должны за этот срок проверить наличие всех необходимых документов, соответствие документов требованиям и осмотреть объект капитального строительства. Отказ должен быть всегда аргументированным (пункт 5 статьи).

Отказать в выдаче могут по одной из причин (п. 6):

  • Нет одного или нескольких документов из вышеуказанного перечня.
  • Несоответствие объекта градостроительному плану участка (проекту межевания или планировки территории).
  • Противоречие с требованиями, указанными в разрешении на строительные работы.
  • Наличие несоответствий с проектной документацией (такое основание для отказа неприменимо к объектам ИЖС).
  • Несоответствие ВРИ участка или другим ограничениям.

Отказ в выдаче документа может быть объектом судебных споров (п. 8).

Организация, выдавшая разрешение на ввод объекта в использование, обязана на протяжении 3 дней после этого направить копию документа в государственный надзорный орган.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *