Кадастровая оценка, что это?



XCIII International Research and Practice Conferenceand III stage of the Championship in Economics and Management,

Jurisprudence,Sociological, Political and Military sciences.- 2015.- С. 40-41.

УДК 332.62

Бакуменко Н. С.,

Студентка 4 курса землеустроительного факультета ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар

Жуков В. Д.,

доцент кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар

Матвеева А. В.

старший преподаватель кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: МЕТОДИКА, ПРОБЛЕМЫ, СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ

Bakumenko N. S.,

4th year student of the faculty of land management FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar Zhukov V. D.

associate Professor of the Department of land management and land cadastre

FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar Matveeva A. V.

senior lecturer, Department of land management and land cadastre,

FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar

THE CADASTRAL VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS: METHODS,

CHALLENGES, IMPROVEMENT

Аннотация

В статье приводится нормативно-правовая база, регулирующая оспаривание кадастровой стоимости. Рассматривается пример некорректно определенной кадастровой стоимости объекта капитального строительства методом массовой оценки. Дается предложение по совершенствованию механизма определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, массовая оценка, оспаривание, налог на имущество физических лиц.

Key words: cadastral value, market value, mass valuation, challenging, personal property tax.

В современный период задачи переоценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства принимают все большее значение. От величины кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно зависят стоимость его выкупа, налоговые обязательства собственников, а также размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость зданий и сооружений, установленная субъектами РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей рыночной. Это в свою очередь влечет

дополнительную налоговую нагрузку для граждан.

После вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), самые острые вопросы пересмотра кадастровой стоимости были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

С 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно

изменился в связи с вступлением в силу трех федеральных законов:

1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).

Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы Ш.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в части, не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ.

Таким образом, есть два способа оспорить ранее установленную кадастровую стоимость объекта: обратиться с заявлением об оспаривании в комиссию по рассмотрению споров при Управлении

Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ) или в суд в соответствии с главой 25 КАС РФ. Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции .

Например, на основании Приложения 1 к письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю №11-321/41273 от 07.11.2017 работниками БТИ в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2018 года был проведен анализ основания утверждения того или иного изменения кадастровой стоимости. Также был проведен анализ динамики изменения кадастровой стоимости по основаниям ее пересмотра, который свидетельствует о снижении данной стоимости всего количества приведенных объектов. Результаты проведенных анализов представлены в таблице 1. По сведениям проекта отчета по 31 объекту информация по основанию оспаривания отсутствует.

Таблица — 1

Основания для пересмотра стоимости объекта и изменение кадастровой стоимости (КС), Красно-

По решению суда 89 22,47 ¿18 977, 81 ^ 44,49

По решению Комиссии 276 69,70 ^ 46 476, 94 ^ 60,84

Информация отсутствует 31 7,83 ^ 31 792, 69 ^ 50,36

Итого 396 100,00 — —

Одной из причин неприемлемого расхождения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости является отсутствие учета существенных ценообразующих параметров объекта при определении кадастровой стоимости . I

Рассмотрим на примере случай некорректно определенной кадастровой стоимости. В соседних кадастровых кварталах (Рисунок 1) расположены объекты капитального строительства (ОКС).

Рисунок 1 — Изображение с публичной кадастровой карты, г. Краснодар

В таблице 2 приведены их кадастровые номера, год завершения строительства и удельный показатель кадастровой стоимости (далее УПКС).

Таблица 2

Сведения Единого государственного реестра недвижимости по рассматриваемым объектам капи-_тального строительства в МО г. Краснодар_

Кадастровый номер год завершения строительства УПКС, руб.

23:43:0136009:23 1958 72 416,25

23:43:0137032:804 2012 45 209,70

Более подробная характеристика каждого ОКСа представлена из публичной кадастровой карты на рисунке 2. Наглядно объекты показаны из Карт Google на снимках Google Street View на рисунке 3.

оке -г 45,070829 38,937487

строительства Тип:

Кад. номер: Кад. квартал:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Статус:

Наименование: Адрес:

Форма

собственности:

Кадастровая стоимость:

Общая площадь:

Основные характеристики

общая этажность:

подземная этажность:

материал стен:

площадь застройки:

завершение строительства:

ввод в

эксплуатацию: Назначение:

Здание

Учтенный

Краснодарский край. г.Краснодар. Прикубанский округ, пр.1-й им.Толбухина, Д.10

9 805 160,25 руб. 135.4 KS м

Жилой дом

Рисунок 2 — Информация с публичной

ОКС — 45,070317 38,939085

Здания, сооружения, объекты незавершенного

строительства

Тип: Здание

Кад. номер: 23:43:0137032:804

Кад.квартал: 23:43:0137032

Статус: Учтенный

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Наименование:

Адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Федосеева Г.А., д. 45/1

Форма собственности: Частная собственность

Кадастровая стоимость: 15 615 430,38 руб.

Общая площадь: 345,4 кв. м

Основные

характеристики

общая этажность: 3

подземная этажность: 1

материал стен:

площадь застройки:

завершение строительства: 2012

ввод в эксплуатацию:

Назначение: Жилой дом

кадастровой карты, г. Краснодар

На рисунке 4 изображена схема ценового зонирования МО г. Краснодар.

Рисунок 4 — Тематическая схема ценового зонирования г. Краснодар

В первую ценовую зону вошли кварталы, находящиеся в центре города — на улицах Красная, Красноармейская, Коммунаров, Рашпилевская, Октябрьская и Кубанская Набережная. Вторая зона -это районы близкие к центру города и районы новой многоэтажной жилой застройки. Третья зона включает дома, расположенные на расстоянии 6-11 километров от центра. В четвертую зону вошли территории, расположенные на расстоянии более 11 километров от центра города Краснодара.

Оба квартала входят во вторую ценовую зону. Оба ОКСа также принадлежат одной группе — дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки — индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садоводческих товариществ.

Удельные показатели средней рыночной цены ценовых зон г. Краснодар в расчете на единицу площади приведен в таблице 3.

Таблица 3

Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Краснодар

Номер ценовой зоны Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный Средний Максимальный

1 70000 87500 105000

2 50000 60000 70000

3 40000 45000 50000

4 21000 30500 40000

УПКС приведенных объектов близок к удельному показателю рыночной цены для данной зоны. Но показатель кадастровой стоимости объекта 1958 года постройки превышает максимальный, а показатель объекта 2012 года ниже минимального показателя. В данном случае для исчисления равноценного налога необходим пересмотр кадастровой стоимости первого объекта.

Стоит отметить, что на момент определения кадастровой стоимости объекты объединяются в функциональные группы в соответствии с приложением №2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226. Среди этих групп формируются подгруппы в зависимости от этажности.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Кадастровая стоимость ОКСов рекомендуется определять затратным подходом в соответствии с приложением № 6 Методических указаний. Со-

гласно нему группы (подгруппы) ОКСов разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с дроблением объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства . При нехватке доступных данных по тому или иному показателю, данный параметр определяется на основе допущений либо не принимает участие в группировании.

На наш взгляд, для предотвращения определения некорректного значения стоимости, в каждой ценовой зоне для данной группы объектов — дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, необходимо создание дополнительной подгруппы. Такая подгруппа должна основываться на временной характеристике объекта, а именно — год завершения строительства. Данное предложение не будет обосновано с точки зрения сокращения продолжительности

проведения массовой оценки.

Ввиду постоянного увеличения налоговой нагрузки на граждан, качественно определенная кадастровая стоимость нужна для исчисления справедливого, не завышенного налога на имущество. Соответственно, такая кадастровая стоимость исключает случаи ее оспаривания.

Список литературы:

1. Жуков В.Д. К вопросу учета природно -климатических показателей при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае / Жуков В.Д., Шеуджен З.Р. // В сборнике: Эволюция и деградация почвенного покрова. Сборник научных статей по материалам V Международной научной конференции. 2017. С. 260-263.

3. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) — Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.

6. Качан А.Д. Оспаривание результатов кадастровой оценки / Качан А.Д., Матвеева А.В. // В сборнике: Землеустройство, кадастр недвижимости и мониторинг земельных ресурсов Материалы всероссийской научно-практической конференции, посвященной 15-летнему юбилею кафедры землепользования и земельного кадастра Бурятского государственного университета. Под общей редакцией В.Н. Хертуева, Л.О. Григорьевой. 2018. С. 189-193.

8. Хлевная А.В. Совершенствование кадастровой оценки объектов капитального строительства / Хлевная А.В., Гапон М.Ю. // Международное научное издание Современные фундаментальные и прикладные исследования. 2015. № 2 (17). С. 121124.

9. Яроцкая Е.В. Проблемы информационного обеспечения государственной оценки земель / Яроцкая Е.В., Ибрагимова Д.И. // В сборнике: Экономика России в XXI веке Сборник научных трудов XI Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию экономического образования в Томском политехническом университете. Национальный исследовательский Томский политехнический университет. 2014. С. 322-325.

Жукова Юлия Александровна

Магистрант 1 курса Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (МГСУ)

Москва, Россия

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ

ОТРАСЛИ

Zhukova Yulia Aleksandrovna

1st year master student

National research Moscow state University of civil engineering (MGSU)

Moscow, Russia

ANALYSIS OF THE CURRENT STATE OF LAND DEVELOPMENT IN THE CONSTRUCTION

Аннотация

В статье рассматриваются причины возникновения и осуществляемые функции такого направления, как ленд-девелопмент, а также уровень его развития и причины, затрудняющие его полноценную деятельность.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Ключевые слова: стоимость земли, ленд-девелопмент, форма собственности, инвестиции Keywords: land value, land development, form of ownership, investment

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Методику государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения.

2. Контроль за исполнением Приказа возложить на заместителя руководителя Росземкадастра А.Л. Оверчука.

Руководитель

С.И.САЙ

Данный документ в государственной регистрации не нуждается (Письмо Минюста России от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД).

Утверждена Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЕЛЬ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ЗЕМЕЛЬ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1. Основные положения

1.1. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Методика) разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000, N 16, ст. 1709).

1.2. Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального (далее промышленности и иного специального назначения).

1.3. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки промышленности и иного специального назначения подразделяются на:

1.3.1. Земельные участки промышленности — земельные участки, которые используются или предназначены для:

— размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

— разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности.

1.3.2. Земельные участки энергетики — земельные участки, которые используются или предназначены для:

— размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

— размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.

1.3.3. Земельные участки транспорта — земельные участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

Земельные участки транспорта подразделяются по видам их предоставления на:

1.3.3.1. Земельные участки железнодорожного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

— размещения железнодорожных путей;

— размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

— установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

1.3.3.2. Земельные участки автомобильного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

— размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

— размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

— установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса;

— размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог.

1.3.3.3. Земельные участки морского, внутреннего водного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

— размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

— размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

— выделения береговой полосы.

1.3.3.4. Земельные участки воздушного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

— размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

1.3.3.5. Земельные участки трубопроводного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

— размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

— размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

1.3.4. Земельные участки связи, радиовещания, телевидения и информатики — земельные участки, которые используются или предназначены для:

— размещения эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

— размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

— размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

— размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

— размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

1.3.5. Земельные участки для обеспечения космической деятельности — земельные участки, которые используются или предназначены для:

— размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности.

1.3.6. Земельные участки обороны и безопасности — земельные участки, которые используются или предназначены для:

— строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

— разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

— создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие).

1.3.7. Земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

1.3.8. Земельные участки иного специального назначения.

1.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

— группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

1.5. В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

2. Группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения, указанные в п. 1.3 Методики, объединяются в следующие группы.

Первая группа включает в себя:

— земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

— земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта;

— земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Вторая группа включает в себя:

— земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

— земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Третья группа включает в себя земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

Четвертая группа включает в себя:

— земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;

— земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

— земельные участки для размещения железнодорожных путей;

— земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;

— земельные участки для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

— земельные участки для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса;

— земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;

— земельные участки береговой полосы;

— земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

— земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;

— земельные участки для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

— земельные участки для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

— земельные участки для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

— земельные участки для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

Пятая группа включает в себя:

— земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

— земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

— земельные участки для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

— земельные участки морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

— земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

— земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

Шестая группа включает в себя:

— земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

— земельные участки для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

— земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие);

— земли иного специального назначения.

3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков <*>).

<*> Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков признаны не нуждающимися в государственной регистрации письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД.

4. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе

4.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:

— кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;

— определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

4.2. Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

— определение Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне Российской Федерации;

— определение перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации;

— объединение земельных участков, отнесенных ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации;

— сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки. Информация считается достаточной, если количество земельных участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, с целью обеспечения достаточности используемой информации может осуществляться расчет рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата и (или) рыночная стоимость и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата превышает количество факторов кластеризации.

4.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе кластеров.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом выделения или распределения в соответствии с п. 2 или 3 соответственно главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Для кластеров, по которым в том числе осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, указанный расчет осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

4.4. Проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

4.5. Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

4.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляется в следующей последовательности:

— установление минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1min);

— установление среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии — среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗпром1min (УПКС сред1);

— расчет соотношения между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

— расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии — среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе

5.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

— кластеризация земельных участков, отнесенных к третьей группе;

— определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;

— расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков;

— определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь;

— определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в каждом кластере путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

6. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе

6.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

6.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.

6.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

7. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе

7.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

7.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

7.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе

8.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.

8.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.

8.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *