Как определить рыночную стоимость нежилого помещения?

Начать следует с того, что оценка рыночной стоимости нежилого помещения может быть произведена только специализированной организацией и больше никем.

Никакие риэлторы, строительные компании и прочие учреждения по закону производить рыночную оценку недвижимости не имеют права.

Далее рассмотрим само понятие «нежилое”. Под данное понятие подходят: офисы, торговые и складские площади, а также здания, сооружения и помещения, предназначенные для производственной деятельности.

Сколько стоит рыночная оценка нежилого помещения

Если говорить о ценах, например, в Краснодаре (цены в других городах отличаются не сильно), то данная услуга может стоить примерно начиная от 7-10 тысяч рублей и дороже. Если объект имеет большую площадь или большое количество комнат, то цена естественно увеличивается.

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения большой площади (от 500 квадратных метров и более) будет стоить уже от 20 тысяч рублей и дороже.

Естественно, оценка нежилых зданий целиком будет стоить дороже, чем оценка отдельных помещений.

Вообще, стоимость в каждом конкретном случае зависит сразу от нескольких факторов:

  • площадь;
  • назначение;
  • техническая сложность;
  • наличие обстоятельств усложняющих процесс оценки; (отсутствие некоторых документов, обременения, редкость объекта и т.д.);
  • ценовая политика отдельно взятой оценочной организации.

Лучший вариант при выборе компании – обратиться сразу в несколько, описать свой объект, цель оценки и запросить цены, а после выбрать компанию, предложение которой вас устроит в большей степени.

Как происходит оценка нежилого помещения

  1. Обращаетесь в оценочную организацию (приходите в офис или звоните по телефону).
  2. Предоставляете необходимые документы. В зависимости от ситуации, специалисты компании сами подскажут какие документы необходимы именно в вашем случае.
  3. Предоставляете эти документы и заключаете договор на оказание оценочных услуг.
  4. Договариваетесь о дне и времени осмотра помещения специалистом (как правило, оценщик приезжает на осмотр уже на следующий день после заказа услуги).
  5. Специалист оценочной организации осматривает объект, производит фотосъемку.
  6. Далее в течение 1-3 дней или дольше (в зависимости от сложности) производится оценка и составляется отчет.
  7. После того, как работа выполнена, вы приезжаете в офис организации, забираете отчет.

Отчет об оценке нежилого помещения

Отчет об оценке (его еще иногда называют оценочным альбомом) – это документы объемом от 40 страниц. Он является юридически значимым документом. Может иметь доказательственное значение (в том числе и для суда).

Отчет об оценке стоимости нежилого помещения всегда содержит:

  • определенную оценщиком стоимость объекта (это можете быть рыночная, ликвидационная, инвестиционная стоимость… и т.д., или все стоимости вместе – в зависимости от желания заказчика);
  • полную информацию об объекте (в том числе документы предоставленные заказчиком, а также информацию, выявленную оценщиком при осмотре или запрошенную в сторонних организациях);
  • таблицу, отражающую расчеты оценщика (начиная от формул, методов оценки и их обоснования – и заканчивая исчерпывающим описанием самого расчета);
  • все документы оценщика и самой оценочной компании (в отчет в обязательном порядке подшиваются все разрешения, лицензии, сертификаты компании, а также документы об образовании оценщиков, их полисы о страховании профессиональной ответственности, свидетельства о членстве в СРО и т.д.).

Когда может потребоваться оценка нежилой недвижимости

  • В любых ситуациях и при любых операциях (купля, продажа, аренда, приватизация ….), если одной из сторон сделки является государство или органы местной власти. В этом случае оценка нежилого помещения (как впрочем и жилого) всегда обязательна в силу закона.
  • Купле, продаже или расчете арендной платы (для обоснования справедливой цены).
  • При любых хозяйственных спорах и судебных разбирательствах, где есть спорные моменты относительно объекта недвижимости.
  • Для снижения налогооблагаемой базы (для снижения кадастровой стоимости объекта, что часто дает значительную экономию на налогах).
  • При оформлении кредита, где объект оценки выступает в качестве залога.
  • При оформлении наследства, дарении или других способах передачи объекта недвижимости от одного лица другому на безвозмездной основе.

Цитата:Статья от 14 марта 2013
Рубрика:Аренда
Маргарита Владимировна Архипова,
аудитор, член Аудиторской Палаты России директор ООО «Профессионал-Информ»
Аренда имущества у взаимозависимых лиц: о каких налоговых рисках должен знать бухгалтер
Аренда имущества у взаимозависимых лиц – распространенное явление в хозяйственной жизни. Для обеспечения налоговой безопасности многие учредители ООО обычно оформляют дорогостоящее недвижимое имущество в личную собственность и впоследствии сдают это имущество в аренду своей же организации. Но здесь важно понимать, что такие сделки становятся источником налоговых рисков и предметом налоговых споров.
Риск первый – величина арендной платы
Проводя налоговую проверку организации, которая сдает в аренду офисные помещения (причем офисы являются идентичными по своим характеристикам), налоговые инспекторы обычно считают нарушением, если цена аренды в договорах с разными арендаторами отличается более чем на 20%. На этом основании проверяющие зачастую рассчитывают величину дохода арендодателя исходя из рыночных арендных ставок.
При этом налоговые инспекторы ссылаются на пункт 1 статьи 40 Налогового кодекса РФ, согласно которому для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. До тех пор, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
С 2012 года действует новый раздел V части первой Налогового кодекса РФ, посвященный контролю над ценами, применяемыми взаимозависимыми лицами по сделкам, доходы и расходы по которым признаются для целей налогообложения.
До 1 января 2012 г. этот вопрос регулировался статьей 20 Налогового кодекса РФ. Теперь она, как и статья 40 Налогового кодекса РФ, применяется в отношении тех сделок, доходы и расходы по которым в целях исчисления налога на прибыль признаны до 1 января 2012 г. (п. 5, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 № 227-ФЗ). Если доходы и расходы учтены, начиная с указанной даты, в отношении этих сделок применяется новый порядок признания лиц взаимозависимыми, безотносительно к дате заключения соответствующего договора (ст. 105.1, 105.2 НК РФ).
Так что с 2012 г. большинство организаций и предпринимателей могут жить спокойно: их цены на предмет соответствия рыночным налоговики проверять больше не будут. Под ценовой контроль в основном подпадает очень крупный бизнес (крупнейшие налогоплательщики, консолидированные группы и холдинги). Да и проверять цены будут не простые инспекторы, а сотрудники ФНС России (п. 2 ст. 105.3 НК РФ).
Согласно Налоговому кодексу РФ, взаимозависимыми лицами однозначно (безусловно) признаются:
организация (ООО) и лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного исполнительного органа (директор) (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);
организация (ООО) и гражданин, в том числе ИП, если его доля в уставном капитале организации составляет более 25% (подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
Однако контролируемыми являются не все сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а только те, что отвечают определенным условиям (ст. 105.14 НК РФ):
(или) оба применяют общий режим налогообложения (ОСНО) и доходы по всем сделкам между ними за весь 2012 г., превысили 3 млрд руб. По сделкам, совершенным в 2013 г., ценовой порог – 2 млрд руб. (подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 18.07.2011 № 227-ФЗ; письмо Минфина РФ от 28.08.2012 № 03-01-18/6-109);
(или) одна из сторон сделки – плательщик НДПИ, предмет сделки – добытое полезное ископаемое, облагаемое НДПИ по процентной ставке, и сумма доходов по таким сделкам за год превысит 60 млн руб. (подп. 2 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ);
(или) одна из сторон сделки применяет ОСНО, а другая – УСН и сумма доходов по сделкам за год превысит 60 млн руб. (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ);
(или) одна из сторон сделки применяет ОСНО, а другая – плательщик ЕСХН или ЕНВД (сделка заключена в рамках «вмененной» деятельности), и сумма доходов по таким сделкам за год превысит 100 млн руб. (подп. 3 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НК РФ).
При определении стоимостного лимита для признания сделок контролируемыми надо суммировать только доходы, учитываемые для целей налогообложения. Это значит, что доходы, поименованные в статье 251 Налогового кодекса РФ, в расчете не участвуют (п. 9 ст. 105.14 НК РФ). Причем учитывается совокупный доход по всем сделкам, а не доход, полученный лишь одной стороной. При этом доход определяется без учета НДС.
Но даже и по контролируемым сделкам налоговики должны проверять правильность применения цен в отношении только четырех налогов: налога на прибыль, НДФЛ по предпринимательской деятельности, НДПИ и НДС, если другая сторона сделки неплательщик НДС или освобождена от исполнения обязанностей плательщика НДС (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).
А это означает, что если стороны сделки применяют «упрощенку», то сделки между взаимозависимыми лицами налоговики контролировать вообще не могут.
Если по итогам 2012 г. сделки между взаимозависимыми лицами все же будут признаваться контролируемыми, то каждому из них нужно будет отправить в свою налоговую инспекцию уведомление о контролируемых сделках. Его форма утверждена приложением № 1 к приказу ФНС России от 27.07.2012 № ММВ-7-13/524@. Сделать это нужно не позднее 20 мая 2013 года (п. 2 ст. 105.16 НК РФ).
Но для 2012 г. установлены переходные положения. В 2013 г. уведомление нужно подать только в том случае, если сумма доходов по всем контролируемым сделкам, совершенным налогоплательщиком в 2012 г. с одним контрагентом превысила 100 млн руб. (п. 7 ст. 4 Закона от 18.07.2011 № 227-ФЗ). Это значит, что если одна из сторон сделки применяет ОСНО, а другая – УСН, и сумма доходов по сделкам за год превысила 60 млн руб., но не превысила 100 млн руб., то уведомлять о них инспекцию не нужно.
За несвоевременное уведомление о контролируемых сделках, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, компанию могут оштрафовать на 5 000 руб. (ст. 129.4 НК РФ).
Средние и мелкие налогоплательщики вряд ли достигнут лимита, который позволит признать их сделки контролируемыми. Но чтобы вообще исключить возникновение у налоговиков ненужного интереса к вашим сделкам, лучше не устанавливать слишком низкие или слишком высокие цены в договорах между взаимозависимыми лицами.
Несмотря на вступившие в силу с 2012 года нормы Налогового кодекса РФ по поводу ограничения контроля сделок взаимозависимых лиц, налогоплательщикам не стоит пускать такие сделки на самотек, независимо от величины их суммы.
В своих разъяснениях контролирующие органы открыто говорят, что они будут проверять цены даже по сделкам, не являющимся контролируемыми, если заподозрят, что налогоплательщик манипулирует этими ценами в целях уклонения от налогов и получения необоснованной налоговой выгоды (письма ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615; Минфина РФ от 26.10.2012 № 03-01-18/8-149).
То есть, если налоговики увидят, что цены по сделкам по продаже товаров (работ, услуг) между взаимозависимыми лицами значительно ниже (или выше) цен, указанных в договорах с невзаимозависимыми контрагентами, то они будут проверять их на «рыночность». В этом случае для доказывания необоснованной налоговой выгоды по таким сделкам им нужно сопоставлять цены сделки с рыночной ценой, которая определяется по правилам новой главы 14.3 Налогового кодекса РФ. И хотя дело это довольно непростое, при отсутствии выявления иных нарушений налоговики вполне могут этим заняться. Причем если они доначислят, исходя из рыночных цен, какие-то налоги по сделкам, не являющимся контролируемыми, то, скорее всего, именно налогоплательщикам придется идти в суд и доказывать, что налоговики в принципе не могут доначислять налоги по таким сделкам с 2012 года. А как среагирует на это суд, пока неизвестно: арбитражной практики на эту тему еще нет.
Поэтому и на сегодняшний день, если по сделке с взаимозависимыми лицами ваша компания применяет цены ниже (выше) рыночных, то высока вероятность доначисления налогов исходя из рыночных цен.
При аренде организацией имущества учредителя (и наоборот) налоговые органы, скорее всего, могут посчитать учредителя предприятия (арендодателя/арендатора) и предприятие (арендатора/арендодателя) взаимозависимыми лицами, которые заинтересованы в установлении выгодных условий по сделке сдачи имущества в аренду.
И если в результате проверки налоговики установят, что цена, определенная договором аренды имущества, существенно отклоняется от рыночной (более чем на 20%, чем у других арендаторов), то они могут пересчитать сумму полученного арендодателем дохода исходя из рыночной цены.
При этом разницу в цене налоговики могут признать материальной выгодой физического лица, которая определяется в соответствии со статьей 212 Налогового кодекса РФ, и доначислить еще и НДФЛ (постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2004 № Ф09-3774/04-АК).
При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 НК РФ (ранее ст. 40 НК РФ), но не ниже налоговой остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство или приобретение – по иному имуществу. Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком документально (калькуляцией расходов – затратный метод) или путем проведения независимой оценки.
Особо интересными представляются некоторые права налогоплательщиков (право сдаться, самостоятельно доначислив себе налоги), возникающие в связи с заключением сделок с взаимозависимыми лицами по ценам, отклоняющимся от рыночных. В такой ситуации организация или предприниматель вправе:
уплатить налоги исходя из рыночных цен (п. 3 ст. 105.3 НК РФ);
уплачивать авансовые платежи по налогу на прибыль (НДФЛ), а также перечислять НДС и НДПИ за налоговые периоды, заканчивающиеся в течение календарного года, исходя из фактических цен сделки (п. 7 ст. 105.3 НК РФ). А по окончании года самостоятельно скорректировать налоговую базу и доплатить налоги, если несоответствие цен повлекло занижение указанных налогов (п. 6 ст. 105.3 НК РФ). Такие корректировки производятся одновременно с представлением декларации по налогу на прибыль (НДФЛ). Вместе с этой отчетностью необходимо подать уточненные декларации по НДС и НДПИ. Выявленную недоимку по всем обязательным платежам необходимо погасить не позднее даты, установленной Налоговым кодексом РФ для перечисления налога на прибыль (НДФЛ). Следует отметить, что до этого момента пени на данную недоимку не начисляются (п. 6 ст. 105.3 НК РФ).
Риск второй – расчеты
Наличные денежные расчеты организаций с физическими лицами не ограничены. А предельный размер расчетов наличными между организациями и (или) предпринимателями по одному договору – 100 000 руб. (п. 1 Указания ЦБ РФ от 20.06.2007 № 1843-У; п. 2 приложения к письму ЦБ РФ от 04.12.2007 № 190-Т).
Превышение этого лимита тоже чревато нешуточным штрафом (ст. 15.1, примечание к ст. 2.4 КоАП РФ):
для организации – на сумму от 40 000 до 50 000 руб.;
для руководителя (индивидуального предпринимателя) – от 4 000 до 5 000 руб.
Если арендаторы рассчитываются с арендодателем наличными деньгами, последнему безопаснее применять кассовый аппарат при расчетах с арендаторами. Дело в том, что организации и предприниматели могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения ККТ, только когда оказывают услуги населению (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ). Перечень таких услуг содержится в ОКУН ОК 002-93, утвержденном постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 № 163.
Сдача в аренду собственного имущества в данном перечне не указана. Значит, она не относится к услугам населению. Поэтому арендодатель при получении наличных денег от арендаторов должен применять ККТ.
Если налоговый орган выявит факт неприменения ККТ, то он не упустит случая оштрафовать за это нарушение (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ; ч. 2 ст. 14.5, ч. 1 ст. 23.5, примечание к ст. 2.4 КоАП РФ):
организацию – на сумму от 30 000 до 40 000 руб.;
руководителя (индивидуального предпринимателя) – от 3 000 до 4 000 руб.
Контролирующие органы считают, что сдача имущества в аренду – это услуга, а значит, при получении арендных платежей наличными должен выдаваться кассовый чек (письма Минфина РФ от 04.04.2008 № 03-01-15/4-106,
от 04.08.2005 № 03-01-20/4-163; письма УФНС России по г. Москве
от 26.11.2009 № 20-14/2/124206@, от 27.08.2009 № 20-14/2/089441@,
от 30.08.2005 № 22-12/61099, от 11 мая 2012 г. № 20-14/041276@).
Но если на момент обнаружения налоговиками нарушения с даты выдачи приходного кассового ордера прошло более 2 месяцев, то к ответственности они вас привлечь не смогут: установленный срок давности истек (часть 1 ст. 4.5, п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ).
Если вам грозит штраф за выдачу приходного кассового ордера вместо кассового чека, то вы можете попытаться оспорить в суде законность привлечения вас к административной ответственности. При этом шансы на защиту своих интересов у вас есть.
Некоторые суды считают, что положения Закона № 54-ФЗ на получение арендных платежей не распространяются (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 по делу № А03-14324/2009, Седьмого ААС от 16.04.2008 № 07АП-1621/08, ФАС Поволжского округа от 18.12.2007 по делу № А65-18000/2007).
Ведь ККТ должна применяться при наличных денежных расчетах за продаваемые товары, выполняемые работы или оказанные услуги. А арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и (или) пользование (ст. 606 ГК РФ). Такая передача услугой не является (постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2009 по делу № А12-5870/2009). Но однозначно сложившейся арбитражной практики по этому вопросу пока нет.
Поэтому безопаснее всего вообще не принимать плату за аренду наличными и попросить арендатора перечислить арендную плату на расчетный счет через банк.
Если же исключить наличные расчеты невозможно, то безопаснее применять ККТ.

Резко сократившийся за период действия ограничительных мер рынок долгосрочной аренды начал постепенно восстанавливаться, а динамика падения средних цен существенно замедлилась. Несмотря на то что с осени прогнозируется постепенный рост стоимости жилья, вернуться на докризисный уровень показатели смогут не раньше осени. Собственники тем временем привыкли к кризису и уже охотнее идут на уступки потенциальным арендаторам.

В июле средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в российских городах-миллионниках составила 16,75 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 24,1 тыс. руб., свидетельствуют данные ЦИАН. Относительно июня, по данным аналитиков, показатели снизились на 0,1% и 0,5% соответственно. В «Авито Недвижимость» приводят похожие данные.

Среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в России сервис оценивает в 14,6 тыс. руб. в месяц, это на 0,4% дешевле, чем годом ранее.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов отмечает, что хотя второй квартал был для рынка аренды непростым, сейчас спрос активно восстанавливается: в июле число запросов оказалось на 16,3% выше аналогичного периода прошлого года.

Согласно данным ЦИАН, падение арендных цен на наиболее востребованные однокомнатные квартиры в июле произошло в восьми из 15 городов-миллионников.

Лидером стал Воронеж, где за месяц средняя стоимость снизилась сразу на 6,1%, до 12,9 тыс. руб. в месяц.

В Волгограде и Ростове-на-Дону показатели снизились более чем на 3%, до 15,6 тыс. руб. и 15,4 тыс. руб. в месяц соответственно. В годовом выражении, согласно данным «Авито Недвижимость», заметнее всего цены снизились в Уфе, где аренда однокомнатных квартир, по данным сервиса, подешевела на 7,14%, до 13 тыс. руб. в месяц.

В Москве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, по данным ЦИАН, составляет 36,5 тыс. руб. в месяц, что фактически соответствует показателю июня. Двухкомнатные лоты при этом за месяц подорожали на 2,7%, до 57,2 тыс. руб. Заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что тем не менее цены корректируются в индивидуальном порядке, в рамках торга с потенциальным арендатором.

«Если в июне арендодатели преимущественно предоставляли временные скидки, например на лето, то сейчас многие из них уже готовы к небольшому снижению ставок, опасаясь простоя квартир»,— поясняет она. Госпожа Полякова добавляет, что основной спрос на рынке формируют люди, переезжающие из одной квартиры в другую.

Динамика цен на аренду жилья в крупнейших городах России

Оценка рыночной стоимости аренды — величина арендного платежа, за которую может быть сдан нежилой объект недвижимости в типичных рыночных условиях.

Во время процедуры должно учитываться множество факторов, определяющих данную величину. Оценка должна проводиться квалифицированным специалистом.

Оценка стоимости аренды помещения

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2020 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

  • Месторасположение арендуемого объекта.
  • Удаленность от инфраструктуры.
  • Площадь и количество комнат в помещении.
  • Наличие техники, интернета, мебели.
  • Степень изношенности объекта недвижимости.
  • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
  • Материалы, используемые при строительстве здания.
  • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
  • Этажность помещения.
  • Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

  1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
  2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

  • Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  • Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Методы

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2020 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Аналог

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
  2. Создание информационной базы.
  3. Внесение данных по определенной системе критериев.
  4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
  5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
  6. Определение новой цены исследуемых объектов.
  7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
  8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Затратный способ

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Доходный

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

  • Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
  • Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Документы

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

  1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
  2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
  3. Документы на владение имуществом.
  4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
  5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
  6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
  7. Кадастровую документацию на землю.
  8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Договор

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

  • Передаваемый вид права.
  • Период действия арендного соглашения.
  • Условия платежа, его период и способы проведения.
  • Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
  • На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
  • Причины расторжения договора до окончания его действия.
  • Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *