НДС на недвижимость

НДС при реализации недвижимого имущества

Главная — Статьи

  • Когда возникает момент определения налоговой базы?
  • О передаче недвижимости
  • О выписке из ЕГРП
  • О переходном периоде

Как известно, при реализации товаров (работ, услуг) исчисление НДС зависит от момента определения налоговой базы, который устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 167 НК РФ. Выясним, от чего зависит момент определения базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

Когда возникает момент определения налоговой базы?

По общему правилу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Иное предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 ст. 167 НК РФ. Нас интересует п. 3, в котором сказано: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Однако с 01.07.2014 из этого правила также появилось исключение — п. 16.

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Еще одно исключение, которому нужно уделить внимание, — это п. 14, на основании которого если моментом определения налоговой базы является день получения предоплаты, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения базы по НДС являются:

  • день получения оплаты в счет предстоящей реализации (если на основании условий договора передача недвижимого имущества осуществляется на условиях предоплаты);
  • день передачи имущества покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче).

При этом момент передачи права собственности, то есть дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, на момент определения налоговой базы, как это было до 01.07.2014, не влияет.

В то же время Минфин в Письме от 17.12.2015 N 03-07-11/74052 указал, что момент формирования базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество. Такой подход срабатывает не всегда, так как государственная регистрация права собственности вполне может быть осуществлена ранее фактической передачи объекта недвижимости покупателю. Поэтому начислять НДС до передачи объекта недвижимости в связи с тем, что произведена государственная регистрация права собственности, не нужно. Подтверждение этому можно найти в судебной практике.

О передаче недвижимости

Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.

Правовая норма

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

Пункт 1 ст. 551

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Пункт 2 ст. 551

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче

Абзац 1 п. 1 ст. 556

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Абзац 2 п. 1 ст. 556

На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).

Данные положения позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Следовательно, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.

О выписке из ЕГРП

Как показывает практика, налоговый орган, несмотря на внесенные в Налоговый кодекс изменения, продолжает настаивать на том, что моментом определения базы по НДС является дата государственной регистрации передачи права собственности на объект недвижимости покупателю (если до этого передачи по передаточному акту не было). При этом налоговики обосновывают сказанное тем, что иным документом, определяющим день передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 16 ст. 167 НК РФ может быть свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако из п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что выписка из ЕГРП является документом, содержащим информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, но не удостоверяющим факт передачи указанного имущества (Постановление АС ПО от 08.09.2016 N Ф06-12029/2016 по делу N А12-55427/2015).

О переходном периоде

Изменения, внесенные в ст. 167 НК РФ Федеральным законом N 81-ФЗ, вступили в силу 01.07.2014, то есть начиная с III квартала 2014 г. При этом положения указанного Закона и п. 16 ст. 167 НК РФ не относятся к нормам, которые согласно п. 3 ст. 5 НК РФ имеют обратную силу.

Норма Налогового кодекса. Акты законодательства о налогах и сборах, устраняющие или смягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах либо устанавливающие дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей, имеют обратную силу.

Поэтому если недвижимое имущество было передано покупателю до 01.07.2014, а право собственности зарегистрировано после этой даты, то в целях исчисления НДС моментом определения налоговой базы является дата перехода права собственности (дата государственной регистрации). Другими словами, в этой ситуации исчисление НДС производится с учетом порядка, установленного п. 3 ст. 167 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014 (Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 N 09АП-59064/2015 по делу N А40-34202/15).

* * *

С 01.07.2014 момент определения базы по НДС при реализации объекта недвижимости зависит от момента его передачи покупателю на основании передаточного акта или иного документа о передаче (если есть предоплата, то налоговая база также определяется на день такой оплаты). Выписка из ЕГРП подобным документом не является.

Расчет и порядок уплаты НДС с продажи (реализации) основных средств

Как учитывается НДС при реализации основных средств

Продажа ОС но ОСНО — проводки

Реализация основного средства. НДС при ЕНВД

Особенности учета НДС при продаже основных средств при УСН

Итоги

Как учитывается НДС при реализации основных средств

Начисление НДС при продаже ОС происходит:

  1. на дату получения авансового платежа;
  2. на дату отгрузки покупателю.

Такие положения закреплены в п. 1 ст. 167 НК РФ.

Какой общий порядок учета НДС с авансов полученных, читайте .

А как можно определить момент отгрузки?

Важно различать движимое и недвижимое имущество. Моментом продажи движимого ОС признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя или перевозчика, к примеру, дата составления акта формы ОС-1.

При продаже недвижимости — это день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта (например, формы ОС-1а).

И самое главное, исчисление НДС зависит от того, как входной налог учитывался при покупке ОС.

Если ОС ставилось на 01 счет без НДС или было куплено у неплательщика НДС, то, продавая имущество, начисляем 20% на всю стоимость продажи.

Если при покупке НДС был учтен на 01 счете, то 20% исчисляем с разницы между продажной и остаточной стоимостью. В этом случае при реализации ОС по остаточной стоимости или ниже налоговая база для исчисления НДС будет равна 0.

Пример:

Остаточная стоимость ОС, подлежащего продаже, — 500 000 руб., при этом НДС в момент приобретения этого основного средства был учтен в его стоимости. Цена продажи — 750 000 руб. Сумма для расчета НДС = 250 000 руб. (750 000 — 500 000). Предъявленная сумма НДС — 41 667 руб. (250 000 х 20 / 120).

В чем отличие и когда применять ставку НДС 20% и 20%/120%, читайте .

Оформив документы по продаже ОС, нужно правильно отразить операцию в бухгалтерском учете.

Продажа ОС на ОСНО — проводки

Итоговая схема проводок по продаже НДС будет зависеть от того, когда было оплачено ОС — до или после передачи его покупателю.

Если ОС было оплачено до передачи, нужно выполнить следующие шаги:

  1. После получения предоплаты:
  • оформить авансовый счет-фактуру (один экземпляр передать покупателю, свой экземпляр зарегистрировать в книге продаж);
  • исчислить НДС с суммы полученного аванса;
  • по окончании квартала отразить в декларации начисленный НДС с суммы полученной предоплаты.
  1. После передачи ОС:
  • исчислить сумму НДС;
  • оформить отгрузочный счет-фактуру;
  • принять к вычету авансовый НДС;
  • по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС, и вычет этого налога с ранее полученного аванса.
  1. Если оплата была произведена во время или после передачи проданного ОС:

  • исчислить НДС с отгрузки;
  • оформить отгрузочный счет-фактуру;
  • по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС.

Важно! Продавец вправе не выписывать счет-фактуру покупателю, который не является плательщиком НДС, согласно подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, при наличии письменного согласия сторон сделки.

Образец допсолгашения о невыставлении счетов-фактур см. .

Декларация по НДС представляется в ИФНС до 25 числа месяца, следующего за окончанием квартала. НДС, указанный в декларации, уплачивается равными долями не позднее 25 числа каждого из 3 месяцев, следующего за истекшим кварталом.

Информация по счетам-фактурам отраженным:

  • в книге продаж, отображается в разделе 9 декларации (по каждому из счетов);
  • в книге покупок — в разделе 8 (по каждому из счетов).

Ниже приведена таблица, по которой удобно проверять корректность проводок по продаже ОС.

Важно! Стоимость продажи отражается в составе общих доходов, остаточная стоимость — в составе прочих расходов.

Проводки

Действие

Дт

Кт

62-АВ

Отражаем поступление предоплаты

76-АВ

Начисляем авансовый НДС

Признаем доход от реализации ОС

Начисляем НДС при реализации ОС

Списываем начисленную амортизацию по ОС

Остаточную стоимость ОС включаем в расходы

62-АВ

Зачитываем аванс

76-АВ

Принимаем НДС с аванса к вычету

Реализация основного средства: НДС при ЕНВД

См. также: «Продажа ОС на вмененке — какой налог платить?».

При реализации основного средства порядок уплаты налогов в бюджет производится в рамках иного режима налогообложения, а именно:

  • общего режима налогообложения
  • или специального режима налогообложения (УСН или ЕСНХ).

Если продавец не совмещает ЕНВД и иной спецрежим (УСН или ЕСНХ), то реализуя основные средства, он становится плательщиком НДС по этой операции.

См. «»Вмененщик» продал автомобиль — платить ли НДС?».

Особенности учета при продаже основных средств при УСН

Организации, применяющие УСН, освобождены от уплаты НДС. В то же время это не значит, что такая организация не может столкнуться с обязанностью уплаты НДС.

Это может произойти в нескольких ситуациях:

  1. Ошибочно выделен НДС при реализации ОС. В сопроводительных документах и составленном счете-фактуре выделена сумма НДС. В этой ситуации «упрощенец» должен уплатить в бюджет выделенный налог, согласно п. 5 ст. 174 НК РФ.
  2. НДС был выделен специально. Иногда возникают ситуации, когда организация-покупатель соглашается купить основное средство только тогда, когда в счете-фактуре будет выделен НДС (тогда покупатель может принять входной НДС к вычету). В этом случае продавец может пойти навстречу. Правда, полученный от покупателя НДС придется перечислить в бюджет. Если продажи ОС с выделением НДС будут происходить часто, «упрощенцу» следует задуматься о переходе на другой режим налогообложения.

О том, когда НДС не нужно перечислять в бюджет, см. в материале «В договоре и платежке цена с НДС, но счет-фактуру упрощенец не выставил — платить ли налог в бюджет?».

Что же будет, если организация на УСН выделит НДС, но в бюджет его не уплатит? Согласно НК РФ, неуплата налога приводит к штрафу и на сумму неуплаты должна начисляться пеня. Можно ли привлечь к ответственности за неуплату неплательщика НДС? Этот вопрос является спорным. Большинство судов считает, что привлекать неплательщиков НДС к ответственности за неуплату или несвоевременную уплату НДС нельзя, поскольку штрафы и пени взыскиваются только с плательщиков НДС.

В случае выставления счетов-фактур с выделенной суммой НДС «упрощенцу» нужно подать декларацию по НДС. За непредставление налоговой декларации в срок неплательщик НДС тоже может быть привлечен к ответственности по ст. 119 НК РФ.

Входной НДС по приобретенному ОС «упрощенец» к вычету не принимает. При объекте налогообложения «доходы минус расходы» налог включается расходы (см. п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 и подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Выставленный «упрощенцем» в счете-фактуре и полученный от покупателя НДС вычитается из доходов «упрощенца», так как он не является доходом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ в ред. закона от 06.04.2015 № 84-ФЗ, см. также постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 17472/08).

Итоги

Исчисление НДС зависит от времени оплаты проданного ОС. НДС при продаже основного средства может исчисляться как со стоимости реализации, так и с разницы между продажной стоимостью и остаточной, в зависимости от того, был входной НДС учтен в стоимости или нет.

Счет-фактуру для покупателя — неплательщика НДС можно не выписывать, если между сторонами заключено соглашение о невыставлении счетов-фактур.

Если продавец ОС применяет ЕНВД, то НДС он исчисляет, если не совмещает ЕНВД с другим спецрежимом, при котором происходит освобождение от НДС.

Если продавец ОС, находящийся на УСН, выставил счет-фактуру с НДС, то он обязан подать декларацию и уплатить НДС. За непредставление декларации по НДС в срок «упрощенец» может быть оштрафован.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *