Какой налог при сдаче квартиры?

До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Как зарождалась паника

С весны 2018 года у россиян, сдающих комнаты и квартиры в аренду, появился повод изрядно поволноваться и запастись «Валокордином». Не очень крупные СМИ, а также YouTube-каналы и блогеры в соцсетях активно проповедовали якобы новые изменения в налоговом законодательстве. Теперь, говорили они, если Федеральная налоговая служба (ФНС) прознает, что вы сдавали в аренду жилье и не заплатили с этого процент в бюджет, за вами придут. И 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) покажутся вам не слишком дорогой платой за «арендный барыш», но будет уже поздно.

Пока есть время, предлагали журналисты и блогеры, скорее выберите один из трех вариантов.

📌 Реклама Отключить

Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду.

Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы.

Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Все три варианта абсолютно легальны и законны. Право собственника жилья — выбрать тот, который подходит ему больше всего. И здесь нужно самостоятельно оценивать свою выгоду, исходя из ряда параметров.

📌 Реклама Отключить

Развенчиваем мифы

Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

📌 Реклама Отключить

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор. Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы. 📌 Реклама Отключить

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

📌 Реклама Отключить

В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.

По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.

«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно. В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности. — Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос. Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».

📌 Реклама Отключить Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.

«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».

Что действительно поменяется

Ежегодно ФНС рассылает налогоплательщикам так называемое налоговое уведомление. В нем традиционно содержится информация о суммах начисленного земельного налога, транспортного налога и налога на имущество физлиц (исходя из имеющегося у вас в собственности движимого и недвижимого имущества), а также о порядке и сроках уплаты этих сумм. 📌 Реклама Отключить Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы. Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами. Что означает эта «крокозябра»? Если налогоплательщик официально трудоустроен по ТК РФ, то его работодатель удерживает с его зарплаты НДФЛ и направляет в ФНС. Однако если налогоплательщик имеет дополнительный, побочный доход (не от работодателя), то направить в ФНС налоговую декларацию и уплатить НДФЛ он должен самостоятельно. К таким доходам могут относиться доходы от занятия предпринимательской деятельностью, доходы от продажи имущества и в том числе доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

📌 Реклама Отключить

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

📌 Реклама Отключить

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков. Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%. Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

📌 Реклама Отключить И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется). Впрочем, есть и позитивный момент — арендодателям жилья вроде бы готовят налоговые послабления, чтобы вырастить полноценный белый рынок аренды.

Что говорят юристы

По словам юриста Содружества земельных юристов Натальи Лопатиной, необходимость уплаты налога на доходы физического лица по ставке 13% с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, в том числе жилой, является установленной законом обязанностью (пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом данная норма действует с даты введения в действие Налогового кодекса РФ. 📌 Реклама Отключить «В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2017 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина. — Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога». При этом Лопатина предупреждает: за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов, совершенное собственником в крупном размере или особо крупном размере, установлена уголовная ответственность (ч. 1 ст. 198 УК РФ). 📌 Реклама Отключить

Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

«Как правило, расчеты в этом случае осуществляются наличными денежными средствами, и установить действительный доход весьма сложно», — отмечает наша собеседница.

В свою очередь, руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев обращает внимание, что базой для подоходного налога служит именно фактически полученный доход, поэтому помимо договора нужно иметь документы, подтверждающие получение дохода (например, расписку или выписку по счету).

По словам Нагиева, физлицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).

📌 Реклама Отключить

«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации. Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности. Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам. Адвокат Ольга Сулим отмечает: в случаях, когда физическое лицо получает доход от организации, ИП, нотариуса, адвоката или адвокатского кабинета, этот налог уплачивается не самим физическим лицом, а субъектом, являющимся «источником его дохода» (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом речь идет о всех видах дохода, полученных таким образом (п. 2 ст. 226 НК РФ). 📌 Реклама Отключить

«Механизм уплаты НДФЛ в рассматриваемом случае будет следующим. Предположим, организация арендует у физического лица помещение, и размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей. Фактически «на руки» арендодатель — физическое лицо получает только 87 тысяч рублей, потому что НДФЛ в размере 13% (то есть 13 тысяч) организация-арендатор обязана вычесть из получаемой арендодателем суммы дохода и самостоятельно уплатить государству в качестве подоходного налога», — предупреждает Сулим.

Адвокат также указывает, что 13% удерживается от суммы доходов в случаях, когда арендатор является резидентом РФ. Для нерезидентов РФ размер налога равен 30%. «Сам налог должен быть перечислен в бюджет не позднее следующего за днем выплаты арендной платы дня (пункт 6 статьи 226 НК РФ)», — заключает Сулим.

Постановка вопроса

Я и сам начал интересоваться этим животрепещущим вопросом, а тут и от посетителей нашего портала стали поступать запросы. Практически всем известно, что по законам РФ существует такая льгота, как освобождение от налога на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 5-ти лет (до 2016 года норма была 3 года, но в прошлом году срок владения, необходимый для получения льготы, подняли до 5 лет).

С обложением дохода от продажи недвижимости вообще все очень непросто: если ты владел, к примеру, квартирой менее 5 лет и продал ее, то к уменьшению налоговой базы почему-то не принимаются прямые расходы на приобретение этой квартиры. Ну так устроен закон. Ладно, тут вопрос не только в квартирах – вообще так устроено все законодательство вокруг доходов физических лиц, что принять что-то к уменьшению налоговой базы очень сложно (на заметку тем, что так любит говорить, что почти нигде в мире нет такой низкой ставки по НДФЛ; так вот и такого обращения с налоговой базой тоже почти нигде нет).

С другой стороны, в Налоговом Кодексе РФ есть положение:

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (это потом отдельным актом было увеличено до 5-ти лет).

Но… мало кто дочитывает эту статью до конца. А ниже начинается самое интересное:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Более того, есть письмо Министерства Финансов РФ от 30 декабря 2015 г. N03-11-11/77903 (само письмо можно скачать по ссылке: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=267211), посвященное в аккурат этому вопросы и там даны следующие неутешительные пояснения:

«… к доходам, полученным от продажи помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.”

Правда, там все разбиралось для квартиры, сдававшейся в аренду от лица ИП и по патенту… Частный случай, но, все равно очень тревожно звучит.

Что наших экспертов во всей этой ситуации сильно напрягло:

  1. Ни в НК РФ ни в разъясняющем письме МинФина нет четкого определения того, что считать непосредственной предпринимательской деятельностью.
  2. В принципе, сдача квартиры в найм физическим лицом может быть квалифицирована именно как предпринимательская деятельность… А все пояснения МинФин-а они проводятся на примере ИП.
  3. Возникает очень странное ощущение, что если недвижимость единожды была сдана в аренду (не важно за какие деньги, и на какой срок), то вы как бы утрачиваете «налоговую девственность”. Да простит нам читатель этот оборот, но он здесь наиболее точен: посудите сами. Вот владели вы квартирой даже не 5 лет, а лет 30. И как-то 10 лет тому назад официально ее сдавали, о чем отчитывались в налоговой… И что, выходит все? Вы утрачиваете право на освобождение дохода от продажи квартиры от НДФЛ?
  4. Отдельный вопрос: а что же делать, если недвижимость сдавалась хоть когда-то от лица ИП?

Ниже будет приведено много буков и ссылок на законы или практику право-применения, так что если кому лениво читать, то следующий раздел статьи можно и пропустить и перейти непосредственно к выводам, которые содержат наши практические советы. А следующий раздел – он про то, откуда эти выводы взялись.

Разбор полетов

Считается ли предпринимательской деятельностью сдача имущества в аренду физическим лицом ?

В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России предлагается в каждом конкретном случае оценивать, обладает ли деятельность по сдаче имущества в аренду признаками предпринимательской деятельности.

ФНС России отметила, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В письме сказано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества в целях последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, ФНС России подчеркнула, что квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Указанная информация может быть получена налоговым органом, например, в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Таким образом, анализируя налоговую и судебную практику можно сделать вывод:

Если гражданин сдает в аренду сразу несколько квартир, налоговики, скорее всего, признают его деятельность предпринимательской и потребуют зарегистрироваться в качестве ИП.

Так же следует иметь ввиду, что если гражданин сдает в аренду лишь один объект недвижимости (квартиру, гараж, офис, склад и т.п.), вряд ли налоговики посчитают его деятельность предпринимательской. Значит, с полученных от аренды доходов гражданин, не имеющий статуса ИП, может уплачивать НДФЛ и представлять декларацию по этому налогу в общеустановленном порядке (по форме НДФЛ-3).
А если арендаторами являются организация или предприниматель, то они самостоятельно рассчитывают, удерживают и перечисляют в бюджет НДФЛ при уплате арендодателю арендной платы (п. п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ). В этом случае у гражданина-арендодателя, не являющегося ИП, вообще не возникает никаких дополнительных обязанностей по расчету и уплате НДФЛ с полученной им арендной платы. Более того, если в течение календарного года он не получал иных доходов, с которых не был удержан НДФЛ, и налог уже был удержан арендатором, арендодатель не обязан подавать в инспекцию декларацию по НДФЛ за этот год (пп. 1 и 4 п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме УФНС России по г. Москве от 18.06.2012 N 20-14/053155@.

Если я сдавал квартиру год, а владел ею 15 лет, то я должен платить НДФЛ при продаже?

Начнем со следующего важного письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 мая 2015 г. N 03-04-05/30271

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи жилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи жилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, в случае если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.

Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.

В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Р.А.СААКЯН

Однако, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, полученный физическим лицом от продажи квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика пять лет и более, не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДФЛ.

При этом в соответствии с абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ данная льгота не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина России от 27.05.2013 N 03-11-11/19097 на вопрос о продаже квартиры ИП, который сдавал ее внаем, Минфин России ответил, что такие доходы (от продажи квартиры) могут облагаться УСН.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27 мая 2013 г. N 03-11-11/19097

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщики – индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

При этом информируем, что согласно Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

В Письме рассматривалась ситуация, когда физическое лицо на момент продажи квартиры имело статус ИП.

Согласно разъяснениям, представленным в Письме Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, если физическое лицо утратило статус ИП на момент продажи, но, когда оно было предпринимателем, использовало это имущество в предпринимательской деятельности, физическое лицо не может использовать данное освобождение от уплаты НДФЛ. Такие доходы должны облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Подобные мнения были высказаны в Письмах Минфина России от 22.03.2012 N 03-04-05/8-352, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273.

А в Письме Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365 сказано, что согласно пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическое лицо должно в этом случае представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ.

В основном вышеуказанные разъяснения касались нежилых помещений, используемых в предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689 финансисты отметили, что в норме п. 17.1 ст. 217 НК РФ слова «непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями” означают «фактически” или «действительно” используемого индивидуальными предпринимателями.

В связи с тем, что в данном случае физическое лицо продает свою квартиру, где зарегистрировано, и не осуществляет в настоящее время предпринимательской деятельности (не является предпринимателем), полагаем, что при получении доходов от продажи своей квартиры оно вправе воспользоваться льготой п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Что касается судебной практики, то она противоречива и касалась нежилых помещений, ранее используемых в предпринимательской деятельности.

Выводы

Таким образом, мы считаем, что на доход от продажи жилой недвижимости распространяется льгота по НДФЛ, предусмотренная п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, если вы одновременно отвечаете следующим условиям:

  • Недвижимости не сдается на момент заключения сделки по ее продаже;
  • Недвижимость продает физическое лицо, не зарегистрированное, как ИП (вид деятельности сдача внаем собственного недвижимого имущества);
  • Физическое лицо, которое было Индивидуальным предпринимателем, снялось с учета как ИП;
  • И, на всякий случай, физическое лицо владело квартирой в течение срока большего, чем 5 лет (начиная с которых по п. 17.1 ст. 217 доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ) плюс тот срок, в течении которого недвижимость сдавалась (не важно, от лица ИП или физического лица). Иначе говоря, квартира находилась в собственности и одновременное не сдавалась в течение срока более 5 лет.

То есть, мы советуем вам, если вы сдавали свою недвижимость, перед тем, как ее продавать озаботиться вопросом соответствия по вышеуказанному чек листу.

Да, является ли следование нашим советам гарантией, что у налоговой к вам совсем не возникнет вопросов?? Увы, нет. Но следование им может позволить минимизировать ваши риски и, почти наверняка, позволит вам дать удовлетворяющие проверяющих ответы в случае возникновения к вам вопросов у ФНС.

Все, что в этой статье написано про квартиру, также относится к комнате, доле в квартире, дому.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Физические лица, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении доходов, в том числе при сдаче имущества в аренду, передает zakon.kz.

Как пояснили в Комитете госдоходов, с 1 января 2019 года введена в действие статья 774 Налогового кодекса, которая позволяет отдельным категориям физических лиц осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с этой статьей, такие лица платят единый совокупный платеж (ЕСП) в случае, если они осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не используют труд наемных работников, оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, или реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства собственного производства, за исключением подакцизной продукции.

При этом не признаются в качестве плательщиков ЕСП:
— лица, осуществляющие указанные виды деятельности на территории объектов коммерческой недвижимости, а также торговых объектов, в том числе находящихся на праве собственности, аренды, пользования, доверительного управления;
— лица, предоставляющие в имущественный наем (аренду) имущество, за исключением жилища;
— лица, занимающиеся частной практикой; иностранцы и лица без гражданства, за исключением оралманов; лица, имеющие государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года.

В случае сдачи жилья в аренду налоговыми агентами – индивидуальный предприниматель, лицо, занимающееся частной практикой, юридическое лицо, в том числе его структурные подразделения, а также юридическое лицо-нерезидент — возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов, удерживаемых у источника выплаты.

В частности, пунктом 1 статьи 355 Налогового кодекса предусмотрено, что декларация по индивидуальному подоходному налогу и социальному налогу представляется в налоговые органы по месту нахождения налогового агента не позднее 15 числа второго месяца, следующего за отчетным периодом:
— налоговыми агентами, в том числе применяющими специальный налоговый режим с использованием фиксированного вычета;
— агентами или плательщиками социальных платежей, в том числе в свою пользу в соответствии с законами Республики Казахстан.

При заключении физическим лицом договора гражданско-правового характера с налоговым агентом, у налогового агента возникает обязательство по исчислению, удержанию и уплате индивидуального подоходного налога по ставке 10 %, а также отражению данных сведений в декларации по индивидуальному подоходному налогу и социальному налогу, которая представляется не позднее 15 числа второго месяца, следующего за отчетным кварталом.

При этом обязательство у физического лица по представлению Декларации по индивидуальному подоходному налогу отсутствует.

В случае сдачи жилья в аренду физическому лицу

Как поясняется, в новой редакции к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится, в том числе, доход, полученный физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в имущественный наем (аренду) имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.

Декларацию по индивидуальному подоходному налогу представляют налогоплательщики — резиденты, в том числе, физические лица, получившие имущественный доход.
Налоговым кодексом установлено, что доходы налогоплательщика в данном случае облагаются налогом по ставке 10 процентов.

В случае сдачи физическим лицом в аренду квартиру физическому лицу, у физического лица, получившего имущественный доход в 2019 году, возникает обязательство по сдаче декларации по индивидуальному подоходному налогу в срок до 31 марта 2020 года и уплате индивидуального подоходного налога по ставке 10 % до 10 апреля 2020 года.

В случае сдачи жилья в аренду индивидуальными предпринимателями, применяющими специальные налоговые режимы на основе патента или упрощенной декларации

Специальный налоговый режим на основе Упрощенной декларации (УД) регламентирован параграфом 3 главы 77 Налогового кодекса

Условиями для применения данного СНР является:
— предельный размер дохода не должен превышать 24 038-кратный размер месячного расчетного показателя, установленного законом о республиканском бюджете на 1 января соответствующего финансового года (МРП). При этом в указанный доход, не включаются доходы в пределах 70 048-кратного размера месячного расчетного показателя, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года, полученные индивидуальным предпринимателем путем безналичных расчетов с обязательным применением трехкомпонентной интегрированной системы;
— среднесписочная численность работников – не более 30 человек.

Исчисление налогов по УД производится налогоплательщиком самостоятельно путем применения к объекту налогообложения за отчетный налоговый период ставки в размере 3 процентов. Корректировка налогов в сторону уменьшения на сумму в размере 1,5% от суммы налога за каждого работника при условии, если среднемесячная заработная плата превышает 23 МРП (для индивидуальных предпринимателей) и 29 МРП (для юридических лиц).

Налоговая отчетность по УД (за исключением ИПН с доходов, облагаемых у источника выплаты) представляется 1 раз за полугодие в налоговый орган по месту нахождения налогоплательщика не позднее 15 числа второго месяца, следующего за отчетным налоговым периодом по форме 910.00 «Упрощенная декларация для субъектов малого бизнеса».

Уплата в бюджет налогов, указанных в упрощенной декларации, производится не позднее 25 числа второго месяца, следующего за отчетным налоговым периодом, в виде индивидуального (корпоративного) подоходного налога и социального налога. ИПН, облагаемый у источника выплаты и социальные платежи уплачиваются ежемесячно.

Специальный налоговый режим на основе Патента регламентирован параграфом 2 Главы 77 Налогового кодекса

Условиями для применения данного СНР является:
— предельный размер дохода не должен превышать 3 528 -кратный размер месячного расчетного показателя, установленного законом о республиканском бюджете на 1 января соответствующего финансового года (далее –МРП);
— не используют труд работников;
— осуществляют деятельность в форме личного предпринимательства.

Исчисление налогов по Патенту по доходам от аренды имущества производится налогоплательщиком самостоятельно путем применения к объекту налогообложения за отчетный налоговый период ставки в размере 1 процент.

Расчет представляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе посредством веб-портала «электронное правительство», индивидуальными предпринимателями по форме 911.00 «Расчет стоимости патента».

Уплата в бюджет налогов, указанных в стоимости патента производится налогоплательщиком до представления расчета.

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет. Но данный вид бизнеса будет крайне опасным для арендодателя, если он не знает всех тонкостей российского законодательства, ведь встреча с представителями налоговой инспекции может плохо для него обернуться, так как от любой прибыли положено уплатить подоходный налог.

С другой стороны, есть реальный способ правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги, но с ним знакомы далеко не все.

Любые сделки, совершенные на территории России должны проходить строго в соответствии с законодательством. В первую очередь, если в результате соглашения одна из сторон получает доход, она должна уплатить налог. Согласно Налоговому кодексу РФ физическое лицо уплачивает налог от прибыли в размере 13% от суммы дохода; индивидуальный предприниматель отчисляет налог в размере 15 или 6% при УСН; покупка патента, стоимость его рассчитывается индивидуально для каждого арендодателя, она будет зависеть от типа и размера жилой площади. Таким образом, так или иначе, но все арендодатели должны уплачивать налог. Тем не менее, особенно для физических лиц это не всегда выгодно, а главное понятно, ведь весь процесс уплаты налога сопровождается сбором документов и заполнений деклараций. Впрочем, в любом случае, если вы желаете сдать жилплощадь квартирантам, то вы должны составить договор, в противном случае, в будущем можете пострадать от недобропорядочных квартиросъемщиков.

Если Вы не желаете оплачивать налог, то у вас есть два варианта: сдавать жилье нелегально или правильно заключать договор. Выбирая первый вариант — Вы можете письменно согласовать порядок пользования жилым помещением и оплаты с арендатором и не регистрировать сделку в госоргане. В соответствии с российским законодательством договор аренды жилого помещения должен быть зарегистрирован в Россреестре, который передает сведения в налоговую инспекцию. Конечно, Вы можете просто подписать договор и предоставить в пользование жилое помещение. То есть пропустить этап регистрации. Но данная сделка будет опасна для арендодателя: если Вам попадется недобросовестный арендатор, который нанесет ущерб вашему имуществу, Вы не сможете возместить убытки в судебном порядке; если о ваших действиях станет известно налоговому органу, то вы будете привлечены к ответственности. Как же налоговая докажет, что вы сдаете квартиру? На практике доказать это практически невозможно. Целенаправленно Вас искать налоговый орган не будет, но Вас могут проверить по жалобе, например, соседей или квартиросъемщиков. Хотя даже по результатам проверки доказать Вашу причастность к уклонению от уплаты обязательных сборов будет крайне сложно.

При втором варианте: по закону уплате подлежит налог за полный отчетный период, то есть налог взимается за целый год — поэтому самый разумный вариант для арендодателя — это заключить договор аренды сроком менее, чем на 1 год. При выполнении этого условия вы можете составить договор аренды жилого помещения, заверить его нотариально, а затем регистрировать в госоргане. Таким образом, вы приобретаете массу преимуществ. Во-первых, жилье будет арендовано в соответствии с законодательством, а арендодатель имеет полное право передать дело в суд в случае неисполнения второй стороной своих обязательств. Во-вторых, Росреестр не передает данные в налоговую инспекцию, так как договор аренды был заключен сроком менее чем на 1 год. Стоит немного разъяснить, как правильно составлять договор аренды: укажите персональные данные всех сторон соглашения; определите порядок пользования жилым помещением; укажите права и обязанности сторон договора; укажите сумму к оплате порядок передачи средств и срок действия настоящего договора; при необходимости приложите опись имущества.

Итак, если вы хотите сдать жилье нелегально и не регистрировать договор в Росреестре, то вы не только несете риск лишиться собственного имущества, но и понести административную ответственность за свои действия. Уклонение от налогов преследуется сразу по трем статьям: Согласно положениям НК уклонение от налога предусматривает штраф в размере 20% от суммы, не поступившей в качестве оплаты; Согласно Уголовному кодексу РФ незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. А также уклонение от уплаты налогов физических лиц повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года. Обратите внимание, что лишение свободы грозит налогоплательщику в том случае, если он не в состоянии оплатить денежный штраф. Таким образом, уклоняться от налога, конечно, не стоит, ведь есть вполне законный способ не платить налог при получении прибыли от сдачи жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *