Инвестиционная собственность

Многие считают, что модель учета по справедливой стоимости и модель по переоцененной стоимости – это одно и то же. Это неправильно!

Указанные выше модели абсолютно разные, хотя они имеют одну общую черту — это справедливая стоимость.

Тем не менее, мы часто слышим неправильное заявление, например: «В соответствии с моделью учета по справедливой стоимости, необходимо переоценивать свои активы на регулярной основе до справедливой стоимости и отражать колебания справедливой стоимости в составе прочего совокупного дохода». В данном заявлении смешались вместе обе модели — модель учета по справедливой стоимости и модель учета по переоцененной стоимости.

Так в чем же разница?

Оценка по справедливой стоимости vs. оценки по переоцененной стоимости

Модель учета по справедливой стоимости Модель учета по переоцененной стоимости
Какой стандарт? МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость МСФО (IAS) 16 Основные средства
Какие активы?
  • только недвижимость (здания и земельные участки)
  • с целью прироста стоимости капитала
  • с целью получения арендных платежей
  • для производства или поставки товаров, оказания услуг
  • для сдачи в аренду другим компаниям
  • для административных целей
Как отражать?
  • по справедливой стоимости
  • изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибыли и убытке
  • переоцениваются регулярно до справедливой стоимости
  • изменения в переоценке отражаются в прочем совокупном доходе
Амортизируются? нет да
Как часто? ежегодно регулярно (возможно раз в несколько лет)

Модель учета по переоцененной стоимости

Модель учета по переоцененной стоимости является одной из опций последующей оценки, указанной в МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Это означает, что Вы можете применить данную модель для каких-либо активов, используемых в течение более 1 года в производственном процессе, для сдачи в аренду другим компаниям или для административных целей, включая Ваши здания и оборудования.

Согласно этой модели, Вы должны переоценивать свои активы на регулярной основе до их справедливой стоимости и амортизировать переоцененную стоимость в течение оставшегося срока полезного использования. Когда Вы переоцениваете свои активы, изменения справедливой стоимости отражаются в составе прочего совокупного дохода (с некоторыми исключениями).

Здесь важно отметить, что Вы можете использовать модель учета по переоцененной стоимости также для машин и оборудования (в отличие от модели справедливой стоимости), а также, вы можете начислять амортизацию (что нельзя делать в модели по справедливой стоимости).

Модель учета по справедливой стоимости

Модель учета по справедливой стоимости является одной из опций последующей оценки, указанной в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость». Вы можете применять данный стандарт только для зданий и участков земли, предназначенных для получения арендных платежей или прироста капитала (или и того и другого вместе).

Согласно этой модели, после первоначального признания Вы должны оценивать свои активы до справедливой стоимости и относить изменения справедливой стоимости на финансовый результат текущего периода.

К тому же, Вы НЕ можете применить модель учета по справедливой стоимости для вашей техники (в отличие от модели учета по переоцененной стоимости), а также, Вы НЕ начисляете амортизацию.

Для того, чтобы проиллюстрировать различия между моделью по справедливой стоимости и моделью по переоцененной стоимости, давайте решим небольшой пример.

Пример: Здание и 2 модели

1 января 2015, компания ABC приобрела здание с общей стоимостью 300,000 рублей. По состоянию на 31 декабря 2015 года доступна следующая информация:

  • Срок полезного использования здания составляет 30 лет.
  • Справедливая стоимость здания на 31 декабря 2015 является 310,000 рублей.

Какие бухгалтерские записи должны сделать ABC относительно этого здания в 2015 году:

  • Используя модель учета по справедливой стоимости?
  • Используя модель учета по переоцененной стоимости?

Здание и модель учета по справедливой стоимости

Здесь все довольно просто и легко. Компания ABC просто переоценивает здание до его справедливой стоимости в размере 310,000 рублей и, так как амортизация не начисляется, то больше никаких записей в учете делать не нужно.

Дт Инвестиционная недвижимость 10,000 рублей (310,000 – 300,000) Кт Прибыль от изменения справедливой стоимости — 10,000 рублей

При этом обратите внимание, что здание показано под заголовком «Инвестиционная недвижимость», а не «Основные средства» если, конечно, это здание используется либо с целью получения арендных платежей, либо с целью прироста стоимости капитала (в противном случае, вы не можете применять МСФО (IAS)40 и модель учета по справедливой стоимости).

Здание и модель учета по переоцененной стоимости

Точно так же, как и предыдущем случае, компания ABC должна переоценить свое здание до справедливой стоимости в размере 310,000 рублей. Однако, так как мы используем сейчас модель учета по переоцененной стоимости, то сначала необходимо отразить амортизацию за 2015 год. Так как срок полезного использования здания составляет 30 лет, то компания ABC делает следующие записи в учете:

Амортизация за 2015 год:

Дт Прибыль или убыток – амортизация – 10,000 рублей (300,000 деленное на 30 лет) Кт Основные средства – накопленная амортизация – 10,000 рублей

Переоценка по состоянию на 31 декабря 2015 года:

Дт Основные средства- 20,000 рублей (Справедливая стоимость 310,000 рублей минус балансовая стоимость 290,000 рублей) Кт Прочий совокупный доход – резерв переоценки — 20,000 рублей.

В 2016 году компания ABC будет начислять амортизацию в размере 10,690 рублей в год, которая рассчитывается от переоцененной суммы в размере 310,000 рублей деленной на оставшийся срок полезного использования 29 лет.

Маленькая хитрость здесь, что в 2016 году можно сделать перевод между нераспределенной прибылью и резервом переоценки в составе капитала на сумму разницы амортизационных отчислений от переоцененной стоимости и первоначальной стоимости, а именно:

Дт Капитал – Резерв переоценки 690 рублей Кт Капитал — Нераспределенная прибыль — 690 рублей

Цель этого переноса избыточной амортизации является постепенное списание резерва переоценки, образовавшегося при переоценке здания до нуля в течение оставшегося срока полезного использования.

Итак, надеемся, что после прочтения данной статьи у читателей немного уменьшится путаница, связанная с моделями учета по справедливой стоимости и по переоцененной стоимости для долгосрочных материальных активов.

Все блоги

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Оценка инвестиционной собственности в МСФО Evaluation of investment property in IFRS

1,¿f МОСКОВСКИЙ ■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ

УДК 336.64 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-11055 Живин Данил Дмитриевич,

Zhivin Danil Dmitrievich, Omsk State Transport University, Graduate student of «Finance, credit, accounting and audit», Omsk 644046, Karl Marx Avenue, 35, E-mail: danil.zhivin@mail.ru Аннотация: В статье рассмотрены требования МСФО IAS 40, когда компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы. Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17.

Ключевые слова: недвижимость, учет, инвестор, материальные активы, счета, группы счетов, МСФО.

Keywords: real estate, accounting, investor, tangible assets, accounts, group accounts, IFRS.

Инвестиционная собственность — группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов . Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности.

Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании. Действующий с 09.02.2016 вариант МСФО 40 введен в РФ в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 №

217н . Текст этого стандарта определяет инвестиционную недвижимость как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде: арендных платежей; прироста стоимости недвижимости.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды. Если один и тот же объект наряду с инвестиционным имеет и какое-то иное назначение (используется в производстве, предназначен для продажи), то инвестиционным его можно считать только в случае незначительности доли использования в неинвестиционных целях. Не может расцениваться как инвестиционная недвижимость, предоставленная материнской или дочерней компании, поскольку при консолидации отчетности она будет учтена как используемая собственником. В нетипичных случаях вопрос отнесения недвижимости к инвестиционной решается через профессиональное суждение, критерии которого организация разрабатывает самостоятельно.

Имущество инвестиционного рода — такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании. Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов. Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий: наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению; возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта, в которую включаются все затраты на приобретение, но расходы на текущее содержание в ней не учитываются .

Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей). Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов. Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива.

Дальнейший учет объекта осуществляется в соответствии с положениями принятой учетной политики. Допускается выбор из 2 вариантов определения стоимости: справедливой, что является предпочтительным; первоначальной.

Оценка справедливой стоимости изначально не всегда может быть надежной. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости. При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.

Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения. Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете. На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости. Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

В отчетности МСФО 40 требует раскрыть: информацию об имеющихся объектах инвестиционной недвижимости; применяемый вариант определения стоимости объектов; признаки, согласно которым объект, присутствующий на правах аренды, относится к инвестиционным; критерии отнесения объекта в состав инвестиционных, если есть необходимость в их самостоятельной разработке (для нетипичных случаев); способы определения справедливой стоимости, в т. ч. степень участия в этом независимого оценщика и пояснения по невозможности ее определения (если это имеет место); признанные прибыли/убытки, в т. ч. доходы от сдачи в аренду, расходы по текущему содержанию и ремонту объектов с разбивкой их на дававшие и не дававшие доход в течение отчетного периода, результаты влияния на доходы/расходы изменений справедливой стоимости; данные о продаже или ином выбытии недвижимости из состава инвестиционной; имеющиеся обязанности по покупке, созданию, развитию, содержанию объектов; сведения об изменении балансовой стоимости объектов за период, данные об их приобретении или переводе в состав инвестиционных; результаты влияния курсовых разниц; при использовании оценки по первоначальной стоимости — методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении.

Стандарт IAS 40 регулирует учет специфической группы активов, которые удовлетворяют определенным критериям и требованиям. Данные активы могут играть существенную роль в финансовой системе компании, поэтому их учет является крайне важным процессом. Корректное отражение данной группы активов в финансово-экономическом учете компании существенно упрощает вопрос оценки финансового состояния предприятия и дает внешним пользователям возможность сделать необходимые управленческие выводы на основе представленных данных. Рассматриваемый стандарт применим к весьма определенным объектам, удовлетворяющим критериям инвестиционных. Эти объекты характеризуются своими особенностями оценки и набором данных, требующих отражения в отчетности.

Список литературы

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом

Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 20.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). СПС Консультант Плюс.

2. Алешина О.А. Бухгалтерский учет, анализ и аудит с примененем МСФО» // Финансы. 2017. № 1. С. 23-95

3. Волкова А.Н. Учет инвестиционной собственности в МСФО // Бухучет. 2018. № 11. С. 45-105.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *