Налоги при договоре мены

Содержание

Налоговые последствия договора мены между юридическими лицами

Правовые особенности договора мены

Особенности определения объекта налогообложения НДС при договорах мены

Момент определения налоговой базы по НДС при мене

Особенности определения налоговой базы по НДС

Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

При заключении договора мены возмещение НДС ограничено

Особенности уплаты налога на прибыль

Особенности учета договоров мены при УСН

Правовые особенности договора мены

Важно! По договору мены партнеры берут на себя обязанность обменяться принадлежащими им вещами (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ).

При этом можно выделить характерные черты подобных договоров:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • к их регулированию применяются положения о купле-продаже (гл. 30 Гражданского кодекса);
  • каждый из партнеров выступает в данной сделке и как продавец имущества, и как покупатель;
  • если иное не предписано соглашением, передаваемые вещи признаются равноценными (п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса);
  • если законом и соглашением партнеров не предписано иное, право собственности на передаваемое имущество возникает у сторон одновременно с момента передачи такого имущества.

При этом следует иметь в виду, что право собственности:

  • на имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента таковой (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса);
  • облигации и иные документарные ценные бумаги переходит в момент передачи их сертификата или внесения соответствующей записи по счету в депозитарии (ст. 29 закона «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ).

Особенности определения объекта налогообложения НДС при договорах мены

Обратите внимание! Осуществление обмена имуществом признается реализацией таких вещей (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ) и является объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса).

Необходимо учитывать, что некоторые операции не признаются реализацией и, следовательно, НДС к ним не применяется (п. 2 ст. 146 Налогового кодекса). Например:

  • инвестиционная деятельность в виде внесения взноса в уставный капитал общества (определение ВАС РФ от 13.04.2011 № ВАС-3746/11);
  • мена имущества, которым учреждение владеет на праве оперативного управления (постановление ВАС РФ от 21.09.2010 № 2812/10);
  • обмен земельными участками и долями в праве собственности на участки (подп. 6 п. 2 ст. 146).

Часть проводимых операций выведена из-под налогообложения НДС п. 3 ст. 149 Налогового кодекса. Так, не будет подпадать под уплату НДС мена:

  • жилых домов и помещений, долей в них (подп. 22);
  • изделий народных промыслов (подп. 6);
  • необработанных алмазов (подп. 10) и др.

Момент определения налоговой базы по НДС при мене

П. 1 ст. 167 Налогового кодекса предписывает определять момент, на который определяется налоговая база, как раннюю из следующих дат:

  • День передачи имущества.
  • День оплаты, в т. ч. частичной в счет предстоящей передачи вещи. При этом учитывается и оплата, произведенная в неденежной форме (п. 15 постановления ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Рекомендуем! Исходя из данного положения, в договорах мены следует предусмотреть одновременный обмен имуществом, чтобы исключить ошибки и последующие претензии налогового органа.

Особенности определения налоговой базы по НДС

При реализации имущества путем его обмена налоговая база устанавливается исходя из рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется по правилам ст. 105.3 Налогового кодекса с учетом акцизов и без включения в нее налогов (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса).

Так, налогоплательщику был доначислен НДС, потому что в нарушение указанного выше правила налог был исчислен из цены за вычетом НДС по договору, в котором не определялось, включен ли НДС в цену договора. Соответственно, инспекция сочла полную цену договора рыночной стоимостью и рассчитала НДС именно из нее (постановление АС ЗСО от 30.10.2015 № А27-1360/2015).

Обратите внимание! Проведение оценки рыночной стоимости передаваемой вещи не является формой налогового контроля. Налоговый орган не вправе доначислять налог на основании проведенной по своей инициативе рыночной оценки переданного имущества (постановление АС ЗСО от 14.10.2016 по делу № А81-6228/2015).

В настоящее время не требуется перечислять друг другу исчисленный НДС денежными средствами (до 01.01.2009 такая обязанность партнеров существовала и была отменена законом «О внесении изменений…» от 26.11.2008 № 224-ФЗ).

Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

По общему правилу (ст. 171 Налогового кодекса) для применения вычета по НДС необходимо:

  • приобретение налогоплательщиком имущества, облагаемого таким налогом;
  • перечисление суммы налога поставщику;
  • принятие приобретенного имущества к учету;
  • наличие счет-фактуры, выданного поставщиком товара, оформленного надлежащим образом.

Важно! Датой фактической оплаты реализованных по договору мены вещей станет день принятия на учет встречного имущества, а счет-фактуру необходимо выставить в течение 5 календарных дней со дня отправки или непосредственной передачи имущества по договору мены (п. 3 ст. 168 Налогового кодекса).

При заключении договора мены возмещение НДС ограничено

В случае, когда по итогам отчетного периода сумма вычетов превысит сумму налога, подлежащую уплате, полученная разница подлежит возмещению налогоплательщику (п. 1 ст. 176 Налогового кодекса). При исчислении суммы возмещения налоговые вычеты на основании такого вида договора применяются на общих основаниях.

Таким образом, размер возмещения НДС по договорам мены ограничен стоимостью полученного имущества.

По итогам камеральной проверки, проводимой после подачи декларации, в которой НДС указан к возмещению, налоговая инспекция может:

  • найти нарушения и отказать в возмещении;
  • зачесть сумму налога, заявленную к возмещению, в счет недоимок по другим налогам;
  • возместить указанную сумму путем перевода денежных средств на банковский счет налогоплательщика при условии подачи последним соответствующего заявления.

Особенности уплаты налога на прибыль

Обратите внимание! Налог на прибыль юридических лиц начисляется на прибыль, полученную лицом в налоговом периоде. При этом прибыль представляет собой разницу между доходами и произведенными расходами.

Доходы юрлица для расчета налога на прибыль по имуществу, переданному по договору мены, исчисляются исходя из рыночной цены такого имущества (п. 4 ст. 274, ст. 105.3 Налогового кодекса).

Стоимость имущества может быть уменьшена на расходы, связанные с его передачей по договору (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса), такие как:

  • оценка передаваемого имущества;
  • его хранение;
  • транспортировка;
  • обслуживание.

При производстве обмена имуществом юридические лица отражают в учете реализацию вещи и одновременно приобретение другой вещи.

Особенности учета договоров мены при УСН

Юридические лица, которые применяют упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на прибыль, налога на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса), поэтому все особенности налогообложения договоров мены, описанные выше, к ним не применяются.

Налоговая база при УСН может исчисляться 2 способами:

  • доходы организации;
  • доходы минус расходы.

Стоимость имущества, переданного в результате мены, включается в расходы и учитывается исходя из рыночной цены вещей (п. 4 ст. 346.18 Налогового кодекса).

Важно! Изначально применяется цена, указанная в договоре, и передаваемые товары признаются равнозначными, если иное не предусмотрено в тексте договора. Доказательства неравноценности переданных объектов должна представить налоговая служба (постановление АС СЗО от 16.02.2017 по делу № А26-6703/2015).

В расходы имущество, полученное по договору мены, можно включить в случае, если оно предназначено для дальнейшей реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса).

***

Следует вывод, что для отсутствия претензий со стороны налоговой инспекции при заключении договоров следует применять рыночные цены передаваемого имущества. Это позволит сохранить денежные средства, потраченные при доначислении налогов, пеней и наложении штрафов, а также нервы и время, которое может занять судебная тяжба.

Договор мены недвижимого имущества: налоги

В статье будет раскрыта тема «Договор мены» и также рассмотрен ряд вопросов, касающихся налогообложения.

Что же такое договор мены? Договор мены понять не сложно, даже из самого названия. Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое (один товар обменивается на другой).

Если посмотреть договор купли-продажи, то по нему имущество (вещь) меняется на деньги, получается такой обмен, в договоре же мены происходит обмен товарами.

К примеру, одна квартира меняется на другую квартиру или дом меняется на квартиру. Это наиболее распространенные варианты мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие виды договора мены существуют в практике?

Нужно сказать, что в практике мена – не частое явление. Потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, менщика первой стороны и менщика второй стороны, которым бы взаимно понравились квартиры (комнаты), и они захотели бы произвести обмен, это можно считать экзотикой и редкостью.

Поэтому, в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается лишь 1 мена. Это все во-первых.

Во-вторых, нужно сказать, что мена имеет свои определенные специфические моменты законодательного регулирования. Не зря по мене, как это было указано, товар меняется на товар.

Поэтому заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя. Заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя.

Для того чтобы был договор мены, нужен товар в его конечном виде. То есть должна быть какая-то определенная вещь. Вещь, права на которую уже зарегистрированы.

До рассмотрения вопроса налогообложения нужно уточнить еще несколько моментов. Первый момент связан с некой спецификой заключения договора мены.

В чем заключается специфика?

Например, на практике, не редко встает вопрос с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется.

Есть трехкомнатная квартира, каждая из комнат принадлежит разным собственникам, один из которых решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом.

В этом случае, возникает вопрос, нужно ли брать отказ от преимущественного права от других сособственников, потому что по закону такое вроде правилами установлено.

Здесь, на самом деле, на практике получается достаточно много баталий и споров. В законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что статья 250 ГК РФ, говорящая о преимущественном праве покупки, устанавливает, что необходимо истребовать отказ от преимущественного права покупки других сособственников в случае продажи. То есть там прямо указано основание сделки – это продажа. Но мена ведь не является продажей.

В общем и целом, при нотариальном удостоверении договоров мены всегда истребуют отказ от остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа (согласия собственников) не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это был первый момент.

Второй момент связан с согласием супругов на заключение договора мены. Если, например, происходит обмен одной квартиры на другую, возникает вопрос, а нужно ли согласие второго супруга, если одна из сторон приобретала квартиру по возмездной сделке и находится в браке.

Тот же вопрос может возникнуть и по отношению ко второй стороне. Хотя, фактически, условно говоря, происходит обмен одного имущества на другое, а не продажа.

Тоже на практике есть разные мнения. Бывает, агенты спорят о том, что согласие супругов не нужно. Но следует отметить, что согласие супругов обязательно нужно истребовать, так как статья 35 Семейного кодекса РФ говорит прямо: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это прямой ответ на рассматриваемый вопрос.

По поводу мены, есть еще один момент, который необходимо раскрыть. Им является момент качества товара. Если посмотреть на нормы, которые регулируют договор купли-продажи, то статья 475 ГК РФ говорит о том, что если приобретена квартира, однако, она оказалась не качественной, в ней выявлены какие-то трещины или проводка, которую сделали, не соответствовала правилам проведения таких работ и в дальнейшем теоретически или практически может быть какая-либо угроза повреждения имущества и т. п., закон говорит о том, что если покупателю продан некачественный товар (квартира), то он имеет право в соответствии с буквой закона выбрать удобный способ компенсации.

Этот способ компенсации относится к уменьшению стоимости квартиры, которая приобретена. К примеру, квартира куплена за 1 млн. рублей, а на то чтобы заделать трещину, нужно 200 тыс. рублей, поэтому последняя сума будет просто не доплачена или же эта сумма будет возвращена.

Либо можно самостоятельно заделать трещину и предъявить иск о возмещении причиненных убытков. Или попросить продавца, чтобы он своими силами исправил недостаток. Можно рассматривать подобные варианты, предусмотренные законом.

В договоре же мены, к сожалению, если обмен произошел без доплаты, это правило о качестве товара уже работать не будет. То есть потребовать компенсацию в плане уменьшения продавцом стоимости будет нельзя.

Существует такой нюанс, по сравнению с договором купли-продажи, который на практике нередко случается. Стороны обычно именно в этом путаются. Поэтому в этом смысле слова, мена, конечно, хуже, чем договор купли-продажи.

Какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены?

Если недвижимость приобретается, значит, никаких налогов не возникает. Возникает налог на доходы, так как объект продается, и за него получаются деньги. Поэтому общее правило здесь такое. Многие путают и беспокоятся насчет этого вопроса, что, мол, покупается квартира, и нужно будет платить налог. Нет, налог не платится с покупки, так как имеется в виду, что оплата налога должна произойти с тех денег, на которые покупается квартира до момента приобретения.

С покупки платится лишь текущий налог, который рассчитывается с кадастровой стоимости, просто за обладание указанным объектом недвижимости.

Если объект недвижимости продается, то здесь существуют разные правила налогообложения. Позиция налоговой службы такова, что в договоре мены налоговая не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного».

Налоговая, рассматривая договор мены, по сути, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, происходит расчет налогообложения для каждого менщика.

Дальше, рассматривая договор, одна сторона меняет свою квартиру, а вторая свою. Происходит обмен. Затем смотрится, когда одной из сторон была приобретена квартира, по какому основанию (купил, получил в наследство, по договору дарения и т. д.).

Исходя из этого, смотрится, возникает ли подоходный налог в 13% в результате продажи (мены) квартиры. То же происходит и по отношению ко второй стороне.

Общие правила о налогообложении, о налоговом вычете — расходы минус доходы или вычет в 1 млн. рублей, имеется в виду, с точки зрения продавца, также и для покупателя — вычет в 2 млн. рублей или же в 3 млн. рублей, если используются кредитные денежные средства. Здесь все это, в общем, применимо.

Поэтому в качестве примера можно разобрать несколько вариантов мены с разными условиями титула собственности у каждого менщика и посчитать, чтобы это было более понятно.

Но в целом, это выглядит именно так. Берется два договора купли-продажи, и по этим договорам оценивается мена, с точки зрения налогообложения.

Далее будет разобран порядок налогообложения по договору мены. Но прежде чем перейти к расчету налоговой базы и, собственно, самого налога, нужно разобрать отдельные моменты, для того чтобы было понятно, как именно рассчитывается налог.

До 01 января 2016 года, до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, был немного другой порядок налогообложения, что касается исчисления налоговой базы и минимального предельного срока владения имуществом.

Что же изменилось с этого момента?

Изменилось много чего, и изменилось кардинально. Федеральный закон № 382, который как раз внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в статью 217 данного кодекса, и изменил порядок расчета налога, подлежащего оплате, в случае продажи объекта недвижимости.

До 01 января 2016 года ситуация с расчетом налога была намного проще, нежели она стала теперь. Что имеется в виду? Имеется в виду, что если раньше (до 01 января 2016 года) приобретался объект недвижимости (квартира), срок владения которым составлял 3 года с момента приобретения, и выполняется продажа данной квартиры, вне зависимости от того, за какую цену продана недвижимость, ничего оплачивать не нужно, никакие декларации подаваться не должны.

Если собственник владел имуществом менее 3 лет, значит, платится 13% налог с дохода (выгоды), который получен от продажи такого объекта. Так было до 01 января 2016 года. После указанного года, ситуация изменилась.

Договор мены квартиры с доплатой.

Как составить договор мены домов с земельными участками,

Ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости. Именно от него теперь будет рассчитываться налог. Изменен порядок минимального срока, после которого не нужно платить налог.

Раньше он был 3 года, теперь же он может быть или 3, или 5 лет, в зависимости от того, на каком основании принадлежит приобретенный объект недвижимости. Процент подоходного налога остался неизменным – 13%. В этом отношении, ничего не поменялось.

Какие основания поменялись, если раньше неважно было, на каком основании получена недвижимость, как сейчас при наследовании квартиры, ее приватизации и дальнейшей продаже, или же если жилье когда-то приобретено, а теперь продается?

Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

Объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением – это второе.

И третье – по приватизации. В этих случаях, действует срок владения 3 года, по истечении которых при продаже объекта за любую стоимость, налог оплачиваться не будет, т. е. подоходного налога в 13% не будет.

В остальных случаях, будет уже установлен срок в размере 5 лет владения недвижимостью. То есть если квартира была куплена после января 2016 года по договору купли-продажи, для того чтобы продать ее за любую стоимость и не платить за это никакого налога, нужно будет подождать 5 лет с момента приобретения объекта.

Если квартира куплена в 2013 году и продается в этом году, как на продавце отразятся эти изменения? По какому законодательству нужно будет платить налог, по старому или по новому?

Как раз в Федеральном законе № 382, который ввел данные изменения в Налоговый кодекс РФ, указано, что закон не имеет обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 01 января 2016 года.

Поэтому, приобретая объект в 2013, 2014, 2015 году, и вплоть до 2016 года, расчет будет происходить по старой системе налогообложения, существовавшей до момента указанных изменений.

Иными словами, если в 2013 году куплена квартира и через три года продана, то никой подоходный налог не оплачивается, вне зависимости от суммы продажи объекта.

Какие существуют льготы для налога на доход физических лиц (НДФЛ), какие имущественные вычеты есть, имеются ли какие-либо изменения в законодательстве?

Использовать налоговые вычеты нужно только, по большому счету, в ситуациях, когда продается объект недвижимости в период, менее минимального предельного срока владения.

Если квартира куплена и срок владения ею меньше 3 лет, и нужно это жилье продать, то в этом случае есть смысл прибегнуть к имущественному вычету.

Если, конечно, продается объект недвижимости, который приобретен в свое время не по той же цене, как цена покупки, а продается по другой стоимости с получением определенного дохода.

Пример ситуации

Год назад приобретен объект недвижимости (до 2016 года) и через 2 года он продается. Куплена недвижимость за 1 млн. рублей, продается за 3 млн. рублей. Доход – 2 млн. рублей, с него нужно оплатить 13% налога, то есть 260 тыс. рублей.

Смотрим, как можно уменьшить налогооблагаемую базу. Можно взять вычет в 1 млн. рублей, однако, его брать не к чему, так как объект приобретен за 1 млн. рублей.

Если квартира приобретена за 1 млн. рублей, можно только увеличить ее стоимость, если получится, посмотрев на расходы, которые были понесены в связи с приобретением.

Расходы эти могут быть выражены в договоре либо расходами, которые были понесены в связи со строительством, какими-то отделочными работами той квартиры (жилого дома) что продается.

Но, опять же, здесь также есть определенные нюансы. При приобретении такого дома, должно быть указано, что он приобретается без отделки, иначе налоговая не примет в расчет эти деньги, которые были потрачены на строительство, отделочные работы по недвижимости. Это все для продавца.

Для покупателя существует 2 и 3 млн. рублей, 2 млн. рублей сводятся к вопросу уменьшения налогооблагаемой базы – один раз дается это сделать для налогоплательщика.

То есть если приобретается объект за 5 млн. рублей, и это делается впервые, то можно на сумму оплачиваемых налогов – 260 тыс. рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Если квартира приобретается с использованием кредитных денежных средств, то можно еще дополнительно 3 млн. рублей в счет оплаты процента за использование кредитных денежных средств, потратить в счет оплаты.

Иными словами, если недвижимость приобретается за 5 млн. рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тыс. рублей. Вот эту сумму можно списывать с получаемого дохода, со своей заработной платы.

Имущественные вычеты и ставка по налогу как-то отличаются для нерезидентов?

Для начала нужно понять, кто такой резидент, и кто такой не резидент. По Налоговому кодексу РФ, не резидентом является гражданин, проживающий в стране менее 183 дней в году. Не резиденты оплачивают подоходный налог не в размере 13% , а 30%.

При этом никакие имущественные вычеты, о которых говорилось выше, работать не будут. Имущественные вычеты действуют только для налоговых резидентов.

Это важно учитывать, так как часто бывают сделки, когда по доверенности продавца продается объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами РФ. Здесь получается достаточно приличный налог.

Далее будут разобраны конкретные ситуации по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Например, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом.

То есть дом был куплен после 01 января 2016 года. Например, стоимость квартиры равна стоимости дома и равна 5 млн. рублей (К=Д=5 млн. рублей).

Соответственно, здесь возникает вопрос: как определить налоговую базу для исчисления НДФЛ для каждой из сторон договора в случае равноценной мены?

Здесь все просто. Если квартира была приобретена 4 года назад, то в соответствии указанным выше Федеральным законом, внесшим изменения в правила налогообложения, действуют старые правила по отношению к такому объекту.

Существует предельный срок владения в размере 3 лет, после которого налог при отчуждении объекта не платится. Иными словами, собственник квартиры при заключении такого договора, с обозначением такой стоимости, ничего платить не должен.

Что касается собственника дома, то здесь ситуация немного сложнее, так как дом был приобретен в 2016 году за 1 млн. рублей, соответственно, к дому будут применяться уже новые правила налогообложения, при продаже и получении дохода.

В этом случае, нужно будет просмотреть, в первую очередь, какая кадастровая стоимость указанного дома. 5 млн. рублей (К=Д), в данном случае, больше 70% кадастровой стоимости.

Почему этот вопрос является важным для выяснения с точки зрения налогообложения? Потому что если кадастровая стоимость минус 30% (или 70% от кадастровой стоимости, как указано), выше, чем стоимость, в которую оценивается указанный объект недвижимости (5 млн. рублей), тогда во внимание все равно будет приниматься кадастровая стоимость для расчета налогообложения.

Если кадастровая стоимость минус 30% меньше, чем стоимость оценки дома (5 млн. рублей), тогда, конечно, должна браться в расчет величина, которая указана в самой непосредственной сделке.

Собственник приобрел дом в 2016 года за 1 млн. рублей, при этом по договору мены, предположительно, в этом же году, он его меняет с оценкой в 5 млн. рублей.

Очевидно, что здесь уже есть налогооблагаемый доход, складывающийся из величины в 5 млн. рублей минус 1 млн. рублей, который был потрачен для приобретения указанного дома в 2016 году (5 млн. рублей – 1 млн. рублей = доход).

Поэтому величина налога, которую нужно будет заплатить, будет равняться 4 млн. рублей х 13% = 520 тыс. рублей. Это и будет сумма налога, которую собственник дома должен оплатить, подав налоговую декларацию.

Может ли бывший собственник дома уменьшить данный налог на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей?

Теперь ситуация будет несколько усложнена в плане расчета.

Д. купил дом в 2016 г. за 1 млн. рублей. Д. платит налог (п. 4 ст. 217.1 НК).

Здесь видно, в связи с тем, что имеется в виду договор мены, взаимосвязанный интерес менщика дома, как продавца и, по сути, как продавца объекта недвижимости, полученный доход, на который меняется собственник дома, составляет 5 млн. рублей.

Из этой суммы в 5 млн. рублей можно убрать стоимость имущественного вычета при продаже объекта в 1 млн. рублей, в соответствии с п.п. 1 п.2 ст. 220 НК РФ.

И так же, как покупатель квартиры, собственник жилого дома имеет право на налоговый вычет в 2 млн. рублей, который предоставляется ему один раз за всю жизнь.

Итого, если рассчитать сумму налога, которая в этом случае получается при использовании имущественного вычета в размере 2 млн. рублей, как для покупателя уже квартиры, которая по факту меняется на жилой дом, то получится налогооблагаемая база в 2 млн. рублей и сумму оплаты налога в 260 тыс. рублей.

Раз можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, может ли собственник дома уменьшить свой доход, например, на расходы, понесенные им на приобретение данного дома или другие расходы?

Ситуацию с жилым домом можно проутрировать. Почему? Потому что, как правило, при покупке жилого дома приобретается жилой дом в недостроенном варианте, и какие-то денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что и указано на схеме.

То есть оценивается имущество, как было указано, в 5 млн. рублей, при этом собственник жилого дома понес расходы на его отделку, в соответствии с перечнем расходов, которые могут быть включены в такие расходы согласно п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Эти расходы составляют 1,5 млн. рублей. В этом случае, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база, то есть 5 млн. рублей – 2 млн. рублей (расходы на отделку) – 2 млн. рублей (которые были указаны в прошлом случае, как собственника будущего объекта, как приобретателя квартиры, если он ни разу не пользовался указанным имущественным вычетом, то он может его применить).

Итого получается: 5 млн. рублей (сумма по сделке мены) – 1,5 млн. рублей (расходы собственника дома на отделку, которую он понес) – 2 млн. рублей (имущественный вычет как приобретателя, собственника нового объекта недвижимости, квартиры).

Как видно, если произвести математическое действие, то получится сумма к оплате, равная 195 тыс. рублей для собственника дома, который меняется на квартиру.

Дальше ситуация еще интереснее. Берется 5 млн. рублей, как уже говорилось, цена по договору мены. Отнимаем 1 млн. рублей (расходы на покупку дома, которые понес собственник в 2016 г.).

Далее этот же собственник дома понес расходы на отделку указанного дома, в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ – это еще 1,5 млн. рублей.

И как собственник будущей квартиры, он имеет налоговый имущественный вычет, предоставляемый ему один раз, в размере 2 млн. рублей.

Если собственник дома будет пользоваться всей палитрой возможностей, предоставленных Налоговым кодексом РФ для имущественного вычета, при условии, что сам собственник будет легально использовать ту или иную категорию или способ вычетов, тогда, в данном случае, вообще уменьшается налогооблагаемая база на 65 тыс. рублей.

Исходя из этого, нужно подчеркнуть важность того, что при использовании определенного способа уменьшения налогооблагаемой базы, нужно внимательно смотреть письма Министерства финансов, разъяснительные письма Налоговой инспекции по правилам применения конкретного вычета, ну и перед приобретением проконсультироваться с нотариусом или специалистом, который занимается налогообложением, для того, чтобы правильно структурировать сделку мены, которая будет совершаться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 32 из 36 читателей считают Запись полезной.

Разъяснения

Налог при обмене квартиры (#2444)

Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог на доходы при квартирном обмене. Но из любого правила есть исключения. Здесь мы расскажем о том, как правильно рассчитать налог при обмене квартиры и в каких случаях его платить не надо.

♦ Срок владения квартирой, переданной в обмен
→ Как определить дату получения собственности
→ Квартира более или менее 3 лет в собственности
→ Квартира более или менее 5 лет в собственности
♦ Сумма дохода по договору мены квартир
→ Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены
→ Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет
→ Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле
→ Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет
♦ Как уменьшить доход при расчете налога
→ Уменьшаем на вычет
→ Уменьшаем на стоимость квартиры

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:

  • срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности;
  • общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке.

Главное — не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

  • если квартира получена в собственность до 2016 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
  • если квартира получена в собственность в 2016 году и позже (например, в 2019 или 2020 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

  • по наследству;
  • в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
  • по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

  • первая — получения квартиры в собственность;
  • вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой

Как и когда получена квартира Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года 3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году) 3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже 5 лет (60 месяцев)

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

  • в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
  • в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

  • купленных по договору купли-продажи;
  • полученных в обмен по договору мены;
  • полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
  • полученных в порядке приватизации;
  • полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Внимание!

Время вашего проживания (прописки) в квартире никакого значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

  • полученных в собственность до 2016 года;
  • полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

  1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
  2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
  3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
  4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!

Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

— или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
— или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
  • или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Если превышает — налог платят с суммы превышения.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 — 1 000 000 = 350 000 руб.

При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:
350 000 х 13% = 45 500 руб.

Уменьшаем на стоимость квартиры

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 850 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 — 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 — 1 340 000 = 510 000 руб.

При обмене квартиры платиться налог в размере:
510 000 х 13% = 66 300 руб.

Портал «Ваши налоги»
2020

Налогообложение операций по договору мены

Осуществив операции по обмену имущества, бухгалтер организации должен отразить в учете и продажу переданных ценностей и принятие к учету имущества, поступившего в порядке обмена.

Необходимо отметить один достаточно важный момент, на который нужно обратить самое серьезное внимание. Это — контроль цен по товарообменным операциям.

Мы знаем, что при осуществлении обычных операций, связанных с отчуждением имущества для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Это положение вытекает из статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ).

Однако в случае осуществления товарообменных операций ситуация несколько сложнее. Пунктом вторым статьи 40 НК РФ перечислены случаи, когда налоговый орган вправе проверить правильность применения цены. Сюда отнесены:

— сделки между взаимозависимыми лицами,

— товарообменные операции,

— внешнеторговые сделки,

— сделки, в которых выявлено значительное колебание цен в сторону уменьшения или увеличения.

Фактически это означает, что при совершении операций по обмену имуществом налоговый орган имеет право проверить, верно ли установлены цены. И если окажется, что установленные договором мены цены отличаются от рыночных цен более чем на 20%, работники налоговых органов доначислят налоги исходя из рыночной цены этих товаров. А это неминуемо приведет к начислению и уплате пеней за задержку налоговых платежей.

Таким образом, исходя из существующего на сегодняшний день порядка осуществления контроля за полнотой исчисления налогов, бухгалтеру организации необходимо самостоятельно осуществлять такой контроль за выручкой от реализации по договору мены, чтобы ее величина, отраженная по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет «Выручка» не отличалась от рыночной стоимости реализованных товаров более чем на 20%.

То есть, при осуществлении операций по обмену имуществом бухгалтеру следует постоянно сравнивать сумму выручки от реализации переданных ценностей с их рыночной стоимостью.

Определяя рыночную стоимость, бухгалтер должен использовать официальные источники информации о рыночных ценах на сырье, материалы, объекты основных средств и тому подобных активов. Такими источниками могут служить:

— официальные сведения о биржевых котировках;

— информация государственных органов статистики и ценообразования;

— информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях.

Располагая документально подтвержденной информацией о ценах, предприятие сможет обезопасить себя от возможных споров с налоговыми органами. Если все же выяснится, что цены, в которых отражена стоимость реализованного имущества, ниже рыночных более чем на 20 процентов, то бухгалтеру следует самостоятельно исчислить налоги исходя из рыночной стоимости переданного имущества. В противном случае избежать уплаты пеней, связанных с несвоевременной уплатой в бюджет налогов с реализации вряд ли удастся.

Обратите внимание!

Хотя налоговые органы и имеют право контролировать применяемые цены, однако реализовать на практике норму статьи 40 НК РФ, позволяющую им доначислить налоги до уровня рыночных цен, будет не просто.

Если проверяемая организация не согласится с их решением о доначислении налогов и обратится в суд, то налоговые органы обязаны будут доказать, что цены, исходя из которых, были доначислены налоги, являются рыночными. А это, как показывает практика сделать очень сложно.

Пени взыскиваются при отсутствии оснований для их взыскания, согласно статье 75 НК РФ, пеней признается установленная денежная сумма, которую налогоплательщик, плательщик сборов или налоговый агент должны выплатить в случае уплаты причитающихся сумм налогов или сборов, в том числе налогов или сборов, уплачиваемых в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации, в более поздние по сравнению с установленными законодательством о налогах и сборах сроки. Когда налоговые органы «доначисляют» налог в соответствии со статьей 40 НК РФ, обязанность уплатить данный налог у налогоплательщика возникает только в момент вынесения решения налоговым органом. Таким образом, несвоевременность платежа по вине налогоплательщика фактически отсутствует, и поэтому пени взимаются незаконно.

Однако, если ваша организация решится вступить в спор с налоговыми органами, используя для этого вышеприведенные аргументы, свою правоту ей придется отстаивать в судебном порядке.

Исчисление налога на добавленную стоимость с оборотов по реализации имущества в рамках договора мены имеет ряд особенностей.

Кроме того, при договоре мены и вычет по приобретенному имуществу производится в особом порядке. Рассмотрим данные особенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ обмен товарами признается реализацией этих товаров. Следовательно, в соответствии со статьей 146 НК РФ, реализация товаров по договору мены представляет собой объект налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Каким образом рассчитывается налогооблагаемая база по налогу на добавленную стоимость при договоре мены указано в пункте 2 статьи 154 НК РФ.

Согласно данному пункту при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

На первый взгляд все достаточно просто.

Однако вспомним, как определяется выручка по договору мены. Она составляет величину аналогичную стоимости передаваемого имущества (стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычно продает указанные товары).

НДС же для уплаты в бюджет будет рассчитан не с этой выручки, а с рыночной стоимости реализуемых товаров. Таковы требования главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Если организация являющаяся плательщиком НДС, приобретает товарно-материальные ценности, используемые для осуществления операций, являющихся объектом обложения НДС, приняла к учету товарно-материальные ценности, полученные от поставщика и оплатила их, она имеет право на налоговый вычет.

Вычет предоставляется на основании счета-фактуры поставщика, в котором НДС выделен отдельной строкой и размер его равен сумме налога, который уплатила организация-покупатель своему поставщику, приобретая какое-то имущество.

Это общеустановленный порядок предоставления налогового вычета, регулируемый главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Договор мены представляет собой нетипичную операцию, в которой отсутствует движение денежных средств, партнеры рассчитываются друг с другом собственным имуществом. Для таких сделок НК РФ предусматривает особые правила предоставления вычета.

Фактическая оплата НДС при приобретении означает, что налогоплательщик должен понести реальные затраты в связи с оплатой НДС. Реальные затраты определяются размером денежных средств или балансовой стоимостью имущества, переданного в оплату товара, в том числе НДС.

Поэтому при оплате товаров, работ и услуг неденежными средствами, а собственным имуществом организации, НДС считается уплаченным в пределах балансовой стоимости имущества, переданного в оплату товаров, работ, услуг, то есть в пределах фактически понесенных затрат организации на оплату товаров, работ, услуг с учетом НДС.

Исходя из этого, НК РФ требует исчислять сумму НДС, подлежащего вычету, исходя из балансовой стоимости имущества, которое организация передала другой стороне по договору мены.

Это требование вытекает из статьи 172 НК РФ, согласно которой при использовании налогоплательщиком собственного имущества (в том числе векселя третьего лица) в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) суммы налога, фактически уплаченные налогоплательщиком при приобретении указанных товаров (работ, услуг), исчисляются исходя из балансовой стоимости указанного имущества (с учетом его переоценок и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации), переданного в счет их оплаты.

Таким образом, в бухгалтерском учете полученные товары будут отражены по стоимости, аналогичной той, по которой организация обычно реализует передаваемые товары, но НДС же, принимаемый к зачету, должен быть исчислен не с этой суммы, а исходя из балансовой стоимости передаваемых товаров (себестоимости передаваемых товаров).

Рассмотрим, как правильно рассчитать НДС с реализации по договору мены, и какую сумму налога можно возместить из бюджета, на конкретном примере.

Пример 1.

ООО «Весна» и ООО «Ремонтник» заключили договор мены, согласно которому ООО «Весна» передает «Ремонтнику» партию товаров, а взамен получает партию строительных материалов. Строительные материалы ООО «Весна» предполагает использовать для ремонта офисных помещений.

Договор мены предусматривает, что стоимость обмениваемого имущества одинакова и составляет 150 000 рублей (в том числе НДС 18% — 22 881 рубль).

Цены, установленные договором мены, соответствуют обычным ценам реализации.

Себестоимость партии товаров, передаваемых ООО «Весна», составляет 100 000 рублей.

ООО «Весна» согласно учетной политике определяет выручку от реализации «по оплате».

Предположим, что обмен товарами производится не одновременно. ООО «Весна» первым осуществляет поставку товаров.

Тогда в бухгалтерском учете ООО «Весна» бухгалтер после отгрузки товаров отразит следующее:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей
Дебет Кредит
45 41 100 000 Списана себестоимость товаров, отгруженных контрагенту в соответствии с договором мены
Получив имущество от ООО «Ремонтник», бухгалтер ООО «Весна» примет к учету строительные материалы следующим образом:
10 60 134 746 Приняты к учету строительные материалы по стоимости переданных товаров (150 000 – 15 254)
19 60 15 254 Учтен НДС по принятым строительном материалам на основании счета –фактуры, полученного от ООО «Ремонтник» и балансовой стоимости переданного имущества (100 000 * 18 / 118)
62 90-1 150 000 Выручка от реализации партии товаров (на основании пункта 6.3 ПБУ 9/99 «Доходы организации» определяется по стоимости полученных строительных материалов
90-3 68-1 22 881 Начислен НДС с реализации товаров на основании собственного счета-фактуры
90-2 45 100 000 Списана себестоимость товара
90-9 99 27 119 Отражен финансовый результат от реализации товаров
60 62 150 000 Произведен зачет задолженностей
68-1 19 15 254 Поставлен к возмещению НДС по приобретенным строительным материалам

Пример 2.

Немного изменим условия примера 1.

Предположим налоговым органам, при проведении камеральной проверки удалось доказать, что рыночная цена партии товаров, которую в рамках договора мены ООО «Весна» передало ООО «Ремонтник» составляет 183 000 рублей (в том числе НДС 18% — 27 915 рублей)

Отклонение фактической цены от рыночной составит 18 %, пересчет налога делать не надо.

Предположим налоговым органам, при проведении камеральной проверки удалось доказать, что рыночная цена партии товаров, которую в рамках договора мены ООО «Весна» передало ООО «Ремонтник» составляет 189 000 рублей (в том числе НДС 18% — 28 831 рублей)

Так как отклонение от рыночной цены оказалось больше 20%, следовательно, ООО «Весна» должно будет исчислить НДС к уплате в бюджет не 22 881 рубль (исходя из цены договора), а 28 831 рублей (исходя из рыночной цены реализуемых товаров).

Операции, связанные с доначислением налогов исходя из рыночной стоимости реализованных товаров, отражаются на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей
Дебет Кредит
90-3 68-1 5 950 Доначислен НДС (28 831 рублей – 22 881 рубль)
99 90-9 5 950 Скорректирован финансовый результат

Окончание примера.

Вопрос о возможности принять к зачету «входной» НДС оказывается на практике довольно сложным. Поэтому повторим еще раз, как осуществляется такая операция при договоре мены.

Как уже отмечалось, к договору мены применяется правило о купле-продаже, в соответствии с главой 30 ГК РФ, при этом каждая из сторон признается одновременно и продавцом и покупателем товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации в таможенных режимах выпуска для свободного обращения, временного ввоза и переработки вне таможенной территории в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 НК РФ, а также товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.

Пункт 1 статьи 172 НК РФ устанавливает, что налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм НДС, документов, подтверждающих уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных пунктами 3, 6 — 8 статьи 171 НК РФ.

Вычетам подлежат, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 172 НК РФ при использовании налогоплательщиком собственного имущества (в том числе векселя третьего лица) в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) суммы НДС, фактически уплаченные налогоплательщиком при приобретении указанных товаров (работ, услуг), исчисляются исходя из балансовой стоимости указанного имущества (с учетом его переоценок и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством РФ), переданного в счет их оплаты.

Следовательно, в случае оплаты товара собственным имуществом, переданным по договору мены, суммы НДС, принимаемые к вычету, рассчитываются исходя из балансовой стоимости указанного имущества с учетом его переоценки и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вычет сумм НДС производится после принятия таких товаров к бухгалтерскому учету, и при условии, что имеются соответствующие документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 172 НК РФ.

В отношении налога на добавленную стоимость необходимо отметить еще один важный аспект, касающийся момента определения налоговой базы при реализации товаров по договору мены.

Мы знаем, что правильное определение момента возникновения налогооблагаемой базы по налогу имеет огромное значение. Ведь от этого зависит своевременность и полнота перечисления в бюджет суммы налога.

В соответствии с главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ налогоплательщики могут определять этот момент:

— либо по отгрузке товаров (работ, услуг) и предъявления покупателям расчетных документов;

— либо по мере оплаты отгруженных товаров.

Если организация рассчитывает НДС по отгрузке, то заплатить данный налог с налогооблагаемых операций придется по итогам того налогового периода (месяца или квартала) в котором эта отгрузка состоялась. Когда организация получает оплату за данный товар, при этом не имеет значения.

По общему правилу — все логично. Так как объектом налогообложения по НДС является реализация (фактически представляющая собой переход права собственности), то при отгрузке товаров (работ, услуг) право собственности на приобретаемые товары (работы, услуги) переходит от продавца к покупателю, это вытекает из статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

А как быть в данной ситуации с договором мены?

Разбирая гражданско-правовую сторону данного договора, мы установили, что данный договор фактически представляет собой договор с особым переходом права собственности.

То есть право собственности на полученное имущество переходит только в момент, когда фирма, получившая имущество по договору мены, осуществит свою отгрузку.

Следовательно, и начислить НДС к уплате нужно будет в тот момент, когда право собственности на обмениваемые товары перейдет к их новому владельцу, то есть, осуществится сам факт реализации.

А пока реализация не произошла, у налогоплательщика нет оснований для уплаты данного налога, в связи с отсутствием объекта налогообложения.

Однако налоговые органы настаивают на буквальном прочтении пункта 1 статьи 167 НК РФ, согласно которому для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, моментом определения налоговой базы является день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг).

Нужно сказать, что позиция более чем странная и не выдерживает никакой критики.

Однако на сегодняшний день такие случаи, когда налоговые органы на практике применяют такой подход, известны.

Как выйти из данной ситуации, сказать трудно, ведь даже если бы бухгалтер захотел начислить такой НДС, какой проводкой это сделать?

Ведь организация, первая осуществившая поставку товара, в учете отразит данную операцию с использованием счета 45 «Товары отгруженные».

Более простой представляется ситуация, когда налогоплательщик работает «по оплате».

В данной ситуации налогоплательщик должен уплатить данный налог по итогам того налогового периода (месяца или квартала), когда получил оплату. А товары, переданные по договору мены, считаются оплаченными, когда организация получила от своего контрагента встречную поставку и произвела зачет задолженностей.

Таким образом, исчислить и уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость налогоплательщик, участвующий в договоре мены, должен по итогам того налогового периода, в котором переходит право собственности на обмениваемое имущество. При этом не имеет значения, как он определяет выручку для целей исчисления НДС – «по оплате» или «по отгрузке».

Начисление и зачет НДС при бартерных сделках.

При бартере налогом на добавленную стоимость облагается стоимость отгруженных товаров, указанная в договоре (пункт 2 статья 154 НК РФ). А если эта стоимость там не указана, то налог начисляют на рыночную цену (без НДС), рассчитанную по уже упомянутой нами статье 40 НК РФ.

Обратите внимание, НДС начисляется в тот день, когда обе стороны бартерной сделки полностью выполнили свои обязательства по договору. И здесь не имеет значения, как организация определяет налоговую базу по НДС – «по отгрузке» или «по оплате». Ведь, как мы уже сказали, при бартере товар считается реализованным и оплаченным в тот момент, когда участники сделки передадут друг другу обмениваемое имущество, если иное не указано в договоре.

«Входной» НДС принимают к вычету также лишь после того, как выполнены все обязательства по договору.

Чтобы посчитать сумму налога, которую можно зачесть, нужно балансовую стоимость имущества, отданного в обмен на приобретенное, умножить на ставку НДС, по которой облагается приобретенная вещь (10 или 18%), а затем разделить на 110 или 118 процентов соответственно. Это следует из пункта 2 статьи 172 НК РФ.

Если договором предусмотрена доплата, то организация может дополнительно зачесть НДС, исчисленный с уплаченных поставщику денег (пункт 1 статьи 172 НК РФ).

Но чаще всего, сумма зачтенного налога не совпадает с величиной НДС, которую поставщик укажет в своем счете-фактуре.

Невозмещаемый налог в бухучете следует или списать на внереализационные расходы или увеличить стоимость приобретенного товара.

Для целей же налогообложения он не учитывается, потому что покупатель его не оплатил.

Вступившая в действие с 1 января 2002 года глава 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ ввела новые требования к организациям.

Начиная с 1 января 2002 года, все организации помимо бухгалтерского учета обязаны вести и налоговый учет, так как налог на прибыль рассчитывается именно по данным налогового учета.

Прежде всего, отметим, что в соответствии со статьей 247 НК РФ, объектом налогообложения признается прибыль, которая представляет собой полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

Следовательно, с точки зрения налогообложения прибыли операций, произведенных в рамках договора мены, необходимо знать, каким образом определяется доход.

Обратимся к статье 274 НК РФ.

Согласно пункту 4 вышеназванной статьи НК РФ, доходы, полученные в натуральной форме в результате реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая товарообменные операции), учитываются исходя из цены сделки.

Под ценой сделки следует понимать цену, которая определяется сторонами в договоре мены.

Однако на практике часто встречается ситуация, когда в договоре мены цена договора не указана. Вспомним, что в соответствии с ГК РФ, обмениваемые товары изначально предполагаются равноценными, поэтому ГК РФ не содержит требования в обязательном порядке в тексте договора указывать его цену. В этом случае доход будет равен рыночной стоимости передаваемого имущества.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли доход должен быть признан исходя из цены сделки, то есть в обычном порядке.

Но всегда следует иметь ввиду, что налоговые органы вправе проверять правильность цен, применяемых при совершении договора мены.

Как уже отмечалось, в случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе доначислить налоги и пени, рассчитанные таким образом, как если бы результаты этой сделки были бы оценены из применения рыночных цен на эти товары.

Если цена договора не установлена, то для определения дохода должны быть использованы изначально рыночные цены. Расходами же для уменьшения налогооблагаемой прибыли являются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (статья 252 НК РФ).

Кроме того, хочется обратить Ваше внимание на то, по какой цене следует отражать стоимость имущества, полученного в рамках договора мены, в налоговом учете.

Этот вопрос крайне важен, так как от этого в налоговом учете зависит величина материальных расходов или размера амортизации, учитываемых при расчете налогооблагаемой базы на прибыль.

В соответствии с пунктом 2 статьи 254 НК РФ стоимость товарно-материальных ценностей, включаемых в материальные расходы, определяется исходя из цен их приобретения (без учета сумм налогов, подлежащих вычету либо включаемых в расходы в соответствии с положениями НК РФ), включая комиссионные вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, ввозные таможенные пошлины и сборы, расходы на транспортировку и иные затраты, связанные с приобретением товарно-материальных ценностей.

Иначе говоря, для целей налогового учета имущество, полученное в рамках договора мены, должно оцениваться исходя из цены сделки, указанной в договоре

Если же цена сделки не определена, то стоимость полученного имущества равна стоимости тех ценностей, которые были переданы.

Рассмотрим еще один пример.

Пример 3.

В соответствии с договором мены организации ООО «Алиса» и ЗАО «БУМ» обмениваются равным количеством (100 единиц) товара.

Товары отгружаются обеими сторонами в один день.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами, то есть на дату отгрузки товара. Соответственно, и НДС начисляется на дату отгрузки.

Учетной политикой обеих организаций в целях налогообложения НДС установлен метод определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) «по отгрузке», а для налога на прибыль – «по методу начисления».

Данные по ООО «Алиса»:

Фактическая себестоимость каждой единицы товара составляет 1 500 рублей, то есть фактическая себестоимость всей партии товара составляет — 150 000 рублей.

Цена сделки – 240 000 рублей, в том числе НДС 18% — 36 110 рублей, совпадает с обычной ценой реализации.

Рыночная цена товар в данном регионе, составляет 3010 рублей за единицу, включая НДС 18%. Таким образом, рыночная цена товара ООО «Алиса» по данному договору составляет 301 000 рублей.

Данные по ЗАО «БУМ»:

Фактическая себестоимость каждой единицы товара – 1500 рублей, фактическая себестоимость всего товара составляет – 150 000 рублей.

Цена сделки – 240 000 рублей, в том числе НДС 18% — 36 110 рублей, совпадает с обычной ценой реализации.

Рыночная цена товара в данном регионе, составляет 2 400 рублей за единицу, включая НДС 18%.

Таким образом, рыночная цена товаров ЗАО «БУМ» по данному договору составляет 240 000 рублей.

Рассмотрим, как данная сделка будет отражаться в учете ООО «Алиса»:

Бухгалтерский учет хозяйственных операций по договору мены у ООО «Алиса» мы рекомендуем вести следующим образом:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей
Дебет Кредит
62 90-1 240 000 Отгружены товары по договору мены одновременно с отгрузкой товара у ЗАО «БУМ» по цене, определяемой согласно пункту 6.3 ПБУ 9/99
90-3 68-1 45 915 Начислен НДС по отгруженному товару (301 000 * 18 / 118)
90-2 41 150 000 Списаны отгруженные товары по фактической себестоимости
90-9 99 44 085 Отражен финансовый результат от операции в конце отчетного месяца (240 000 рублей – 45 915 рублей – 150 000 рублей)
41 60 217 119 Получены товары по договору мены от ЗАО «БУМ» (240 000 – 22 881)
19 60 22 881 Отражен НДС по полученным товарам, подлежащий вычету (150 000 * 18 / 118)

Окончание примера.

Пример 4.

ООО «Весна» заключило договор мены с ЗАО «Салют», согласно которому ООО «Весна» меняет деревообрабатывающий станок на партию строительных материалов.

Товары признаны равноценными, обмен производится по балансовой стоимости обмениваемого имущества. Обмен товарами происходит одновременно.

В учете ООО «Весна» станок числится по остаточной стоимости 85 000 рублей (первоначальная стоимость станка составляет 87 000 рублей, сумма начисленной амортизации – 2 000 рублей).

Рыночная стоимость станка составляет 108 000 рублей (в том числе НДС 16 475 рублей), то есть цена сделки не откланяется от рыночной стоимости.

Цена договора мены составляет 100 300 рублей (85 000 рублей + 85 000 рублей х 18%).

ООО «Весна» выписало счет-фактуру на сумму 100 300 рублей (85 000 рублей + 85 000 х 0,18), и занесло данный счет-фактуру в книгу продаж.

ООО «Салют» также выписало счет-фактуру на строительные материалы на сумму договора мены 100 300 рублей и отразило в своей книге продаж.

При получении имущества от противоположной стороны каждая организация отразила в книге покупок полученные счета-фактуры.

В примере предусмотрено использование следующего субсчета:

К счету 01 «Основные средства» субсчет 01-1 «Выбытие основных средств»;

В учете ООО «Весна» операции по обмену будут выглядеть следующим образом:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *