Кадастровая стоимость завышена, что делать?

Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закон об оценке) и порядком создания
и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263 (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Согласно статье 24.18 Закона об оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение
в Комиссию не является обязательным.

На территории Омской области Комиссия создана в соответствии
с приказом Росреестра от 21.11.2011 № П/456/11 «О создании комиссии
по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области».

Получить информацию о работе Комиссии можно на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru): выбрать на главной странице сайта раздел «Деятельность», пункт «Кадастровая оценка, далее – «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» – «Информация
о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет
с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии является:

–недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

–установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена
его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться
к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области – орган кадастрового учета – с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ или орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

При подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости
необходимо в соответствии с законодательством предоставить следующий перечень документов:

–кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

–нотариально заверенная копия правоустанавливающего
или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

–документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается
на основании недостоверности указанных сведений;

–отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

–положительное экспертное заключение на бумажном носителе
и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции
по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены Порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов).

Заявление без приложения указанных документов к рассмотрению
не принимается.

Стоит отметить, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена
его кадастровая стоимость.

Заявление рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если основанием подачи заявления была недостоверность сведений
об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления Комиссия вправе принять решение об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости или о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае если заявление подано на основании установления
в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату,
по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия соответствующего решения Комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен данный объект недвижимости.

В силу статьи 24.18 Закона об оценке решение Комиссии также может быть оспорено в суде.

Алена Химченко,

специалист-эксперт

отдела землеустройства, мониторинга земель и

кадастровой оценки недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области.

В 2015 году в Комиссию при Управлении Росреестра по Омской области было подано 129 заявлений (от физических лиц – 25, от юридических – 83, от органов местного самоуправления – 21), из них рассмотрено 82 заявления, 42 заявления не принято к рассмотрению и 5 заявлений отозвано самими заявителями.

При этом основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости — 19, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, – 110.

По результатам рассмотрения принято 24 решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, 11 решений о пересмотре в связи с выявленными недостоверными сведениями, использованными при расчете кадастровой стоимости, 49 заявлений в отношении 65 объектов недвижимости отклонили.

Кроме того, в 2015 году были рассмотрены 4 заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданные юридическими лицами в Комиссию
в декабре 2014 года по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Два заявления были отклонены Комиссией, по двум заявлениям принято решения о пересмотре кадастровой стоимости.

Барамзин Константин Николаевич

Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС» ученая степень — кандидат технических наук адрес электронной почты — bnk@esm-invest.com

К ВОПРОСУ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Аннотация. Статья содержит результаты анализа текущей ситуации с оспариванием кадастровой стоимости, влиянием на процесс оспаривания решений Верховного Суда и вступившего в силу Кодекса административного судопроизводства.

Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость.

Baramzin K. N.

CEO CEPES Candidate of Engineering Sciences e-mail — bnk@esm-invest.com

Keywords: contesting the cadastral value, market value, cadastral value.

К ВОПРОСУ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Ни для кого не секрет, что недвижимость является одним из основных элементов формирования региональных и муниципальных бюджетов за счет поступления налоговых и неналоговых доходов. В этой связи, рост стоимости недвижимости очевидным образом увеличивает бюджетные поступления. Принятие в РФ 02.01.2000 г. Федерального закона № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» можно считать началом

функционирования системы кадастровой оценки земли (а затем и капитальной недвижимости), в результате работы которой значительно увеличилась стоимость этих экономических активов. Существующие в первые годы работы системы юридические нормы не позволяли изменять кадастровую стоимость, даже если рыночная стоимость была в разы ниже.

Изменение законодательной базы в области оценочной деятельности и земельных отношений в 2010 г. позволило приравнивать кадастровую стоимость земли к рыночной. Утвердилось понимание, что кадастровая стоимость -это рыночная стоимость на дату ее оценки. Возникли основы для оспаривания кадастровой стоимости.

В настоящее время процессы оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости приобретают

массовый характер. И это очевидно, поскольку кадастровое оценивание, основанное на принципах массовой оценки, не может обеспечить учет особенностей конкретных объектов, а принятая законодательством концепция равенства кадастровой и рыночной стоимостей только усугубляет ситуацию. Поэтому, смысл оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к установлению этой стоимости в размере рыночной.

Методология массовой оценки, в основе которой, как правило, лежат статистические модели, существенно отличается от рыночной. Статистические модели используются для определения кадастровой стоимости весьма значительных групп объектов, в которые объединены порой тысячи земельных участков. С учетом дефицита значимой рыночной информации, статистические модели не могут дать адекватную рыночной стоимости всех участков в группе или в группах. Это и порождает значительные расхождения в результатах оценки кадастровой и рыночной стоимостей.

Хотя история кадастровой оценки в РФ уже достаточно длинная, изменения законодательства требуют постоянного отслеживания этого процесса со стороны тех, кто не желает платить налоги с необоснованно высокой стоимости.

Кроме того, поскольку судебные процессы по оспариванию кадастровой стоимости проходят повсеместно, возникает новая судебная практика, которая также требует тщательного анализа.

В марте 2015 года был принят, а с 15.09.2015 г. вступил в силу Кодекс административного судопроизводства, в рамках которого в целом урегулирована процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Вопросам оспаривания кадастровой стоимости был посвящен Пленум Верховного Суда РФ (Постановление от 30.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» /1/, который обобщил опыт рассмотрения в судах вопросов оспаривания кадастровой стоимости последних лет.

Из анализа материалов Кодекса административного судопроизводства и имеющихся данных из практики Верховного Суда можно выделить основные моменты, которые следует учитывать при оспаривании кадастровой стоимости в современных условиях.

Возможность установления

кадастровой стоимости в размере рыночной, закрепленная п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, подтверждается и Верховным Судом.

Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1

Постановления ВС РФ от 30.06.2015 г.).

Оспаривание кадастровой

стоимости с сентября 2015 года должно осуществляться по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ — в суд необходимо подавать административное исковое заявление.

Кодексом установлен срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, срок этот составляет 5 (пять) лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Из определения ВС РФ №91-АПГ14-4 от 17.12.2014 г. и п.7 Постановления ВС РФ от 30.06.2015 г. следует, что к участию в деле об оспаривании кадастровой стоимости необходимо привлекать в качестве заинтересованных лиц

(административных ответчиков)

государственный орган или орган

местного самоуправления, утвердивший результаты оценки и орган местного самоуправления, устанавливающий

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

земельный налог и являющийся получателем арендной платы в некоторых случаях (то есть фактического выгодополучателя), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. В случаях, если кадастровая стоимость участка была определена органом кадастрового учета после

утверждения результатов кадастровой оценки, в качестве заинтересованного лица следует привлекать Федеральную кадастровую палату в лице соответствующего филиала. В остальных случаях Федеральная кадастровая палата не может являться административным ответчиком. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заинтересованными лицами (административными ответчиками)

являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

ВС РФ подтвердил, что судебное оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами возможно лишь после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с

целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п.9 Постановления ВС РФ от 30.06.2015 г.).

Кодекс административного

судопроизводства обязывает

административного истца привести в иске требования к административному ответчику и указать какие нарушения были допущены, а новый подход Верховного Суда обязывает истца, кроме того, представлять конкретные

доказательства нарушения своего права, расчет налогов, степени их увеличения, доказательства того, что таким увеличением нарушаются его права и в чем это конкретно выражается.

Суд, в силу рассмотрения дел не в исковом производстве, а в административном, может проявлять больше инициативы и перепроверять отчет об оценке и экспертное заключение на отчет. «В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд, в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались» (п.20 Постановления ВС РФ от 30.06.2015 г.). В указанном Постановлении Верховного суда вопросам более тщательного анализа отчетов об оценке посвящены четыре пункта (20-23), что может свидетельствовать об усложнении

процесса доказывания новой кадастровой стоимости.

Очевидным результатом

оспаривания кадастровой стоимости может явиться снижение налоговой нагрузки с собственника недвижимости. С какого момента можно применять новую (оспоренную) кадастровую стоимость для целей налогообложения в 2015 году? Верховный суд определил, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в

государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дата внесения в кадастр новой кадастровой стоимости, установленной по результатам рассмотрения спора комиссией или судом, теперь не имеет определяющего значения, в том числе для целей налогообложения, поскольку в

любом случае эта стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором начат процесс обжалования.

Аналогичный подход был отражен и в Налоговом кодексе РФ (в ред. от 29.12. 2014 г., действующей с 01.01.2015 г.), где согласно пункту 1 статьи 391 в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности

в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Представляется, что своим решением по фиксированию даты (01 января календарного года, в котором начат процесс обжалования) законодатель пошел навстречу налогоплательщикам и это можно рассматривать как улучшение их положения.

Тем не менее, хотя новые решения Законодателя и улучшают положение налогоплательщиков, все же не в полной

мере соответствуют положениям п. 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ, который устанавливает, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Принцип экономического основания земельного налога предполагает наличие у налогоплательщика права и реальной возможности пересмотреть налоговые обязательства за весь период, в котором применялась кадастровая стоимость, не соответствующая рыночной. Иное не позволяет налогоплательщику

в полной мере восстановить права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр

недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости».

Представляется, что для государства, установившего такие правила, становится объективно выгодным видеть кадастровую стоимость выше рыночной, поскольку даже при достаточно массовом ее оспаривании основная масса налогоплательщиков будет уплачивать налоги с завышенной кадастровой стоимости. Более того, даже если оспаривание осуществлено, все равно налогоплательщик уже оплатил за какой-то временной период налог, рассчитанный с завышенной стоимости.

Счетной палатой РФ в марте 2015 г. по итогам проверки результативности администрирования земельного налога в

Московской и Рязанской областях в 2012 — 2013 годах были сделаны выводы, что причина долгов по земельному налогу в Подмосковье — завышенная кадастровая оценка. В целом превалирует превышение кадастровой стоимости земли над рыночной, заключили аудиторы и указали, что проблема носит системный характер и присуща всем регионам России /3/.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости и длителен и дорог (качественно подготовленный отчет об оценке и экспертное заключение на него стоят достаточно дорого, кроме того значительными являются досудебные и судебные издержки и потерянное время). В этой связи представляется крайне важным тот факт, что объекты, находящиеся по соседству

с собственностью, стоимость которой уже была обжалована, должны быть переоценены с учетом результатов обжалования, либо процедура обжалования их стоимости в значительной степени упрощена.

Уместно напомнить, что в давно сложившейся экономике стран Европы, земельный налог является

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

основополагающей составляющей

бюджетов. В этих странах также имеются различия между кадастровой стоимостью земли и рыночной стоимостью. Только в отличии от нашего государства, кадастровая стоимость там

устанавливается ниже рыночной на с другой — снижает риск налоговых

20-30%. Это, с одной стороны, позволяет разбирательств, поскольку оспаривать

снизить возможные ошибки, такую стоимость становится просто не

возникающие при массовой оценке земли, целесообразно.

Библиографический список

1. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации. ФЗ №21 от 8 марта 2015 г.

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. № 28. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

ООО «Оценочная компания «Юрдис»

Помимо «административного» (В Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд.

Процедура рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд необходимо составить исковое заявление или обратиться в юридическую компанию для составления такого заявления. В ст. 246 КАС РФ определен печень тех документов, которые необходимы для подачи искового заявления в суд. Стоит обратить внимание, что КАС РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.

Важно уточнить, что граждане (физические лица) могут обратиться с исковым заявлением в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию при Росреестре, в то время как для юридических лиц до августа 2017 г. был предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Но после вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным и юридические лица также могут сразу обращаться в суд.

В зависимости от того, предшествовало ли подаче иска досудебное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре, в суд может быть подано:

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

2. Административное исковое заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Непосредственно само исковое заявление может содержать следующие требования:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и Росреестр.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

1. Наименование суда, в который вы направляете иск.

2. Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.

3. Наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

Необходимые документы

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

  • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

  • решение комиссии (при наличии);

  • документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);

  • документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом;

  • иные документы, подтверждающие требования.

С административным исковым заявлением по оспариванию кадастровой стоимости и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 15 ст. 20 КАС РФ и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Подать административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно в следующие сроки:

  • в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости — в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

  • в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как правило, для вынесения решения по оспариваемой кадастровой стоимости судом назначается специальная (судебная) оценочная экспертиза. Цель судебной экспертизы — независимое (и для истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту рассмотрения результатов оценки данной экспертизы и выносится судебное решение.

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается, чаще всего, положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Например, в 2017 г. в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов были удовлетворены в отношении 8 164 исков, т.е. более чем в половине случаев.

В Московский городской суд

Административный истец:

Адрес места нахождения:

ОГРН, дата регистрации

Административные ответчики:

Заинтересованное лицо:

Госпошлина 2 000 руб.

Административное исковое заявление

об оспаривании кадастровой стоимости

Общество с ограниченной ответственностью является собственником объекта недвижимости – объекта капитального строительства общей площадью кв.м, расположенного по адресу: 48, кадастровый номер: (далее по тексту – Объект).

01 января 2015 г. на основании Постановления Правительства Москвы № 688-ПП от 21 ноября 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости Объекта в Единый государственный реестр недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 г. в размере руб. коп.

С целью установления рыночной стоимости Объекта, учитывающей его уникальные характеристики, а также с целью уточнения результатов массовой оценки поручило ООО «Оценочная компания» провести оценку рыночной стоимости Объекта.

На основании отчета об оценке Объекта от, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания», действительная рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01 января 2014 г. составляет: руб.

Чч мм гг Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Объекта в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росеестра по г. Москве (далее по тексту – Комиссия) в связи с установлением в отношении Объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии, изложенном в уведомлении от № административному истцу отказано в принятии документов на Комиссию в связи с подачей заявления с нарушением срока.

Решением Московского городского суда от по делу отказ Комиссии от № в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости признан незаконным. На Комиссию судом возложена обязанность рассмотреть ранее поданное заявление Обществом о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта.

Чч мм гг Обществом повторно подано заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта в Комиссию.

Чч мм гг ООО Обществом получено решение Комиссии № от, которым заявление Общества отклонено.

Решение Комиссии от № от является незаконным, а также нарушает права Общества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Незаконное решение Комиссии повлекло невозможность установления рыночной стоимости Объекта.

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения (статьи 373- 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и на основании ст.ст. 24.18. и 24.20. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ПРОШУ СУД:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, 4 общая площадь кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, c кадастровым номером, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере рублей.


Кадастровый паспорт – один из важнейших документов на собственность. Ведь в нем не только указывается базовая информация по недвижимости, но и её кадастровая стоимость – установленная государством цена. Эта цифра – один из главных параметров, участвующий в налогообложении, купле – продаже и иных операциях, связанных с деньгами.

В этой статье мы расскажем о том, как изменить кадастровую стоимость квартиры, дома или участка, а так же ответим на вопрос «Как уменьшить кадастровую стоимость в том случае, если в самом паспорте она указана верно?».

Когда нужно проводить изменения?

Для начала рассмотрим причины, по которым вообще проводится изменение кадастровой стоимости квартиры в большую или меньшую сторону. Они могут быть связаны как с личными интересами собственника имущества, так и с более простыми юридическими причинами:

  • Стоимость квартиры сильно завышена. Хоть это и полезно при купле – продаже, завышенная стоимость квартиры так же увеличивает и размер налогообложения, что не так выгодно для её владельца. В этом случае можно требовать уменьшения цены для подачи новых бумаг в налоговую;
  • Стоимость квартиры сильно занижена. Такой вариант благоприятен для тех, кто оплачивает налог, но он же создает определенные проблемы при продаже имущества. Во первых, сильно заниженная стоимость приведет к убыткам при передаче прав собственности, а во вторых, вы можете привлечь нежелательное внимание со стороны Росреестра и все той же налоговой, и вам же будут грозить штрафы за их неправомерное снижение;
  • Стоимость квартиры указана неверно. Порой из – за ошибки работников Росреестра или каких – либо сервисов и баз стоимость квартиры в кадастровом паспорте указывается абсолютно неверной. Такую ошибку надо срочно исправлять, проводя переоценку – ошибки в кадастровом паспорте могут создать проблемы при абсолютно любых юридических операциях с недвижимостью, так как кадастровая стоимость – один из важнейших показателей, имеющихся у недвижимости.

Информация!

Обратиться с требованием на переоценку собственности может любой желающий. Единственное условие – наличие определенных обоснований. То есть вам придется доказать, что ваше мнение о том, что цена завышена или занижена, не беспочвенно.

Как запросить проверку?

Сделать это достаточно просто. Вам потребуется следовать весьма простой инструкции:

  • Соберите необходимый пакет бумаг. В него входят: правоустанавливающие бумаги на недвижимость, технический паспорт, кадастровый паспорт с неверными сведениями, ваше удостоверение личности;
  • Обратитесь в отделение Росреестра, за которым закреплена недвижимость. Там вам потребуется запросить стандартную форму заявления на внесение изменений в кадастровый паспорт собственности;
  • Заполните заявление. Внесите в него все данные о собственности, а также укажите причину, по которой вам потребуется перепроверка. Затем оплатите пошлину и подайте заявление;
  • Дождитесь решения Росреестре, в назначенный день проведите проверку вместе с инженером. Получите от него все нужные вам бумаги или же закажите их после проведения всех необходимых процедур отдельно.

Как видите, изменение кадастровой стоимости – процесс достаточно простой. Но это в идеале – на практике порой приходится проводить её самостоятельно или даже через суд.

Проводим проверку самостоятельно

Проверка кадастровой стоимости хоть и является работой госслужб возможна и силами самого собственника жилплощади. Для того, чтобы выполнить её, можно обратиться в специальное оценочное бюро имеющее все необходимые права и лицензии на проведение оценки недвижимости. Сделать это достаточно просто – нужно будет только обратиться в одну из таких организаций, договориться о времени проверки, оплатить услуги. При себе нужно будет иметь только паспорт, документы на недвижимость и, при необходимости, правоустанавливающие бумаги.

В назначенный день к вам будет обязан явиться инженер, который проведет необходимые измерения, составит план и при этом укажет верную стоимость жилплощади. После этого вам выдадут пакет бумаг, заверенный подписью специалиста и печатью оценочного бюро, который вы сможете использовать как документы, устанавливающие реальную кадастровую стоимость. При этом изменения в кадастровом паспорте все равно нужно проводить, так как в государственных бумагах так же должна содержаться верная информация.

Что делать в случае отказа?

Зачастую случается так, что Росреестр либо не признает за собой ошибки вовсе, либо отказывает заявителю в его просьбе о перепроверке, ссылаясь не недостаточно обоснованные причины или вовсе их не называя. Если вы подали заявление и бумаги по всем правилам, И у вас действительно есть основания для снижения кадастровой стоимости, то такой отказ будет неправомерен, и вам придется бороться с несправедливостью. И сделать это можно с помощью суда.

Для того, чтобы принудить государственные службы к проведению проверки, вам потребуется сначала сообщить о нарушении ваших прав в суд. Сделать это можно с помощью искового заявления. В нем вам потребуется указать:

  • Наименование суда, в который подается ваше обращение, а так же сведения о вас как об истце и о Росреестре как ответчике;
  • Общее описание проблемы, причины отказа Росреестра и иные трудности, которые не дают вам провести переоценку собственности;
  • Ваши требования и их обоснования с точки зрения закона;
  • Перечень документов, которые будут использованы при подаче заявления в качестве доказательств;
  • Вашу роспись и дату подачи иска в суд.

После того, как вы закончите составлять иск, его потребуется правильно подать. Сделать это можно самостоятельно, лично обратившись в нужный вам суд, с помощью представителя, имеющего от вас доверенность, или через «Почту России», отправив заявление заказным письмом.

Информация!

После получения искового заявления судом будет инициировано разбирательство, в ходе которого вам потребуется доказать, что отказ Росреестра не обоснован, и у вас есть веские основания полагать, что кадастровый паспорт составлен с ошибками. В этом случае вам потребуется каким – то образом доказать свою позицию, что сделать очень тяжело, и именно поэтому мы рекомендуем вам заранее нанять адвоката. В случае успеха вам выпишут постановление, с помощью которого можно будет обязать сотрудников Росреестра провести переоценку недвижимости. В случае неудачи у вас будет 10 суток на подачу апелляции.

Как снизить цену?

Теперь ответим на вопрос «Как снизить кадастровую стоимость самостоятельно?». Такая операция нужна тем, кто не желает выплачивать налог или его размер кажется несправедливо завышенным. Ответ на поставленный вопрос прост – чтобы снизить стоимость земли, дома или квартиры в кадастровом паспорте, уменьшите её фактическую стоимость. Напомним, что на цену недвижимости в основном влияют:

  • Её адрес;
  • Площадь;
  • Дата постройки;
  • Физическое состояние и уровень износа;
  • Материалы, и которых постройка возведена;
  • Назначение постройки и возможность её использования для получения выгоды;
  • Наличие улучшений;
  • Роль для окружающей инфраструктуры.

Информация!

Некоторые из этих параметров никак не изменить, но большинство все же можно. Уменьшите площадь имущества, проведя перепланировку, снесите пристройки, замените некоторые элементы на более старые. Иными словами, ухудшите состояние недвижимости. При этом такие работы так же окажутся весьма затратными, да и повторная оценка и заказ бумаг далеко не бесплатны. Поэтому стоит подумать «А стоит ли проводить какие – либо действия для уменьшения кадастровой стоимости самостоятельно в том случае, если она измерена правильно?», так как сама эта операция крайне невыгодна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *