Предоставление земельных участков под строительство

В связи с введением в действие нового Гражданского Кодекса РФ — Земельный Кодекс дополнен новыми статьями (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2), призванными обеспечить синхронизацию положений Земельного Кодекса с правилами, установленными Гражданского Кодекса РФ.

Статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам «Статьи 30» Земельного Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения «Статьи 30» применяются с учетом особенностей, предусмотренных «статьи 30.1» Земельного Кодекса.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый Жилищный Кодекс РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 «статьи» 30 Земельного Кодекса.

По общему правилу п. 2 «статьи» 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

Пункт 3 данной статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «индивидуальный жилой дом», определяя лишь родовое понятие — «жилой дом». Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово «индивидуальный», в частности, как:

  • а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других;
  • б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом.

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

В последнее время в нашем регионе получает широкое распространение организация строительства так называемых «коттеджных поселков».

Анализ и оценка привлекательности подобных проектов – стезя профессионалов рынка недвижимости, поэтому подробнее остановимся на том, что следует знать гражданам в случае рассмотрения подобных вариантов инвестирования или улучшения своих жилищных условий. Одним из механизмов строительства коттеджных поселков является комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.
Что из себя представляет комплексное освоение земельных участков и чем оно отличается от обычного строительства? Для начала следует отметить, что комплексное освоение накладывает гораздо более серьезные обязательства на правообладателя-застройщика земельного участка.
Так, комплексное освоение включает в себя:
• подготовку документации по планировке территории,
• выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
• осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В законе определено, что все эти этапы должен осуществить правообладатель-застройщик земельного участка. При этом при передаче прав на участок, предоставленный для комплексного освоения, к новому правообладателю переходят и все перечисленные выше обязанности.
Естественно, основная цель застройщика – привлечение денежных средств. Однако имеются различия и в том, когда и в каком порядке он начинает привлекать финансовые средства, и что взамен получает гражданин.
Идеальный по закону вариант – оформление между застройщиком и гражданином договорных отношений, по которым гражданин участвует своими денежными средствами в строительстве и по окончании строительства получает в собственность введенный в эксплуатацию дом с земельным участком, необходимым для размещения и дальнейшей эксплуатации дома.
Однако на практике имеют место и иные случаи, когда предоставленный для комплексного освоения земельный участок (земельный массив) фактически не застраивается, а делится на большое количество отдельных земельных участков, которые распродаются гражданам.
Таким образом, застройщик избавляет себя от необходимости осуществления подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления самого строительства.
На первый взгляд каждый получает что хочет. Застройщик – быструю прибыль. Граждане – земельные участки в собственность под строительство недалеко от города по привлекательным ценам. Но не все так радужно.
Все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима, хотя целью граждан при покупке участков являлось как раз самостоятельное строительство.
Граждане, купившие земельные участки в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства. Фактически это возможно только в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Кроме того, в нарушение земельного и градостроительного законодательства, отсутствие документации по планировке территории коттеджного поселка влечет за собой фактически произвольное формирование участков, предназначенных для строительства домов и объектов инфраструктуры (например, дорог), что приводит к невозможности их дальнейшего полноценного и рационального использования.
В результате между гражданами, купившими участки, и застройщиком возникают конфликтные ситуации, судебные споры. Граждане по сути не могут использовать участки для своих предполагаемых целей.
Вместе с тем, сам факт наличия у покупаемых земельных участков такого вида разрешенного использования как «комплексное освоение в целях жилищного строительства» должен был если и не насторожить граждан-покупателей, то точно вызвать вопросы. Тем более что данные сведения являются открытыми и общедоступными.
Вид разрешенного использования, наряду с категорией земель, составляет правовой режим земельного участка, т.е. рамки его возможного использования правообладателем.
Сведения о существующем виде разрешенного использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.
Вид разрешенного использования земельного участка, в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением Росреестра по Ульяновской области.
Следовательно, информация о разрешенном использовании земельного участка может быть получена покупателем как самостоятельно из общедоступных информационных ресурсов, так и при ознакомлении с документами продавца земельного участка на стадии совершения сделки.
Подводя итог, хотелось бы обратиться к гражданам, с напутствием проявлять внимательность и осторожность при совершении сделок по купле земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Осознание возможных последствий приобретения таких участков избавит вас от незапланированных дополнительных расходов по их освоению, а также от возникновения непредвиденных конфликтных ситуаций, решение которых возможно только в судебном порядке.

Информация подготовлена специалистами Управления Росреестра
по Ульяновской области

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен законодательством. Однако спорных вопросов остается немало. Например, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка? Каков порядок формирования лотов при аукционе? Ответы — в нашей статье.

Как получить участок?
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.

При этом место размещения объекта может быть предварительно согласовано либо нет (ст. 30 Земельного кодекса РФ).
При выборе любого из двух указанных вариантов необходимо учитывать требования земельного законодательства относительно правового режима земельного участка, который предполагается использовать для строительства.
ЕСЛИ УЧАСТОК БЫЛ ПРЕДОСТАВЛЕН НЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Порядок, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в ситуациях, когда земельный участок первоначально был предоставлен для использования в других целях. Такое возможно, если в дальнейшем владельцем участка принято решение о размещении объекта капитального строительства.

📌 Реклама Отключить

В этом случае ему необходимо инициировать процедуру предоставления земельного участка в установленном законом порядке. При этом целесообразно учесть одно из требований, которые содержатся в пункте 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ.

Речь идет об обязательном информировании местного населения о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства, которое возлагается на органы местного самоуправления (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. № 2479/05).
С КАКОГО ВРЕМЕНИ ДЕЙСТВУЮТ НОРМЫ
Требование законодательства о предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду на торгах (аукционах) действует с 1 октября 2005 года. При этом в случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

📌 Реклама Отключить

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ распространил указанные положения на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года.
В связи с этим спорным моментом является вопрос о том, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка под строительство.

Так, например, 1 сентября 2005 года городской комиссией по землеотводу было выдано разрешительное письмо строительной организации на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.
Решение же о предварительном согласовании места размещения объекта на конкретном земельном участке принято муниципальным образованием только 26 декабря 2006 года.

В этом случае суд пришел к выводу, что процедура по выбору земельного участка для строительства была инициирована уже после 1 октября 2005 года.
Таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, в связи с чем решение администрации было принято с нарушением норм земельного законодательства и подлежит признанию недействительным (постановление ФАС Уральского округа от 26 мая 2008 г. № Ф09-3578/08-С6).

📌 Реклама Отключить

А вот в определении Конституционного суда РФ от 1 апреля 2008 г. № 388-О-О указано, что федеральным законодателем был установлен достаточный — многомесячный — переходный период, в течение которого обязательно должны быть завершены все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.
ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ
При предоставлении земельного участка для целей строительства важным моментом является вопрос соблюдения требований установленного вида использования земельного участка.

Ведь даже в ситуации, когда объект капитального строительства построен с соблюдением строительных норм и регламентов, может возникнуть вопрос о правомерности размещения этого объекта на земельном участке.
Таким образом, необходимо установить, к какой именно категории земель относится полученный земельный участок. В случае предоставления для целей строительства участка, относящегося к категории земель, которые не предназначены для размещения объектов, например жилищного строительства, соответствующий орган может требовать признания недействительным всей процедуры его предоставления.

📌 Реклама Отключить

Пример тому — постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2008 г. № 14910/07. В нем рассмотрена следующая спорная ситуация. Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными постановлений муниципального образования, которыми был сначала предварительно согласован, а затем предоставлен в аренду организации земельный участок. Требования основывались на том, что спорный земельный участок расположен в границах национального парка. Суды отказали в удовлетворении требований, установив, что, согласно кадастровому плану, данный участок входит в состав земель-поселений. Поэтому принадлежность его к землям иных пользователей, относящихся к территории национального парка, признана недоказанной. Также суды установили, что строительство капитального объекта произведено с получением необходимого разрешения.
Проведение аукционов
Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду на аукционах (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ). Исключением является предоставление земельных участков для жилищного строительства лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости.

📌 Реклама Отключить

Причем в этом случае строительство должно осуществляться полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета на основе заказа, размещенного в соответствии
с законом о размещении заказов для государственных или муниципальных нужд. Этим лицам указанные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование без проведения торгов на срок строительства.
ДЛЯ ЧЕГО УСТАНАВЛИВАЮТ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ?
В определении Конституционного суда РФ от 6 ноября 2003 г. № 387-О указано, что установление вида использования территории (разрешенного использования) необходимо для согласования государственных, общественных и частных интересов в области градостроительной деятельности в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

Эти интересы соблюдаются за счет следования требованиям нормативных правовых актов и градостроительных правил,
а также контроля за их выполнением.

📌 Реклама Отключить

ОРГАНИЗАЦИЯ ТОРГОВ

Порядок проведения торгов подробно регламентирован «Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков…».
В соответствии с вышеуказанными Правилами торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты их проведения.
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные необходимые документы.

📌 Реклама Отключить

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.
Следует отметить, что на уровне федерального законодательства не регламентирован вопрос о том, каков порядок формирования лотов при аукционе. Поэтому органы местного самоуправления вправе формировать их самостоятельно с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и архитектурно-градостроительной политики. В качестве примера приведем постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июля 2007 г. № Ф04-5131/2007(36795-А81-23).

Победителем аукциона признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений побеждает тот участник торгов, чья заявка была подана раньше.
ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.
АУКЦИОН ПРИЗНАН НЕСОСТОЯВШИМСЯ
В случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды.

📌 Реклама Отключить

Соответственно орган государственной власти (местного самоуправления), по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником по начальной цене аукциона. Если такой договор не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрена процедура, по которой конкретный субъект, принявший участие в торгах, может стать владельцем земельного участка для целей строительства.

Поэтому можно сделать вывод о том, что получение права аренды на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, иным способом противоречит действующему Земельному кодексу РФ. Это подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 24 июня 2008 г. № 3351/08. В нем как раз рассмотрена спорная ситуация, возникшая после того, как аукцион был признан несостоявшимся. В частности, заместитель прокурора обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о признании недействительным соглашения о переходе прав и обязанностей, приобретенных по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Как установлено судом, на основании распоряжения главы муниципального образования был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

📌 Реклама Отключить

В связи с поступлением для участия в аукционе единственной заявки организации аукцион был признан несостоявшимся. Согласно протоколу о подведении итогов аукциона, единственному участнику было предложено в течение 10 дней заключить договор аренды земельного участка. Однако в результате орган, уполномоченный на проведение аукциона, и единственный участник подписали договор купли-продажи права на заключение договора аренды.
Затем соглашением права и обязанности, приобретенные прежним правообладателем по результатам аукциона, были переданы в полном объеме новому правообладателю. В результате уже с новым правообладателем был заключен договор аренды земельного участка. Лицо, которое принимало участие в аукционе, из данных правоотношений выбыло.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии нарушения действующего законодательства и отказали в удовлетворении заявленных требований.

📌 Реклама Отключить

Президиум ВАС РФ, отменяя данные судебные акты, указал, что, поскольку аукцион не состоялся ввиду наличия одной заявки, договор аренды земельного участка мог быть заключен только с участником аукциона. Соглашение об уступке участником аукциона права на заключение договора аренды земельного участка другой организации направлено на получение последней этого права вне аукциона. А это противоречит нормам земельного законодательства и поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.

КОГДА ТОРГИ ПРИЗНАЮТСЯ НЕСОСТОЯВШИМИСЯ?
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися, если:
— в торгах участвовало менее двух участников;
— ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял свой билет;
— ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений
о цене или размере арендной платы,
в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;
— победитель торгов уклонился от подписания протокола, заключения договора купли-продажи или аренды участка.
Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток.
Победителю торгов, который уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, внесенный задаток не возвращается. 📌 Реклама Отключить

Правила предоставления земельных участков для строительства в городах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях. Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.

Предоставление земельных участков для строительства в городах из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное согласование места размещения объекта не проводится :

— при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);

— в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Иными словами, для того чтобы определить, нужно ли предварительное согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса:

1. утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке?

2. утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки?

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя :

· проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (под проектом планировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, красные линии и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки);

· проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий;

· проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков .

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, где под правилами землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны .

Правила землепользования и застройки устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и включают в себя схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) .

Если на оба вопроса получены положительные ответы в местных органах архитектуры и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта не требуется.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия.

Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением . Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические и физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.

Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц — в постоянное (бессрочное) пользование .

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду .

В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города).

Если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

Таким образом, предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2. проведение работ по формированию земельного участка;

3. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:

1. проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *