Налоги при договоре мены

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости. Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается, и это обязательно нужно учитывать при расчете налога. Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу.

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или обмениваемой недвижимости. Если менщик получил обмениваемую недвижимость в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу. Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре. Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей. Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены. Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Два способа уменьшить налог

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:

1) «доход минус вычет» или

2) «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей, земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей. Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей. Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей. Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены. Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье. Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни. И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров. — Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по месту подачи декларации по уплате налога».

Еще о сделках мены читайте .

В статье будет раскрыта тема «Договор мены» и также рассмотрен ряд вопросов, касающихся налогообложения.

Что же такое договор мены? Договор мены понять не сложно, даже из самого названия. Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое (один товар обменивается на другой).

Если посмотреть договор купли-продажи, то по нему имущество (вещь) меняется на деньги, получается такой обмен, в договоре же мены происходит обмен товарами.

К примеру, одна квартира меняется на другую квартиру или дом меняется на квартиру. Это наиболее распространенные варианты мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие виды договора мены существуют в практике?

Нужно сказать, что в практике мена – не частое явление. Потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, менщика первой стороны и менщика второй стороны, которым бы взаимно понравились квартиры (комнаты), и они захотели бы произвести обмен, это можно считать экзотикой и редкостью.

Поэтому, в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается лишь 1 мена. Это все во-первых.

Во-вторых, нужно сказать, что мена имеет свои определенные специфические моменты законодательного регулирования. Не зря по мене, как это было указано, товар меняется на товар.

Поэтому заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя. Заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя.

Для того чтобы был договор мены, нужен товар в его конечном виде. То есть должна быть какая-то определенная вещь. Вещь, права на которую уже зарегистрированы.

До рассмотрения вопроса налогообложения нужно уточнить еще несколько моментов. Первый момент связан с некой спецификой заключения договора мены.

В чем заключается специфика?

Например, на практике, не редко встает вопрос с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется.

Есть трехкомнатная квартира, каждая из комнат принадлежит разным собственникам, один из которых решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом.

В этом случае, возникает вопрос, нужно ли брать отказ от преимущественного права от других сособственников, потому что по закону такое вроде правилами установлено.

Здесь, на самом деле, на практике получается достаточно много баталий и споров. В законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что статья 250 ГК РФ, говорящая о преимущественном праве покупки, устанавливает, что необходимо истребовать отказ от преимущественного права покупки других сособственников в случае продажи. То есть там прямо указано основание сделки – это продажа. Но мена ведь не является продажей.

В общем и целом, при нотариальном удостоверении договоров мены всегда истребуют отказ от остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа (согласия собственников) не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это был первый момент.

Второй момент связан с согласием супругов на заключение договора мены. Если, например, происходит обмен одной квартиры на другую, возникает вопрос, а нужно ли согласие второго супруга, если одна из сторон приобретала квартиру по возмездной сделке и находится в браке.

Тот же вопрос может возникнуть и по отношению ко второй стороне. Хотя, фактически, условно говоря, происходит обмен одного имущества на другое, а не продажа.

Тоже на практике есть разные мнения. Бывает, агенты спорят о том, что согласие супругов не нужно. Но следует отметить, что согласие супругов обязательно нужно истребовать, так как статья 35 Семейного кодекса РФ говорит прямо: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это прямой ответ на рассматриваемый вопрос.

По поводу мены, есть еще один момент, который необходимо раскрыть. Им является момент качества товара. Если посмотреть на нормы, которые регулируют договор купли-продажи, то статья 475 ГК РФ говорит о том, что если приобретена квартира, однако, она оказалась не качественной, в ней выявлены какие-то трещины или проводка, которую сделали, не соответствовала правилам проведения таких работ и в дальнейшем теоретически или практически может быть какая-либо угроза повреждения имущества и т. п., закон говорит о том, что если покупателю продан некачественный товар (квартира), то он имеет право в соответствии с буквой закона выбрать удобный способ компенсации.

Этот способ компенсации относится к уменьшению стоимости квартиры, которая приобретена. К примеру, квартира куплена за 1 млн. рублей, а на то чтобы заделать трещину, нужно 200 тыс. рублей, поэтому последняя сума будет просто не доплачена или же эта сумма будет возвращена.

Либо можно самостоятельно заделать трещину и предъявить иск о возмещении причиненных убытков. Или попросить продавца, чтобы он своими силами исправил недостаток. Можно рассматривать подобные варианты, предусмотренные законом.

В договоре же мены, к сожалению, если обмен произошел без доплаты, это правило о качестве товара уже работать не будет. То есть потребовать компенсацию в плане уменьшения продавцом стоимости будет нельзя.

Существует такой нюанс, по сравнению с договором купли-продажи, который на практике нередко случается. Стороны обычно именно в этом путаются. Поэтому в этом смысле слова, мена, конечно, хуже, чем договор купли-продажи.

Какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены?

Если недвижимость приобретается, значит, никаких налогов не возникает. Возникает налог на доходы, так как объект продается, и за него получаются деньги. Поэтому общее правило здесь такое. Многие путают и беспокоятся насчет этого вопроса, что, мол, покупается квартира, и нужно будет платить налог. Нет, налог не платится с покупки, так как имеется в виду, что оплата налога должна произойти с тех денег, на которые покупается квартира до момента приобретения.

С покупки платится лишь текущий налог, который рассчитывается с кадастровой стоимости, просто за обладание указанным объектом недвижимости.

Если объект недвижимости продается, то здесь существуют разные правила налогообложения. Позиция налоговой службы такова, что в договоре мены налоговая не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного».

Налоговая, рассматривая договор мены, по сути, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, происходит расчет налогообложения для каждого менщика.

Дальше, рассматривая договор, одна сторона меняет свою квартиру, а вторая свою. Происходит обмен. Затем смотрится, когда одной из сторон была приобретена квартира, по какому основанию (купил, получил в наследство, по договору дарения и т. д.).

Исходя из этого, смотрится, возникает ли подоходный налог в 13% в результате продажи (мены) квартиры. То же происходит и по отношению ко второй стороне.

Общие правила о налогообложении, о налоговом вычете — расходы минус доходы или вычет в 1 млн. рублей, имеется в виду, с точки зрения продавца, также и для покупателя — вычет в 2 млн. рублей или же в 3 млн. рублей, если используются кредитные денежные средства. Здесь все это, в общем, применимо.

Поэтому в качестве примера можно разобрать несколько вариантов мены с разными условиями титула собственности у каждого менщика и посчитать, чтобы это было более понятно.

Но в целом, это выглядит именно так. Берется два договора купли-продажи, и по этим договорам оценивается мена, с точки зрения налогообложения.

Далее будет разобран порядок налогообложения по договору мены. Но прежде чем перейти к расчету налоговой базы и, собственно, самого налога, нужно разобрать отдельные моменты, для того чтобы было понятно, как именно рассчитывается налог.

До 01 января 2016 года, до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, был немного другой порядок налогообложения, что касается исчисления налоговой базы и минимального предельного срока владения имуществом.

Что же изменилось с этого момента?

Изменилось много чего, и изменилось кардинально. Федеральный закон № 382, который как раз внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в статью 217 данного кодекса, и изменил порядок расчета налога, подлежащего оплате, в случае продажи объекта недвижимости.

До 01 января 2016 года ситуация с расчетом налога была намного проще, нежели она стала теперь. Что имеется в виду? Имеется в виду, что если раньше (до 01 января 2016 года) приобретался объект недвижимости (квартира), срок владения которым составлял 3 года с момента приобретения, и выполняется продажа данной квартиры, вне зависимости от того, за какую цену продана недвижимость, ничего оплачивать не нужно, никакие декларации подаваться не должны.

Если собственник владел имуществом менее 3 лет, значит, платится 13% налог с дохода (выгоды), который получен от продажи такого объекта. Так было до 01 января 2016 года. После указанного года, ситуация изменилась.

Договор мены квартиры с доплатой.

Как составить договор мены домов с земельными участками,

Ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости. Именно от него теперь будет рассчитываться налог. Изменен порядок минимального срока, после которого не нужно платить налог.

Раньше он был 3 года, теперь же он может быть или 3, или 5 лет, в зависимости от того, на каком основании принадлежит приобретенный объект недвижимости. Процент подоходного налога остался неизменным – 13%. В этом отношении, ничего не поменялось.

Какие основания поменялись, если раньше неважно было, на каком основании получена недвижимость, как сейчас при наследовании квартиры, ее приватизации и дальнейшей продаже, или же если жилье когда-то приобретено, а теперь продается?

Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

Объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением – это второе.

И третье – по приватизации. В этих случаях, действует срок владения 3 года, по истечении которых при продаже объекта за любую стоимость, налог оплачиваться не будет, т. е. подоходного налога в 13% не будет.

В остальных случаях, будет уже установлен срок в размере 5 лет владения недвижимостью. То есть если квартира была куплена после января 2016 года по договору купли-продажи, для того чтобы продать ее за любую стоимость и не платить за это никакого налога, нужно будет подождать 5 лет с момента приобретения объекта.

Если квартира куплена в 2013 году и продается в этом году, как на продавце отразятся эти изменения? По какому законодательству нужно будет платить налог, по старому или по новому?

Как раз в Федеральном законе № 382, который ввел данные изменения в Налоговый кодекс РФ, указано, что закон не имеет обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 01 января 2016 года.

Поэтому, приобретая объект в 2013, 2014, 2015 году, и вплоть до 2016 года, расчет будет происходить по старой системе налогообложения, существовавшей до момента указанных изменений.

Иными словами, если в 2013 году куплена квартира и через три года продана, то никой подоходный налог не оплачивается, вне зависимости от суммы продажи объекта.

Какие существуют льготы для налога на доход физических лиц (НДФЛ), какие имущественные вычеты есть, имеются ли какие-либо изменения в законодательстве?

Использовать налоговые вычеты нужно только, по большому счету, в ситуациях, когда продается объект недвижимости в период, менее минимального предельного срока владения.

Если квартира куплена и срок владения ею меньше 3 лет, и нужно это жилье продать, то в этом случае есть смысл прибегнуть к имущественному вычету.

Если, конечно, продается объект недвижимости, который приобретен в свое время не по той же цене, как цена покупки, а продается по другой стоимости с получением определенного дохода.

Пример ситуации

Год назад приобретен объект недвижимости (до 2016 года) и через 2 года он продается. Куплена недвижимость за 1 млн. рублей, продается за 3 млн. рублей. Доход – 2 млн. рублей, с него нужно оплатить 13% налога, то есть 260 тыс. рублей.

Смотрим, как можно уменьшить налогооблагаемую базу. Можно взять вычет в 1 млн. рублей, однако, его брать не к чему, так как объект приобретен за 1 млн. рублей.

Если квартира приобретена за 1 млн. рублей, можно только увеличить ее стоимость, если получится, посмотрев на расходы, которые были понесены в связи с приобретением.

Расходы эти могут быть выражены в договоре либо расходами, которые были понесены в связи со строительством, какими-то отделочными работами той квартиры (жилого дома) что продается.

Но, опять же, здесь также есть определенные нюансы. При приобретении такого дома, должно быть указано, что он приобретается без отделки, иначе налоговая не примет в расчет эти деньги, которые были потрачены на строительство, отделочные работы по недвижимости. Это все для продавца.

Для покупателя существует 2 и 3 млн. рублей, 2 млн. рублей сводятся к вопросу уменьшения налогооблагаемой базы – один раз дается это сделать для налогоплательщика.

То есть если приобретается объект за 5 млн. рублей, и это делается впервые, то можно на сумму оплачиваемых налогов – 260 тыс. рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Если квартира приобретается с использованием кредитных денежных средств, то можно еще дополнительно 3 млн. рублей в счет оплаты процента за использование кредитных денежных средств, потратить в счет оплаты.

Иными словами, если недвижимость приобретается за 5 млн. рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тыс. рублей. Вот эту сумму можно списывать с получаемого дохода, со своей заработной платы.

Имущественные вычеты и ставка по налогу как-то отличаются для нерезидентов?

Для начала нужно понять, кто такой резидент, и кто такой не резидент. По Налоговому кодексу РФ, не резидентом является гражданин, проживающий в стране менее 183 дней в году. Не резиденты оплачивают подоходный налог не в размере 13% , а 30%.

При этом никакие имущественные вычеты, о которых говорилось выше, работать не будут. Имущественные вычеты действуют только для налоговых резидентов.

Это важно учитывать, так как часто бывают сделки, когда по доверенности продавца продается объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами РФ. Здесь получается достаточно приличный налог.

Далее будут разобраны конкретные ситуации по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Например, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом.

То есть дом был куплен после 01 января 2016 года. Например, стоимость квартиры равна стоимости дома и равна 5 млн. рублей (К=Д=5 млн. рублей).

Соответственно, здесь возникает вопрос: как определить налоговую базу для исчисления НДФЛ для каждой из сторон договора в случае равноценной мены?

Здесь все просто. Если квартира была приобретена 4 года назад, то в соответствии указанным выше Федеральным законом, внесшим изменения в правила налогообложения, действуют старые правила по отношению к такому объекту.

Существует предельный срок владения в размере 3 лет, после которого налог при отчуждении объекта не платится. Иными словами, собственник квартиры при заключении такого договора, с обозначением такой стоимости, ничего платить не должен.

Что касается собственника дома, то здесь ситуация немного сложнее, так как дом был приобретен в 2016 году за 1 млн. рублей, соответственно, к дому будут применяться уже новые правила налогообложения, при продаже и получении дохода.

В этом случае, нужно будет просмотреть, в первую очередь, какая кадастровая стоимость указанного дома. 5 млн. рублей (К=Д), в данном случае, больше 70% кадастровой стоимости.

Почему этот вопрос является важным для выяснения с точки зрения налогообложения? Потому что если кадастровая стоимость минус 30% (или 70% от кадастровой стоимости, как указано), выше, чем стоимость, в которую оценивается указанный объект недвижимости (5 млн. рублей), тогда во внимание все равно будет приниматься кадастровая стоимость для расчета налогообложения.

Если кадастровая стоимость минус 30% меньше, чем стоимость оценки дома (5 млн. рублей), тогда, конечно, должна браться в расчет величина, которая указана в самой непосредственной сделке.

Собственник приобрел дом в 2016 года за 1 млн. рублей, при этом по договору мены, предположительно, в этом же году, он его меняет с оценкой в 5 млн. рублей.

Очевидно, что здесь уже есть налогооблагаемый доход, складывающийся из величины в 5 млн. рублей минус 1 млн. рублей, который был потрачен для приобретения указанного дома в 2016 году (5 млн. рублей – 1 млн. рублей = доход).

Поэтому величина налога, которую нужно будет заплатить, будет равняться 4 млн. рублей х 13% = 520 тыс. рублей. Это и будет сумма налога, которую собственник дома должен оплатить, подав налоговую декларацию.

Может ли бывший собственник дома уменьшить данный налог на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей?

Теперь ситуация будет несколько усложнена в плане расчета.

Д. купил дом в 2016 г. за 1 млн. рублей. Д. платит налог (п. 4 ст. 217.1 НК).

Здесь видно, в связи с тем, что имеется в виду договор мены, взаимосвязанный интерес менщика дома, как продавца и, по сути, как продавца объекта недвижимости, полученный доход, на который меняется собственник дома, составляет 5 млн. рублей.

Из этой суммы в 5 млн. рублей можно убрать стоимость имущественного вычета при продаже объекта в 1 млн. рублей, в соответствии с п.п. 1 п.2 ст. 220 НК РФ.

И так же, как покупатель квартиры, собственник жилого дома имеет право на налоговый вычет в 2 млн. рублей, который предоставляется ему один раз за всю жизнь.

Итого, если рассчитать сумму налога, которая в этом случае получается при использовании имущественного вычета в размере 2 млн. рублей, как для покупателя уже квартиры, которая по факту меняется на жилой дом, то получится налогооблагаемая база в 2 млн. рублей и сумму оплаты налога в 260 тыс. рублей.

Раз можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, может ли собственник дома уменьшить свой доход, например, на расходы, понесенные им на приобретение данного дома или другие расходы?

Ситуацию с жилым домом можно проутрировать. Почему? Потому что, как правило, при покупке жилого дома приобретается жилой дом в недостроенном варианте, и какие-то денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что и указано на схеме.

То есть оценивается имущество, как было указано, в 5 млн. рублей, при этом собственник жилого дома понес расходы на его отделку, в соответствии с перечнем расходов, которые могут быть включены в такие расходы согласно п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Эти расходы составляют 1,5 млн. рублей. В этом случае, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база, то есть 5 млн. рублей – 2 млн. рублей (расходы на отделку) – 2 млн. рублей (которые были указаны в прошлом случае, как собственника будущего объекта, как приобретателя квартиры, если он ни разу не пользовался указанным имущественным вычетом, то он может его применить).

Итого получается: 5 млн. рублей (сумма по сделке мены) – 1,5 млн. рублей (расходы собственника дома на отделку, которую он понес) – 2 млн. рублей (имущественный вычет как приобретателя, собственника нового объекта недвижимости, квартиры).

Как видно, если произвести математическое действие, то получится сумма к оплате, равная 195 тыс. рублей для собственника дома, который меняется на квартиру.

Дальше ситуация еще интереснее. Берется 5 млн. рублей, как уже говорилось, цена по договору мены. Отнимаем 1 млн. рублей (расходы на покупку дома, которые понес собственник в 2016 г.).

Далее этот же собственник дома понес расходы на отделку указанного дома, в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ – это еще 1,5 млн. рублей.

И как собственник будущей квартиры, он имеет налоговый имущественный вычет, предоставляемый ему один раз, в размере 2 млн. рублей.

Если собственник дома будет пользоваться всей палитрой возможностей, предоставленных Налоговым кодексом РФ для имущественного вычета, при условии, что сам собственник будет легально использовать ту или иную категорию или способ вычетов, тогда, в данном случае, вообще уменьшается налогооблагаемая база на 65 тыс. рублей.

Исходя из этого, нужно подчеркнуть важность того, что при использовании определенного способа уменьшения налогооблагаемой базы, нужно внимательно смотреть письма Министерства финансов, разъяснительные письма Налоговой инспекции по правилам применения конкретного вычета, ну и перед приобретением проконсультироваться с нотариусом или специалистом, который занимается налогообложением, для того, чтобы правильно структурировать сделку мены, которая будет совершаться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 32 из 36 читателей считают Запись полезной.

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)

Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.

Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.

В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.

Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.

Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).

Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.

Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.

В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир — 950 000 руб.) на указанную сумму.

Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация


Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без. Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена. Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Как купить квартиру по договору переуступки?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *