Классификация залоговых операций банков

Залог может быть классифицирован на виды по различным основаниям. (См. Приложение А) Например, залог с оставлением имущества у залогодателя и залог с передачей предмета залога.

В ГК РФ прописаны два основания возникновения залоговых отношений: в силу прямою указания закона и договора. Имущество, являющееся предметом сделки, считается обеспеченным залогом в соответствии с законом в следующих случаях:

  • — при продаже товаров в рассрочку. С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся и залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не будет предусмотрено договором;
  • — по договору ренты. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;
  • — по договору финансирования под уступку денежного требования, если денежное требование выступает в целях обеспечения исполнения обязательства.

В последние годы в нашей стране особенно популярными стали ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

  • * предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • * земельные участки;
  • * воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
  • * космические объекты;
  • * незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы:

  • * свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
  • * документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
  • * справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;

заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

  • * договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;
  • * проект договора ипотеки;
  • * другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в п. 7.1). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности. Оценочная стоимость может определяться и по соглашению между залогодержателем и залогодателем. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Акт нормативной оценки земли, находящейся в собственности залогодателя, выдает Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие и (или) не имеющие определенной социальной направленности проекты. Исключение могут составить нерентабельные программы, перекрываемые доходами клиента от других видов деятельности, которые обеспечивают окупаемость и возврат кредита. Однако эти проекты не должны противоречить Уставу, задачам и программе деятельности банка.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются:

  • * предприятие как имущественный комплекс;
  • * земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
  • * леса;
  • * право аренды выше перечисленного имущества.

По результатам первой главы можно сделать вывод, что залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств, должником путем установления дополнительных мер защиты для удовлетворения требований кредиторов. Залог, наравне с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и иными способами, предусмотренными законодательством или договоров, может использоваться для обеспечения любого обязательства: кредитного договора, договора аренды и т.п.

Залог имеет ряд преимуществ:

Первое — залог является вещным способом обеспечения обязательств и, в силу этого, кредитор уже не зависит от личности должника или гаранта т.к. исполнение обязательств обеспечивает вещь, а не личность.

Второе — обеспеченное залогом обязательство удовлетворяется из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Третье — для должника хорошим стимулом надлежащего исполнения обязательств является реальная опасность лишиться имущества или имущественных прав.

Четвертое — несмотря на инфляцию, кредитор имеет возможность реально возместить все убытки, возникшие по вине должника, так как предметом залога является ценное и ликвидное имущество, сохранность и наличие которого на момент расчета должника с кредитором обеспечено договором залога.

Рубрика: 9. Финансы, деньги и кредит

Дата публикации: 02.02.2017

Статья просмотрена: 872 раза

Библиографическое описание:

В статье исследованы теоретические и практические аспекты работы банка с залоговым имуществом. Подробно рассмотрены этапы работы банка с проблемными активами. Указаны основные законодательные требования относительно работы банка с залогом. Предложены пути совершенствования организации работы банка с залоговым имуществом.

Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка залога, залоговая стоимость, риски залогодателя, проблемный актив, реализация залога, залогодержатель, залогодатель, начальная продажная цена, судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, реализация заложенного имущества на торгах, оставление предмета залога за собой

Постановка проблемы. Правильно организованная работа с залоговым имуществом в процессе осуществления кредитования защищает интересы банка — увеличивает вероятность возврата ранее предоставленных средств, минимизирует последствия возникновения проблемных активов и уменьшает расходы банка на формирования резервов.

Актуальность данной темы обусловливается возвратом кредита — это сложная целенаправленная работа банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.

Целью написания статьи является рассмотрение современной политики банков в области реализации залогового имущества как способа обеспечения возвратности кредитов.

Среди основных нормативных актов, в целом составляющих законодательство о залоге, можно назвать Гражданский кодекс РФ: Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств, параграф 3. Залог, статьи 334–358.18 ; а отношения по некоторым от-дельным видам залога регулируются наряду с нормами ГК РФ нормами специальных законов, например залог некоторых видов ценных бумаг (ст.358.16 ГК РФ) — Законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» , залог недвижимого имущества (ипотека) (абз.2 п.4 ст.224 ГК РФ) — Законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» . Нормы параграфа третьего главы 23 ГК РФ (ст.ст. 334–358.18) действует в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» , вступившим в силу с 1 июля 2014 г. названным Законом признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» и теперь залоговые отношения регулируются достаточно подробно нормами ГК РФ и названных выше Законов, но эта регламентация не является чрезмерной, поскольку многие нормы о залоге, по крайней мере, те, что содержатся в параграфе третьем главы 23-ей ГК РФ, носят диспозитивный характер. Поэтому большое значение имеет договорное урегулирование залоговых отношений в договорах, заключаемых между залогодателями и залогодержателями. В Закон об ипотеке 1998 года, начиная с 2001 года вносились неоднократные изменения и дополнения, в том числе вызванные обновлением части первой Гражданского кодекса РФ в 2012–2015 гг., и в настоящее время он наиболее полно регулирует отношения, связанные с залогом недвижимости .

Работа банков с проблемными активами, обеспеченными залогами, ведется по нескольким основным направлениям. Это и обращение взыскания на залоговое имущество, и уступка долга, и возврат заёмщика в экономически активное состояние, и пролонгация периода возврата кредита, и другие. Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Основной целью реализации проблемных залогов является получение кредитной организацией средств от реализации имущества залогодателя и погашение задолженности заёмщиком. В этой связи существует три варианта реализации залогового имущества .

Первый вариант, когда кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога. В такой ситуации заемщик, чтобы не допускать образования задолженности по кредиту добровольно, но под контролем банка соглашается выставить заложенное имущество на реализацию. К такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Как показывает практика предмет залога выставляется на продажу по рыночной или немного завышенной цене, чтобы покрыть убытки, связанные с торгами и затратами на переоформление объекта. В данном случае скорость реализации всецелом зависит от состояния рынка и степени ликвидности залога. С точки зрения кредитной организации такой случай, когда должник самостоятельно или через специализированных посредников реализует залог, а банк лишь контролирует сумму реализации и сроки является идеальным .

Второй вариант — судебный. Его осуществление происходит в рамках исполнительного производства через процедуру публичных торгов. На основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» , № 118-ФЗ «О судебных приставах» ).

Ключевой проблемой реализации заложенного имущества с публичных торгов является возможность существенного снижения стоимости продаваемого имущества. Обусловлена она как минимум тремя факторами:

‒ потенциальный покупатель может столкнуться с обременениями, неразрывно связанными с предметом залога. Например, малолетние дети, зарегистрированные и проживающие в ипотечном жилье, зачастую не имеющие второго жилья в которое их можно было бы переселить в случае реализации имущества новому собственнику.

‒ судебному приставу-исполнителю безразлична стоимость, за которую реализуют имущество.

‒ согласно ст.87 п.10 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве» если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Поэтому круг потенциальных покупателей из числа заинтересованных лиц намерено пытается затягивать процесс реализации имущества, играя таким образом на понижение.

В связи с этим, можно резюмировать, что доведение кредитором и должником дела до судебного решения и продажи залога с торгов, организуемыми судебными приставами, является далеко не самой выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене без участия судебных органов. Здесь следует понимать, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашаемого долга должна передаваться должнику. Разумеется, если задолженность по своей сумме сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес продать «дорого» есть у заемщика, и у кредитной организации.

Третий вариант. Если имущество на торгах не продается, то согласно ст.87п.11 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оно переходит банку в счет погашения долга. Для кредитных организаций такой вариант не очень предпочтителен, поскольку им приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и опять возвращаться к его продаже.

После ипотечного кризиса в США (2007 г.) и банковского кризиса (2008–2009 гг.) в России банки стали пересматривать свою залоговую политику. Прежде всего, это коснулась вновь выдаваемых кредитов, и политики реализации залогового имущества в условиях ограниченного спроса.

Рассмотрим основные новеллы в области реализации залогового имущества. Современная практика выделяет четыре блока, по которым ведется работа в крупных российских и зарубежных банках:

‒ сохранение имущества залогодателя до начала его продажи;

‒ проведение предпродажной подготовки для повышения стоимости реализуемого имущества;

‒ продажа имущества с минимальными издержками;

‒ документирование процесса на всех его стадиях.

Рассмотрим каждую составляющую работы с проблемным залогом более подробно.

Сохранение имущества. Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве или несовершенной правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде .

К сожалению, в России случаи сознательной порчи должниками залогов — не редкость. Однозначного решения у данной проблемы нет. Однако, дела обстоят лучше при сохранении коммерческого имущества в виду более упрощенного законодательства. Основными активными мероприятия являются: страхование, организация пультовой охраны, организация физической охраны и режима доступа на охраняемый объект, организация управления объектом недвижимости под контролем банка.

Другой мерой повышения стоимости залогового имущества является -предпродажная подготовка, включающая анализ и исправление (восстановление) документов на залоговое имущество. Основными документами на любой объект недвижимого имущества (здания, строения, земельные участки, помещения, кроме воздушных и водных судов) являются свидетельство о государственной регистрации права и документы технического учёта, в которых содержатся все основные данные об объекте. Вопросами осуществления государственного кадастрового учёта и ведением государственного кадастра недвижимости занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Росреестр (www.rosreestr.ru).В структуре Росреестра вопросами технической инвентаризации занимаются аккредитованные организации.

Далее рассмотрим движимое имущество. Основным документом на транспортное средство и спецтехнику является паспорт транспортного средства (ПТС) или паспорт самоходной машины (ПСМ), где содержатся основные сведения об идентификаторах, узлах и агрегатах техники. Дополнительными документами являются свидетельство о регистрации транспортного средства, талон или акт технического осмотра, инструкция по эксплуатации и сервисная книжка. При работе с проблемными транспортными средствами часто требуется восстановление комплекта ключей из-за отказа должника передавать их реализатору. В данной ситуации можно обратиться к официальному дилеру, но лучше сделать это у неофициального дилера, что может быть в разы дешевле. Основными документами на оборудование являются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы об оплате накладные), документы бухгалтерского учета, если имущество принадлежит юридическому лицу. В паспорте содержатся все основные идентификационные признаки техники.

Продажа залогового имущества почти ничем не отличается от продажи любого другого товара, за исключением того, что банковские служащие не могут быть универсальными специалистами по продаже любого имущества.

Процесс продажи выглядит следующим образом:

  1. Определяется круг потенциальных покупателей.
  2. Определяются каналы продаж.
  3. Выявляются потенциальные ресурсы, которые могут потребоваться для продажи имущества.
  4. Устанавливаются сроки продаж и формы сделок по получению денежных средств.

Необходимо заметить, что при реализации некоторых товаров, в частности автомобильной техники, выяснилась неготовность официальных дилеров брать на реализацию или покупать продукцию конкретного производителя даже по демпинговым ценам. Причина в том, что на рынке данного товара существует запрет дилерам со стороны производителя закупать продукцию «не у производителя». Так производитель исключает ценовой демпинг.

Для решения задачи информирования потенциальных покупателей реализуемых залогов предлагается использовать следующие каналы продаж. Самым доступным и дешевым является клиентская база и сайт кредитного учреждения. Для реализации таких залогов как автомобили и недвижимость возможно использование общеизвестных интернет площадок, региональных досок объявлений, тематических и профессиональных интернет ресурсов. При этом следует учитывать, что не всегда имущество может быть реализовано. Поэтому в этом случае потребуются расходы на его утилизацию .

Подводя итог, следует отметить, что определение метода управления портфелем проблемных активов зависит от многих факторов. Для максимизации финансового результата, получаемого от урегулирования проблемных кредитов путем реализации залогового имущества, необходимо использовать отдельный подход для каждого случая. Необходимо применять взвешенную политику в области управления залоговым портфелем, не позволять появления на балансе банка непрофильных активов в следствии невозможности реализации кредитной организацией предоставленного в залог имущества.

Учет залогового имущества

Реализация предмета залога

  1. Административно–правовые нормы, их действие и реализация
  2. Аналитическая реализация непрерывной линейной математической модели
  3. Аналитическая реализация непрерывной нелинейной математической модели
  4. Вопрос 10. Реализация административных правовых норм.
  5. Вопрос 7: Реализация маркетинга проекта
  6. Вопрос: Реализация Конституции РФ.
  7. Вправи з предметами
  8. Времена страдательного залога выражают действие, направленное на лицо или предмет (на подлежащее).
  9. Вступ до предмету. Мета, завдання, зв’язок з іншими предметами
  10. Вступ до предмету. Мета, завдання, зв’язок з іншими предметами
  11. Действительного залога
  12. ЕЕ РЕАЛИЗАЦИЯ В РОССИИ

Удовлетворение требований залогодержателя.

Осуществляется в 2 этапа:

1. Обращение взыскания на предмет залога – процедура, результатом которой является подтверждение права залогодержателя реализовать предмет залога

2 способа обращения взыскания (ст.349 ГК):

Ø В судебном порядке (общее правило)

Статья 349 3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

6. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

6) законом установлены иные случаи.

Ø Во внесудебном порядке – соглашение, имеющее договорную природу, подчиняющееся общим правилам о действительности сделок.

Законом предусматривается оспаривание соглашения, если в результате его заключения нарушаются права третьих лиц. Данное соглашение может содержаться в договоре о залоге, либо может быть составлено в виде отдельного документа. При этом помимо соглашения предусмотрено приложение к соглашению, нотариально удостоверенное согласие залогодателя, в случаях, если залогодатель не юридическое лицо, а также в случая заключения между сторонами договора ипотеки.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке обращение допускается на основании исполнительной надписи нотариуса, в порядке установленным законодательством для исполнительного производства.

Александрова: нотариусу на даны разрешительные полномочия, которые предоставлены в данной норме. По ее мнению, это неправильно.

Условия обращения взыскания — ст.348 ГК

Ранее закон предусматривал реализации только путем продажи предмета с публичных торгов, на данный момент существует несколько способов, которые зависят от порядка обращения взыскания (судебный или несудебный способ). Если обращено в судебном порядке, то предмет залога реализуется обычно с публичных торгов, если во внесудебном порядке, то способы различны в зависимости от вида имущества.

Например, для движимого имущества:

1. Продажа на торгах (447, 448)

2. Соглашением сторон

3. Продажа по договору комиссии, заключенного между комиссионером и залогодержателем

4. Продажа предмета залога без проведения торгов, при условии, что сторонами являются ЮЛ или ИП и договор заключен в обеспечение обязательств, вытекающих из предпринимательской деятельностью. Это сделано для того, что бы профессиональные участники рынка имели свободу действий.

5. Поступление имущества в собственности залогодержателя, если это в рамках предпринимательской деятельности.

Вырученная сумма от продажи распределяется:

1. Если размер суммы больше чем размер требования кредитора (п.6 ст.350),

2. Если размер суммы меньше чем размер требования кредитора (п.5 ст.350). Если обязательство не исполнено, то обязательство будет погашаться в общем порядке.

Абз.2 и 3 п.6 ст.350:

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

НК РФ Статья 73. Залог имущества

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) 1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, обязанность по уплате налогов, сборов, страховых взносов может быть обеспечена залогом. (в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 229-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Залог имущества оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик, плательщик сбора или плательщик страховых взносов, так и третье лицо. (в ред. Федеральных законов от 09.07.1999 N 154-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. При неисполнении налогоплательщиком (плательщиком сбора, плательщиком страховых взносов) обязанности по уплате причитающихся сумм налога (сбора, страховых взносов) и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 09.07.1999 N 154-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей. Предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. 5. При залоге имущество может оставаться у залогодателя либо передаваться за счет средств залогодателя налоговому органу (залогодержателю) с возложением на последнего обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества. 6. Совершение каких-либо сделок в отношении заложенного имущества, в том числе сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности, может осуществляться только по согласованию с залогодержателем. 7. К правоотношениям, возникающим при установлении залога в качестве способа обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов, сборов, страховых взносов, применяются положения гражданского законодательства, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 243-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Открыть полный текст документа

Ст. 73 НК РФ ч.1. Залог имущества

Письмо УФНС РФ по г. Москве от 01.11.2011 N 16-15/105709@

Вопрос: Возникает ли объект налогообложения по налогу на прибыль при безвозмездном оказании услуг по договору залога?
Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ

Статьей 334 Гражданского кодекса РФ установлено следующее: — в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ); — залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ определено, что залог прекращается: — с прекращением обеспеченного залогом обязательства; — по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ; — в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ; — в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. Статьей 338 ГК РФ предусмотрено, что залог может осуществляться без передачи или с передачей заложенного имущества залогодержателю. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или в пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. В случае передачи залогодателем предмета залога в пользование третьему лицу на безвозмездной основе у последнего возникает доход в виде безвозмездно полученного имущественного права, учитываемого для целей налогообложения прибыли. При этом у залогодателя дохода, учитываемого для целей налогообложения прибыли, не образуется. Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Установленный пунктом 8 статьи 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. В случае если налогоплательщик безвозмездно предоставляет в залог собственное имущество в счет обеспечения обязательств третьего лица, эту операцию следует рассматривать как безвозмездно оказанную услугу. При этом у получателя данной услуги образуется доход, учитываемый в целях налогообложения прибыли на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Расходы налогоплательщика-залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ для целей налогообложения прибыли не учитываются. При этом доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, в связи с безвозмездным предоставлением имущества в залог у залогодателя также не возникает. Разъяснение подготовлено с учетом мнения Минфина России, изложенного в письме от 03.10.2006 N 03-03-04/1/679.
Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы 2-го класса Н.В. Михайлова
Метки:Ответ на частный запрос, Письмо, УФНС России по г. Москве

Похожие документы:

  • Постановление Правительства Москвы от 20.09.1994 N 788 О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» «Положением о реквизитах свидетельства о регистрации залога)
  • Письмо УФНС РФ по г. Москве от 01.11.2011 N 16-15/105709@ О порядке определения для целей налогообложения прибыли доходов заемщика по договору поручительства
  • Информационное письмо Арбитражного третейского суда г. Москвы от 19.12.2014 N 434 Обзор судебной практики Арбитражного третейского суда города Москвы по рассмотрению иска о взыскании банком с заемщика задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенные по договору залога товары в обороте (металлоформы) и встречному иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки
  • Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2010 N 20-14/2/092618@ Об учете при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, сумм страхового залога, перечисленного по договору аренды недвижимого имущества
  • Письмо УФНС РФ по г. Москве от 19.04.2006 N 18-12/3/32797@ Об учете при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН, суммы залога, принятого в обеспечение обязательств по договору аренды жилого помещения
  • Информационное письмо Арбитражного третейского суда г. Москвы от 05.11.2014 N 413 Обзор судебной практики Арбитражного третейского суда города Москвы по рассмотрению иска о взыскании поставщиком с поручителя суммы основного долга по договору поставки нефтепродуктов, штрафной неустойки по договору поставки нефтепродуктов, неустойки по договору поручительства, оплаченного третейского сбора, расходов на оплату услуг представителя
  • Письмо УФНС РФ по г. Москве от 13.07.2005 N 28-10/50353@ Об отсутствии права на получение имущественного налогового вычета при безвозмездном получении ценных бумаг в целях исчисления налога на доходы физических лиц

Прочтение этой статьи займет у вас примерно 7 минут.

Ранее мы уже отвечали на вопрос «Как оформить кредит под залог?» — рассказали о процедуре оформления кредитов с обеспечением, рассмотрели виды залога и этапы взыскания долгов.

В этой статье речь идет о стоимости залога:

  • Требования к залоговому обеспечению
  • Рыночная стоимость залога
    • способы её определения
  • Оценка стоимости залогового имущества
    • Этапы оценки залога
  • Заключение договора залога

Приятного чтения!

Получение заемщиком обеспеченного кредита предполагает предоставление залога, стоимость которого способна в полной мере покрыть затраты, связанные с невыполнением долговых обязательств. Необеспеченное кредитование представляет огромный риск для финансовых учреждений. В случае появления просроченных платежей именно своевременная продажа залогового имущества может использоваться кредитором для компенсации убытков.

Что такое залог?

Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю. Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

Требования к залоговому обеспечению:

  • Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
  • Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
  • Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
  • Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
  • Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
  • Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Таким образом, кредит считается обеспеченным, если предоставленный клиентом залог в полной мере соответствует выдвинутым кредитором требованиям.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Рыночная цена залогового обеспечения

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

Рыночная стоимость залога должна:

  1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
  2. Превысить размер получаемого кредита.
  3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов. Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов. Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

Способы определения стоимости залога:

  • Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
  • Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
  • Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога. Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования. Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.

Предлагаем Вашему вниманию надежные кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Процентная ставка
от 8%

Срок
до 15 лет

Сумма
до 15 млн.руб.

Без смены собственника

Процентная ставка
от 8.9%

Срок
до 20 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

Время рассмотрения заявки от 15 минут

Процентная ставка
от 11.9%

Срок
до 10 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

С деньгами и крышей над головой

Процентная ставка
2.5-90% стоим.ТС

Срок
до 36 мес.

Сумма
до 500 тыс.руб.

Автомобиль остается у владельца

Процентная ставка
от 2.7% в мес.

Срок
до 24 мес.

Сумма
до 590 тыс.руб.

Решение в течение 15 минут

Процентная ставка
от 4.2% в мес.

Срок
2, 3, 4 года

Сумма
до 1 млн.руб.

Автомобиль остается у владельца

Оценка стоимости залогового имущества

Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости. Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании. Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

Этапы оценки залога:

  1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
  2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
  3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
  4. Составление отчета о выполненной работе.

Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог. Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества. Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений. Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения. Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора. Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога. Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

Узнайте подробнее об особенностях долгосрочных потребительских кредитов

В договоре указывается:

  • Тип предоставленного в качестве залога имущества.
  • Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
  • Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Используемая для гарантирования сделки вещь остается собственностью заемщика. Кредитор получает доступ к залогу только в случае нарушения клиентом соглашения. Заемщику запрещается продавать или дарить заложенную вещь вплоть до окончания действия кредитного договора.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион. Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга. Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

Вас также может заинтересовать:

В каких банках выдают кредит под самый низкий процент

Кредит наличными — востребованная услуга. Множество банков предлагают выдать потребительский кредит по самым разным параметрам и под различный процент. Давайте узнаем, в каких банках можно получить деньги с минимальной процентной ставкой.

Как сократить расходы по кредиту

Главные факторы, влияющие на переплату по кредиту. Основные платежи, комиссии. Популярные платные услуги для заемщиков. Какие показатели влияют на снижение размера платежей, и что следует знать заемщику?

Расчет потребительского кредита

Как определить — какой потребительский кредит самый лучший? На что нужно обратить особое внимание при расчете потребительского кредита? В статье рассматриваются основные критерии самого выгодного кредита.

Страхование жизни при потребительском кредите

Сравнение двух похожих потребительских кредитов от Россельхозбанка и ВТБ 24, предоставляющих услугу страхование жизни. Как сказывается исключение этой услуги из условий кредитования? Зачем это нужно банкам, и как реагировать заёмщикам?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *