Ипотека здания

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

Данная базовая идея безупречно фиксируется нормами ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который определяет особенности земельной ипотеки.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю — кредитору.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Однако, если арендуется государственный или муниципальный земельный участок сроком более 5-ти лет нет необходимости в получении согласия арендодателя, достаточно лишь уведомить его о совершаемом залоге права аренды земельного участка.

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Ипотека права аренды земли является не самым привлекательным видом обеспечения обязательств для банков по причине трудностей в определении объективной стоимости, а также ликвидности арендных прав на землю. Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

Банки также могут взять в залог право аренды земельного участка под займ на строительство жилого дома.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Ссуды по залог земельного участка могут получать не только физ. лица, но и организации, компании, представители сферы бизнеса.

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Регистрация договора уступки права аренды земельного участка является обязательной процедурой.
Хотите у государства взять в аренду землю на 49 лет? Узнайте, как это сделать правильно, прочитав нашу статью.
Что такое договор ЖСК и как его правильно оформлять, вы можете узнать .

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Скачать образец договора залога права аренды земельного участка можно

здесь.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Ипотечный договор начнет свое действие не с момента заключения, а с момента его госрегистрации.

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи.

Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Для более предметного ответа на Ваш вопрос и определения порядка (последовательности) действий по его решению предлагаю обратиться на очную (платную) юридическую консультацию, предоставив соответствующие правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на нежилое здание и, желательно, земельный участок, на котором оно расположено. Не исключаю возможности судебного порядка признания права на спорный земельный участок, который предстоит сформировать и поставить на кадастровый учёт. Обращаю внимание, что переход владельца земельного участка в процедуру конкурсного производства может осложнить ситуацию, поскольку его недвижимое имущество должно будет оцениваться и продаваться с торгов. Уверен в необходимости очень серьезной юридической оценки таких правоотношений и связанных с ними рисков, исходя из особенностей текущей процедуры банкротства.

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.
Комментарий к статье 40
1. Комментируемая статья посвящена регулированию обременения заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества правами других (т.е. любых, кроме залогодателя и залогодержателя) лиц. Подобное обременение представляет собой один из способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом, состоящий в предоставлении другому лицу субъективного права, производного от субъективного права залогодателя на имущество, без отчуждения этого имущества другому лицу.
Общее правило, регулирующее распоряжение залогодателем заложенным имуществом, установлено в п. 2 ст. 346 ГК РФ. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ устанавливает диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, как сопряженное с отчуждением имущества от залогодателя к другому лицу, так и не сопряженное с таким отчуждением. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ обременение залогодателем заложенного имущества правами других лиц возможно, если иное не предусмотрено законом или договором, только с согласия залогодержателя. В случае нарушения этого правила залогодателем, например, в случае сдачи залогодателем без согласия залогодержателя заложенного имущества в аренду (если возможность такой сдачи не предусмотрена законом или договором о залоге), залогодержатель, согласно ГК РФ, вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога (см. п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Комментируемый Закон устанавливает иные правила обременения заложенного имущества правами третьих лиц. Согласно п. 1 комментируемой статьи, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке и при соблюдении установленных данным пунктом условий залогодатель вправе без согласия залогодержателя:
— сдать заложенное имущество в аренду (о сдаче недвижимого имущества в аренду см. § 1, 4, 5 гл. 34 ГК РФ (ст. 606 — 625, 650 — 664);
— передать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование (о передаче вещи в безвозмездное временное пользование см. гл. 36 ГК РФ (ст. 689 — 701);
— предоставить другому лицу по соглашению с ним право ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) — об установлении сервитута см. ст. 274 — 277 ГК РФ.
Сдача заложенного имущества в аренду, передача в пользование и обременение такого имущества сервитутом без согласия залогодержателя возможны при одновременном соблюдении залогодателем следующих условий.
А. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Под сроком обеспеченного ипотекой обязательства в контексте данной статьи следует понимать срок, по истечении которого должник обязан произвести исполнение обеспеченного ипотекой обязательства; например, если обеспеченное ипотекой обязательство по возврату кредита должно быть исполнено должником 30 декабря 1998 г., заложенное имущество, согласно п. 1 комментируемой статьи, может быть предоставлено в пользование другому лицу на срок до 30 декабря 1998 г.
Залогодатель, который желает предоставить заложенное по договору об ипотеке имущество в пользование иному лицу и при этом обеспечить себя доказательствами соблюдения условий, при которых такое распоряжение допускается Законом, должен позаботиться о том, чтобы в соответствующем договоре (договоре об аренде, договоре о предоставлении имущества в безвозмездное пользование, соглашении об установлении сервитута) получило четкое отражение условие о сроке предоставления имущества в пользование, и при этом, чтобы данный срок не превышал срок, по истечении которого должник обязан исполнить обеспеченное ипотекой обязательство.
Б. Имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества.
Регулируя предоставление имущества в пользование, законодательство РФ, как правило, презюмирует, что пользование соответствующим имуществом должно осуществляться в соответствии с назначением данного имущества, если иное не оговорено в договоре пользователя и лица, предоставляющего имущество в пользование. Так, п. 3 ст. 615 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков; п. 1 ст. 698 ГК РФ предусматривает, что в случае, если ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования. Поэтому для соблюдения данного условия залогодателю достаточно не оговаривать в договоре, по которому имущество предоставляется в пользование, право контрагента использовать имущество иначе, чем в соответствии с его целевым назначением.
Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение нормы п. 1 комментируемой статьи к своим отношениям и установить в договоре об ипотеке обязанность залогодателя получать разрешение залогодержателя на любое предоставление заложенного имущества в пользование третьим лицам.
2. Пункт 1 комментируемой статьи дозволяет залогодателю, соблюдающему оговоренные в данном пункте условия о сроке и назначении, предоставлять заложенное имущество в аренду и безвозмездное пользование, а также устанавливать на заложенное имущество сервитут. Является ли этот перечень дозволенных случаев распоряжения исчерпывающим? Для ответа на этот вопрос необходимо сопоставить нормы п. 1 и 3 комментируемой статьи.
Согласно п. 3 комментируемой статьи для предоставления заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, залогодатель должен получить согласие залогодержателя. Исходя из п. 3 комментируемой статьи можно сделать вывод, что любое предоставление заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование с соблюдением условия о сроке и условия о назначении имущества возможно без разрешения залогодателя. То есть, несмотря на то обстоятельство, что п. 1 комментируемой статьи не содержит указания на иное предоставление заложенного имущества в пользование, помимо названных в данном пункте случаев сдачи имущества в аренду, предоставления в безвозмездное пользование и установления сервитута, такое иное предоставление, при условии соблюдения залогодателем оговоренных в п. 1 и п. 3 комментируемой статьи срока и назначения, возможно. Например, при установлении залога на жилое помещение залогодатель может, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, без согласия залогодержателя предоставить это жилое помещение по договору найма, соблюдая при этом условия, установленные в п. 1 комментируемой статьи. Однако в том случае, если право потенциального пользователя не может быть ограничено конкретным сроком, залогодатель не может без согласия залогодержателя, опираясь на п. 1 комментируемой статьи, осуществить предоставление другому лицу такого права на заложенное имущество. Так, не могут быть предоставлены залогодателем иному лицу без согласия залогодержателя право хозяйственного ведения заложенным по договору об ипотеке имуществом, право оперативного управления этим имуществом, при залоге жилого помещения — вещные права членов семьи собственника жилого помещения.
3. Пункт 2 комментируемой статьи содержит существенную гарантию для залогодержателя по договору об ипотеке, не предусмотренную ГК РФ. В то же время п. 2 комментируемой статьи вводит ограничение для пользователя заложенным по договору об ипотеке имуществом, который (пользователь) не задался вопросом о том, свободно ли имущество от обременения в виде залога, а если несвободно — есть ли согласие залогодержателя на предоставление имущества в пользование.
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает прекращение всех прав аренды и иных прав пользования заложенным имуществом, предоставленных залогодателем третьим лицам, при наличии следующих установленных в данном пункте условий:
— право пользования было предоставлено залогодателем после заключения договора об ипотеке (о заключении договора об ипотеке см. гл. II Закона и комментарии к статьям этой главы);
— право пользования было предоставлено залогодателем без согласия залогодержателя;
— залогодержатель обратил взыскание на заложенное имущество;
— решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в силу (при обращении взыскания на предмет залога по решению суда);
— между залогодателем и залогодержателем составлено соглашение об удовлетворении требований залогодержателя и это соглашение нотариально удостоверено (при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке) — об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, см. гл. IX Закона и комментарии к статьям этой главы.
Под правом пользования следует понимать любое субъективное гражданское право, на основании которого обладающее этим правом лицо имеет возможность правомерно извлекать из заложенной вещи полезные свойства путем ее производительного и (или) личного потребления. Пользование, в частности, осуществляют арендатор, наниматель, ссудополучатель, член семьи собственника, проживающий совместно с собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении, и т.д.
На основании п. 2 комментируемой статьи может произойти прекращение и тех прав пользования заложенным имуществом, которые были предоставлены залогодателем с соблюдением требований п. 1 комментируемой статьи о сроке предоставления и назначении имущества, например, если у залогодержателя появится право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, для пользователя заложенным недвижимым имуществом, которому право пользования предоставляется после заключения договора об ипотеке, единственным способом обезопасить свое право пользования от возможного прекращения в связи с обращением на заложенное имущество взыскания является получение от залогодателя неоспоримого удостоверения того, что имущество предоставляется в пользование с согласия залогодержателя либо получение такого удостоверения непосредственно от залогодержателя.
4. Правило п. 2 комментируемой статьи следует учитывать при применении норм ряда статей ГК РФ. Как отмечено в комментарии к ст. 38 Закона, многочисленная группа субъективных гражданских прав обладает таким свойством, как право следования. Способностью следовать за имуществом обладает и ряд прав пользования имуществом: право арендатора, право нанимателя по договору найма жилого помещения, право ссудополучателя (п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Согласно перечисленным статьям ГК РФ при переходе права собственности (права хозяйственного ведения) на имущество от одного субъекта к другому право арендатора, занимающего это имущество на основании договора аренды, и право наймодателя, занимающего это имущество по договору найма, сохраняется; при отчуждении имущества ссудодателем право ссудополучателя, занимающего это имущество на основании договора безвозмездного пользования, также сохраняется.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает исключения из правил п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ. Согласно данному пункту в том случае, если по договору аренды, найма или безвозмездного пользования было предоставлено обремененное ипотекой имущество и имеются в наличии предусмотренные в данном пункте условия, то право арендатора, нанимателя, ссудополучателя прекращается, причем даже не с момента отчуждения имущества, а с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на имущество, либо при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя.
5. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
При сравнении правила п. 3 комментируемой статьи с общим правилом, регулирующим распоряжение залогодателем заложенным имуществом, установленным п. 2 ст. 346 ГК РФ, видны два различия. Во-первых, п. 2 ст. 346 запрещает любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, в том числе — любое предоставление заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя в пользование иному лицу. Пункт 3 комментируемой статьи запрещает залогодателю не любое предоставление заложенного имущества в пользование без согласия залогодержателя, а предоставление сверх определенного срока и с нарушением назначения имущества (относительно условий о сроке предоставления и назначения имущества см. п. 1 настоящего комментария). Во-вторых, п. 2 ст. 346 устанавливает диспозитивный запрет, т.е. стороны договора о залоге — залогодатель и залогодержатель — могут исключить применение нормы п. 2 ст. 346 к своим отношениям. Запрет же, устанавливаемый п. 3 комментируемой статьи, является императивным.
Предоставление залогодателем заложенного имущества третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, требует согласия залогодержателя. Правила предоставления залогодержателем соответствующего согласия зависят от того, была ли выдана первоначальному залогодержателю закладная.
Если закладная не выдана, согласие, во-первых, может быть дано залогодержателем на совершение залогодателем отдельного предоставления имущества в пользование третьему лицу. Каких-либо специальных требований к оформлению такого разового согласия залогодержателя Закон не содержит, согласие может быть оформлено в виде письма, либо оформлено соглашением между залогодателем и залогодержателем, либо выражено в договоре о предоставлении имущества в пользование и т.д., главное — наличие доказательства, подтверждающего факт дачи согласия. Во-вторых, если закладная не выдана, согласие может быть дано в договоре об ипотеке, в виде дозволения общего характера, включенного в текст договора, например, стороны — залогодатель и залогодержатель — могут включить в договор об ипотеке условие такого содержания: «залогодержатель дает согласие залогодателю на сдачу заложенного по данному договору об ипотеке имущества в аренду на срок до «__» ________ 199_ г. (указывается соответствующая дата)». Подобное условие договора об ипотеке надлежит оценивать как согласие залогодержателя на предоставление заложенного имущества в аренду сроком до указанной в таком условии даты.
———————————
Например, путем учинения залогодержателем ремарки о согласии на заключение такого договора непосредственно на бланке договора.
В случае выдачи закладной предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам без соблюдения условий о сроке и назначении имущества допускается, если право залогодателя на это предоставление предусмотрено в закладной — о содержании закладной см. ст. 14 Закона и комментарий к ней. Содержание договора об ипотеке в данном случае никакого значения не имеет; главное, чтобы положение, дозволяющее залогодателю предоставлять имущество в пользование третьим лицам, содержалось в закладной.
При предоставлении заложенного имущества залогодателем в пользование третьему лицу без согласия залогодержателя и с нарушением установленных п. 1, 3 комментируемой статьи условий о сроке и назначении использования соответствующего имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога — см. п. 2 ст. 351 ГК РФ.
6. Согласно п. 4 комментируемой статьи предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное. То есть даже в том случае, если залогодержатель дал свое согласие на предоставление имущества в пользование третьему лицу, он вправе требовать от залогодателя:
— принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества: осуществления в сроки, предусмотренные п. 2 ст. 30 Закона, текущего и капитального ремонта данного имущества, принятия мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения согласно ст. 32, 33 Закона;
— исполнения предусмотренной п. 2 ст. 31 Закона обязанности по страхованию заложенного имущества.
Залогодержатель также вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, — см. ст. 34 Закона.
При невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных ст. 30 — 34 Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога (см. п. 1, 2 ст. 343, п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Однако согласно п. 4 комментируемой статьи договор об ипотеке может предусматривать, что при предоставлении залогодателем заложенного имущества с согласия залогодержателя в пользование третьим лицам залогодатель освобождается от некоторых обязанностей по договору об ипотеке. Например, договор об ипотеке может предусматривать, что при сдаче заложенного имущества с согласия залогодержателя в аренду залогодатель вправе не осуществлять текущего ремонта заложенного имущества.
Отметим также, что нормы ст. 30, 31 Закона, обязывающие залогодателя поддерживать заложенное по договору об ипотеке имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, осуществлять текущий и капитальный ремонт и страховать заложенное имущество, носят диспозитивный характер, т.е. стороны договора об ипотеке — залогодатель и залогодержатель — могут вообще исключить применение данных норм к своим отношениям. Об обеспечении сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, см. гл. V Закона и комментарии к этой главе.
7. Правила комментируемой статьи относительно обременения заложенного имущества правами других лиц не применяются к случаям обременения заложенного по договору об ипотеке имущества другими залогами. Согласно п. 5 комментируемой статьи обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами гл. VII Закона — см. комментарии к данной главе.
8. Если при залоге права аренды недвижимого имущества арендатор — залогодатель сдает соответствующую недвижимость (часть ее) в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ), то нормы п. 1 — 4 комментируемой статьи применяются к отношениям между залогодержателем и залогодателем по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

ДОГОВОР ЗАЛОГА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

«___»__________ г. г. ____________________

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Срок исполнения обязательства согласно Договору __________ N _____: _________________________.

1.3. Предмет залога принадлежит Залогодателю (выбрать нужное)

— на праве собственности,

— на ином вещном праве,

1.4. Стоимость Предмета залога составляет: _____ (__________) руб., что обеспечивает требование Залогодержателя (выбрать нужное)

— в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию.

1.5. Предмет залога (выбрать нужное)

— может быть заменен с согласия Залогодержателя.

— замене не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных законом.

2. ВЛАДЕНИЕ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА.

СОДЕРЖАНИЕ И СОХРАННОСТЬ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА

2.1. Предмет залога (выбрать нужное)

— остается у Залогодателя. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора.

— передается Залогодержателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента подписания Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1). Предмет залога должен быть передан, а Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) подписан не позднее чем через _______ (____________) рабочих дней с момента подписания Договора. В случае просрочки передачи Предмета залога Залогодержатель вправе требовать с Залогодателя уплаты пеней в размере ___________ (указывается твердая сумма или процент от стоимости Предмета залога (п. 1.4 Договора)) за каждый день просрочки.

2.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет (выбрать нужное)

— Залогодатель.

— Залогодержатель.

(п. 2.3 включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

2.3. Залогодержатель отвечает за утрату переданного ему Предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за повреждение Предмета залога — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась.

Залогодержатель освобождается от указанной ответственности, если докажет отсутствие своей вины.

(п. 2.4 включается в Договор, если Стороны заинтересованы в страховании Предмета залога (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

2.4. Обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения несет (выбрать нужное в зависимости от того, у какой из Сторон находится Предмет залога)

— Залогодатель.

— Залогодержатель.

Страхование Предмета залога осуществляется за счет (выбрать нужное)

— Залогодателя

— Залогодержателя

3. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

3.1. Обращение взыскания на Предмет залога осуществляется (выбрать нужное)

— по решению суда.

— во внесудебном порядке.

4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА

4.1. Залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1.1 Договора, или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ.

(включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора))

Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью Договора.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением, толкованием, изменением и расторжением Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

5.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров заинтересованная Сторона направляет в письменной форме претензию, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

5.3. К претензии должны прилагаться обосновывающие требования заинтересованной Стороны документы (в случае их отсутствия у другой Стороны) и документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписало претензию. Указанные документы представляются в виде копий, заверенных лицом, которое направило их. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

5.5. В случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор в соответствии со ст. 35 АПК РФ передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) Стороны направляют по факсимильной связи, электронной почте или другим способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

Сообщения влекут гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлены, с момента доставки данных сообщений указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда сообщение не было вручено адресату по зависящим от него обстоятельствам (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

6.2. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6.4. К Договору прилагаются:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *