Право сдачи имущества в аренду

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

На этой странице:

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом отношения являются гражданско- правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды. Договору аренды отводится значительная роль в регулировании имущественных отношений. Заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон, он позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора — частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

.Правовые особенности управления государственной собственностью, сданной в аренду

В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

  • — имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
  • — имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату96.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

договор проката;

договор аренды транспортных средств;

договор аренды зданий и сооружений;

договор аренды предприятия;

договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы). В качестве арендодателя выступают собственники имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника. В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ. Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ117.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) — балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.

Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:

  • — учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц — частных предпринимателей;
  • — баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;
  • — справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;

— справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом98.

При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК: субъекты РФ уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Минимущество России осуществляет непосредственно или через свои территориальные органы контроль за управлением, использованием по назначению и сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и при выявлении нарушений принимает законные меры для их устранения.

Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется гл. 34 «Аренда» ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения, связанные с передачей одним субъектом гражданских правоотношений принадлежащего ему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Одним из основных признаков договора аренды является его срочный характер, т.е. имущество передается на определенный срок.

Таким образом, исходя из смысла договора аренды предполагается возврат арендованного имущества арендодателю. Однако из данного правила есть исключения. Согласно ст. 624 ГК РФ законом или договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендатором арендованного им имущества. Законодатель допускает возможность заключения договоров аренды, которые предусматривают по истечении определенного срока аренды переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору. Указанной статьей не ограничен круг субъектов, которые вправе включить в условия заключаемого ими договора аренды право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

В силу ст. 1, 124 ГК РФ можно предположить, что любой участник гражданских правоотношений, обладающий право— и дееспособностью, имеет возможность заключить подобный договор. Казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, так как сдаваемое в аренду имущество числится у них на балансе. Поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество России и его территориальные органы. Однако в соответствии со ст. 39 Закона «Об образовании» образовательные и научные учреждения имеют право самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество.

При недостатке имущества, необходимого для осуществления деятельности, или, наоборот, при наличии свободного имущества, не используемого по назначению, учреждение может заключать договор аренды. Каков порядок заключения таких договоров и как отражаются в учете операции, связанные с арендой имущества, рассмотрим в статье.

Общие вопросы арендных отношений

Основным документом, регламентирующим вопросы аренды, является Гражданский кодекс (гл. 34).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

📌 Реклама Отключить

Объектами аренды признаются (п. 1 ст. 607 ГК РФ):
— земельные участки и другие обособленные природные объекты;
— предприятия и другие имущественные комплексы;
— здания, сооружения;
— оборудование;
— транспортные средства;
— другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Ограничения по аренде. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Так, согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, то заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем в порядке, установленном п. 2 ст. 13 данного закона, оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения выявлена возможность ухудшения указанных условий.

📌 Реклама Отключить

Не могут сдаваться в аренду земельные участки, изъятые из оборота (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

Лесные участки могут быть арендованы, если они находятся в государственной и муниципальной собственности и прошли государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 72 ЛК РФ).

Есть и другие ограничения.

Договор аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). На это также указано в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо и срок его действия более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Когда срок договора не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Предоставление имущества арендатору

Порядок предоставления имущества арендатору установлен ст. 611 ГК РФ. Согласно ее положениям арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 📌 Реклама Отключить

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

📌 Реклама Отключить

Кроме этого, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Причем ответственность наступает, даже если владелец имущества на момент заключения договора аренды об этих недостатках не знал.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества на другое аналогичное имущество, находящееся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. 📌 Реклама Отключить

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или его передаче.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не закреплены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ). 📌 Реклама Отключить

Арендная плата может быть установлена и внесена в денежной и неденежной форме.

Неденежная оплата может производиться в виде:
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, закрепленные в договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

Использование арендованного имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если условия в договоре не прописаны (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Получив согласие арендодателя, он может сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Кроме этого, он может передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно только по результатам конкурса (аукциона) (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11 по делу № А40-102293/10-148-587).

📌 Реклама Отключить

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К таким договорам применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При нецелевом использовании арендованного имущества арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Он должен производить такой ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен выполняться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.

📌 Реклама Отключить

Нарушение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества обязан арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Образовательное учреждение — арендатор

В соответствии с Указаниями № 65н расходы на арендную плату следует отражать по подстатье 224 «Арендная плата за пользование имуществом» КОСГУ и коду вида расходов 244 «Закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд». 📌 Реклама Отключить

По данной подстатье показываются также расходы государственных (муниципальных) учреждений — арендаторов по уплате НДС, исчисленного ими как налоговыми агентами при исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно договору аренды имущества.

Объект имущества, полученный учреждением от балансодержателя (собственника) имущества в возмездное пользование, учитывается на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование». К учету он принимается на основании акта приема-передачи (иного документа, подтверждающего получение имущества и (или) права его пользования) по стоимости, указанной (определенной) передающей стороной (собственником) (п. 333 Инструкции № 157н).

Учет расходов по договору аренды ведется на счете 0 302 24 000 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом».

📌 Реклама Отключить

В случае заключения с арендодателем отдельных договоров на возмещение ему эксплуатационных и иных расходов, в том числе на оплату услуг связи, коммунальных услуг, услуг по содержанию имущества, эти расходы отражаются в бухгалтерском учете на соответствующих счетах исходя из их экономического содержания:
— 0 302 21 000 «Расчеты по услугам связи»;
— 0 302 23 000 «Расчеты по коммунальным услугам»;
— 0 302 25 000 «Расчеты по работам, услугам по содержанию имущества».

Типовые операции по принятию к учету арендованного имущества и отражению расходов на арендную плату выглядят следующим образом:

Казенное учреждение (Инструкция № 162н*) Бюджетное учреждение (Инструкция № 174н**) Автономное учреждение (Инструкция № 183н***)
Дебет Кредит Дебет Кредит Дебет Кредит
Принятие к забалансовому учету арендованного имущества
01 01 01
Начисление задолженности по принятым обязательствам по внесению арендной платы
1 109 00 224
1 401 20 224
1 302 24 730 0 109 00 224
0 401 20 224
0 302 24 730 0 109 00 224
0 401 20 224
0 302 24 000
Внесение авансовых платежей по аренде
1 206 24 560 1 304 05 224 0 206 24 560 0 201 11 610 0 206 24 000 0 201 11 000
0 201 21 000
Погашение обязательств по арендной плате
1 302 24 830 1 304 05 224 0 302 24 830 0 201 11 610 0 302 24 000 0 201 11 000
0 201 21 000
Зачет авансового платежа по арендной плате
1 302 24 830 1 206 24 660 0 302 24 830 0 206 24 660 0 302 24 000 0 206 24 000
Возврат арендованного имущества
01 01 01

* Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утвержденная Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н. 📌 Реклама Отключить

** Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утвержденная Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.

*** Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утвержденная Приказом Минфина РФ от 23.12.2010 № 183н.

Пример 1

Бюджетное образовательное учреждение арендует гараж под автобус у коммерческой организации. Стоимость арендованного имущества составляет 800 000 руб. Ежемесячный размер арендной платы — 6 000 руб. Авансовые платежи не предусмотрены. Кроме арендной платы, учреждение оплачивает расходы на электроэнергию, которые в текущем месяце составили 3 000 руб. Оплата производится за счет субсидии на выполнение государственного задания путем перечисления с лицевого счета учреждения. Расходы на арендную плату включены в состав общехозяйственных расходов.

В бухгалтерском учете бюджетного образовательного учреждения данные факты хозяйственной жизни отражаются следующим образом:

Дебет Кредит Сумма, руб.
Принят к забалансовому учету гараж 01 800 000
Начислена задолженность по арендной плате 4 109 80 224 4 302 24 730 6 000
Начислена задолженность по оплате расходов на электроэнергию 4 109 80 223 4 302 23 730 3 000
Перечислена арендная плата арендодателю 4 302 24 830 2 201 11 610 6 000
Оплачены расходы на электроэнергию 4 302 23 830 2 201 11 610 3 000

Налогообложение операций по аренде имущества

НДС. Если арендодателем является орган государственной власти или местного самоуправления (например, комитет по управлению государственным или муниципальным имуществом), то учреждение становится налоговым агентом по НДС. На это указывает п. 3 ст. 161 НК РФ, согласно которому учреждения должны сами исчислить налог, удержать его из арендной платы за имущество (кроме земельных участков) и перечислить в бюджет (письма Минфина РФ от 08.07.2016 № 03-07-14/40271, от 23.06.2016 № 03-07-11/36500, от 24.09.2015 № 03-07-11/54577).

В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при удержании государственным (муниципальным) учреждением как налоговым агентом суммы НДС применяется расчетная налоговая ставка, равная 18/118.

Пример 2

📌 Реклама Отключить

Изменим условия примера 1. Гараж предоставлен в аренду комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ).

В этом случае бюджетное учреждение из арендной платы должно удержать и перечислить в доход бюджета НДС. А арендодателю необходимо перечислить арендную плату за вычетом указанного налога, который составит 915,25 руб. (6 000 руб. х 18/118).

Размер арендного платежа в КУМИ равен 5 084,75 руб. (6 000 — 915,25).

Начисление и перечисление арендной платы с учетом НДС в бухгалтерском учете бюджетного учреждения отразятся следующим образом:

Дебет Кредит Сумма, руб.
Начислена задолженность по арендной плате 4 109 80 224 4 302 24 730 6 000
Начислена сумма НДС 4 302 24 830 4 303 04 730 915,25
Перечислена арендная плата арендодателю 4 302 24 830 2 201 11 610 5 084,75
Перечислен НДС в бюджет 4 303 04 830 2 201 11 610 915,25

Налог на прибыль. Образовательное учреждение в части приносящей доход деятельности, не относящейся к оказанию образовательных услуг, и деятельности по присмотру и уходу за детьми является плательщиком налога на прибыль. 📌 Реклама Отключить

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

В силу пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ в отношении арендных платежей за арендуемое имущество датой осуществления расходов признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления документов, служащих основанием для производства расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.

Таким образом, расходы на аренду относятся к реализационным расходам и учитываются при исчислении налога на прибыль. На это также указано в Письме Минфина РФ от 14.03.2016 № 03-03-06/1/13948.

Образовательное учреждение — арендодатель

Сдавать имущество в аренду государственные (муниципальные) бюджетные и автономные учреждения могут только с ведома и согласия учредителя, так как имущество этих учреждений находится у них в оперативном управлении в соответствии со ст. 296 ГК РФ. 📌 Реклама Отключить

Если с согласия учредителя недвижимое и особо ценное движимое имущество бюджетных учреждений, а также аналогичное имущество либо имущество, приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на эти цели, сдается в аренду, то финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (п. 6 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ).

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, являются собственными доходами учреждения. В соответствии с Указаниями № 65н они относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ.

Операции по сдаче в аренду имущества бюджетным (автономным) учреждением облагаются НДС как операции по реализации услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Исчисление и уплату в бюджет НДС осуществляет арендодатель имущества — учреждение (Письмо Минфина РФ от 07.07.2016 № 03-07-14/39827).

📌 Реклама Отключить

Налоговая база при сдаче имущества в аренду определяется как стоимость аренды без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

На основании Указаний № 65н уплата НДС отражается по соответствующей статье КОСГУ (130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» или 180 «Прочие доходы») по решению учреждения, принятому в рамках его учетной политики.

При этом аналогичными будут коды вида поступлений 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» или 180 «Прочие доходы».

У казенных учреждений доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, являются неналоговыми доходами (п. 3 ст. 41 БК РФ).

Все доходы, полученные казенными учреждениями от приносящей доход деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (п. 3 ст. 161 БК РФ, п. 4 ст. 298 ГК РФ, ч. 7, 8 ст. 33 Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ).

📌 Реклама Отключить

Доходы от использования имущества отражаются в учете администратора доходов бюджета, который начисляет соответствующие платежи, ведет учет их поступлений и фиксирует эти поступления в бюджетной (финансовой) отчетности.

Если учреждение не наделено полномочиями по учету доходов от предоставления имущества в аренду, то в бюджетном учете им такие операции с имуществом не отражаются.

Выполнение работ, оказание услуг казенными учреждениями не признаются объектом обложения НДС (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при оказании услуг по предоставлению в аренду государственного имущества федеральное казенное учреждение не предъявит сумму НДС арендатору. Аналогичные разъяснения по данному вопросу содержатся в письмах Минфина РФ от 25.07.2016 № 03-07-11/43314, от 01.06.2016 № 03-07-11/31666.

📌 Реклама Отключить

Все типы учреждений используют для начисления доходов от аренды счет 0 205 20 000 «Расчеты с плательщиками доходов от собственности».

Кроме этого, согласно п. 381 Инструкции № 157н имущество, сданное в аренду, подлежит учету на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)». Такой учет ведется в целях обеспечения надлежащего контроля за его сохранностью, целевым использованием и движением.

У бюджетных и автономных учреждений операции, связанные со сдачей имущества в аренду, с учетом рекомендаций из Письма Минфина РФ от 01.07.2016 № 02-06-10/38856 отражаются следующим образом:

Бюджетное учреждение (Инструкция № 174н) Автономное учреждение (Инструкция № 183н)
Дебет Кредит Дебет Кредит
Начисление доходов от сдачи имущества в аренду (с НДС)
00 00
0000000000 120
2 205 21 560
00 00
0000000000 120
2 401 10 120
00 00
0000000000 120
2 205 20 000
00 00
0000000000 120
2 401 10 120
Поступление платежей от сдачи имущества в аренду (с НДС)
00 00
0000000000 510
2 201 11 510
00 00
0000000000 120
2 205 21 660
00 00
0000000000 510
2 201 11 000
00 00
0000000000 120
2 205 20 000
Начисление НДС с доходов в виде арендной платы
00 00
0000000000 120
2 401 10 120
00 00
0000000000 130*
2 303 04 730
00 00
0000000000 120
2 401 10 120
00 00
0000000000 130*
2 303 04 000
Уплата НДС
00 00
0000000000 130*
2 303 04 830
00 00
0000000000 610
2 201 11 610
00 00
0000000000 130*
2 303 04 000
00 00
0000000000 610
2 201 11 000

* Либо 00 00 0000000000 180 — в зависимости от принятой учетной политики. 📌 Реклама Отключить

Доходы (за минусом НДС) от сдачи в аренду имущества подлежат обложению налогом на прибыль организаций и учитываются в составе внереализационных доходов в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ.

У казенных учреждений операции по начислению и внесению арендной платы отражаются следующим образом:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *