Сдача в аренду торговых мест

Вариант 24. Сдача в аренду торговых площадей

Описание предметной области
Вы работаете в крупном торговом центре, сдающим в аренду коммерсантам свои торговые площади.
Вашей задачей является наведение порядка в финансовой стороне работы торгового центра.
Работы Вашего торгового центра построена следующим образом: в результате планирования Вы определили некоторое количество торговых точек в пределах Вашего здания, которые могут сдаваться в аренду.
Для каждой из торговых точек важными данными являются этаж, площадь, наличие кондиционера и стоимость аренды в день. Со всех потенциальных клиентов Вы собираете стандартные данные (название, адрес, телефон, реквизиты, контактное лицо).
При появлении потенциального клиента Вы показываете ему имеющиеся свободные площади. При достижении соглашения Вы оформляете договор, фиксируя в базе данных торговую точку, клиента, период (срок) аренды.

Цель практических заданий – приобретение навыков анализа предметной области, проектирования базы данных, ее физической реализации в СУБД Access.
Результат выполнения работы представляется в виде файла БД Access, который должен содержать:
• структуру спроектированных таблиц,
• схему данных со связями между таблицами,
• примеры форм, обеспечивающих интерфейс пользователя,
• запросы (в режиме Конструктора и на языке SQL),
• отчеты (в режиме отчета и в режиме Конструктора),
• главную кнопочную форму.

Таблица «Клиенты» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»

Запрос «Сумма аренды» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»

Форма «Клиенты» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»

Отчет «Точки с кондиционерами» — База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»

Готовая база данных Access «Сдача в аренду торговых площадей» доступна для скачивания по ссылке ниже.

. Готовая база данных Access Сдача в аренду торговых площадей

Скачать базу данных (БД) MS Access; База данных Access «Сдача в аренду торговых площадей»; база данных access; бд access; субд access; базы данных access; access пример; программирование access; готовая база данных; создание база данных; база данных СУБД; access курсовая; база данных пример; программа access; access описание; access реферат; access запросы; access примеры; скачать бд access; объекты access; бд в access; скачать субд access; база данных ms access; субд access реферат; субд ms access; преимущества access; базу данных; скачать базу данных на access; базы данных; реляционная база данных; системы управления базами данных; курсовая база данных; скачать базу данных; база данных access скачать; базы данных access скачать

Невский И. А., ведущий аудитор КГ «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ», к. э. н.

Журнал «Учет в торговле» № 8, август 2011 г.

Если фирмой используются не все торговые площади, их, как правило, сдают в аренду. Однако такие операции имеют немало нюансов. Этому вопросу чиновники посвятили ряд писем…

Правовые основы сдачи имущества в аренду

Если торговая площадь принадлежит магазину на праве собственности, никаких юридических препятствий для сдачи ее в аренду нет.
Однако если магазин сам арендует помещения, то для передачи их уже в субаренду требуется разрешение арендодателя. На это указано в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Его согласие может быть выражено в любой форме – например, зафиксировано в отдельном письме или в самом договоре аренды. Но в любом случае заключить договор субаренды можно на срок, не превышающий период аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).
При заключении договора аренды (субаренды) следует учитывать, что, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в нашем случае – часть торговой площади), которое передается арендатору. Идеально будет приложить к договору план всего помещения, выделив в нем границы той части, которая сдается в аренду (субаренду).

Режим налогообложения доходов от аренды

От условий договора аренды, вернее, от того, что именно передается арендатору и для каких целей, зависит и режим налогообложения, применяемый магазином в отношении этой деятельности.
Напомним, что в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ один из видов деятельности, переводимой на уплату ЕНВД, – это передача во временное пользование объектов нестационарной торговой сети, торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.
Иными словами, сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы (ст. 346.27 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 7 апреля 2011 г. № 03-11-11/85, от 21 марта 2011 г. № 03-11-06/3/31, от 20 апреля 2010 г. № 03-11-06/3/63.
Не подпадают под ЕНВД доходы магазина и в том случае, когда по договору аренды сдаваемое помещение должно использоваться под склад, а не для торговли. Даже если фактически арендатор использует помещение для розничной торговли (письма Минфина России от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560, от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).
В то же время при передаче в аренду части площади холла торгового центра следует уплачивать единый налог на вмененный доход (письмо Минфина России от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/452).
При этом для целей исчисления «вмененного» налога не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Ведь правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.
Напомним, правда, что все рассуждения, которые касаются ЕНВД, относятся только к тем территориям, где этот спецрежим введен в отношении упомянутого вида деятельности. Например, в Москве спецрежим применяется только в отношении деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций (Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53).
То есть в Москве передача помещений в аренду (субаренду) не переводится на ЕНВД. Доход от такой деятельности облагается налогами в рамках общей или упрощенной системы.
Пример 1.

ООО «Альфа», которое ведет свою деятельность в Одинцовском районе Московской области, владеет в этом же районе торговым центром. Он разделен на магазины (павильоны), один из которых общество использует для розничной торговли детскими игрушками (его площадь составляет 135 кв. м), а остальные сдает в аренду. Кроме того, в аренду сдается и несколько торговых мест в холлах торгового центра.
В этом случае ООО «Альфа» обязано уплачивать ЕНВД по розничной торговле и деятельности по передаче в аренду торговых мест в холлах.
В отношении передачи в аренду помещений магазинов (павильонов) общество должно применять общую или упрощенную систему налогообложения.

Порядок исчисления ЕНВД

Передача части помещения в аренду и розничная торговля – это два самостоятельных вида деятельности. Поэтому если магазин помимо арендных операций осуществляет розничную торговлю, то условия и необходимость перевода на ЕНВД следует рассматривать в отношении каждого вида деятельности. При этом единый налог (при необходимости) нужно исчислять по каждому из переводимых на спецрежим видов деятельности (п. 6 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).
Согласно пункту 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ, при оказании услуг по аренде физический показатель определяется так:
– при площади каждого торгового места не более 5 кв. м – количество торговых мест (базовая доходность – 6000 руб. в месяц);
– при площади каждого торгового места более 5 кв. м – площадь торгового места (базовая доходность – 1200 руб. в месяц).
В случае заключения договора аренды на часть торгового зала, по мнению чиновников, правоустанавливающий документ (распоряжение руководителя об изменении целевого назначения помещения, договор аренды и т. п.) должен обязательно дополняться инвентаризационным (экспликацией, справкой БТИ).
Однако суды считают изменение площади торгового зала подтвержденным на основании договора аренды (субаренды) и платежных документов ( постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 марта 2009 г. № Ф03-623/2009).
Пример 2.

Дополним данные предыдущего примера. ООО «Альфа» в течение III квартала 2011 года сдает одну секцию павильона в аренду. Ее площадь – 25 кв. м, а площадь помещения, используемого самой организацией, – 110 кв. м.
В холлах ООО «Альфа» сдает в аренду четыре торговых места по 4 кв. м и четыре торговых места по 8 кв. м.
Торговый центр располагается в Одинцове. Исходя из решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 ноября 2005 г. № 5/3, ООО «Альфа» исчислит ЕНВД за III квартал следующим образом.
1. По розничной торговле:
1800 руб. x 3 мес. x 15% x 1,372 x 0,8 x 110 кв. м = 97 796,16 руб.

Мнение специалиста
Н.И. Морозова, бухгалтер

Магазин сдал часть торгового зала в аренду. Можно ли при исчислении ЕНВД, уплачиваемого с розницы, уменьшить площадь?

Да, я считаю, что площадь, сданная в аренду, не должна учитываться при расчете ЕНВД с розницы.

Это следует из анализа норм статей 346.26 и 346.27 Налогового кодекса РФ. Согласно им, к площади торгового зала относится и «арендуемая часть площади торгового зала». То есть с арендуемой площади налог будет платить арендатор.

Если арендодатель уплачивает «вмененный» налог с розницы со всей площади (не уменьшая ее на ту, что сдана в аренду), имеет место двойное налогообложение (то есть с одного и того же участка налог перечисляет и арендодатель, и арендатор). А это недопустимо.

Отметим, что 1,372 – коэффициент-дефлятор К1, установленный на 2011 год приказом Минэкономразвития России от 27 октября 2010 г. № 519; 0,8 – коэффициент К2, установленный в отношении розничной торговли детскими товарами в пункте 2.1.5 приложения № 1 к решению № 5/3.
2. По передаче в аренду торговых мест (в холлах):

15% x (3 мес. x 6000 руб. x 1,372 x 1 x 4 мес­та + 3 мес. x 1200 руб. x 1,372 x 1 x 4 места x 8 кв. м) = 38 525,76 руб.

При этом 1 – коэффициент К2, установленный в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (п. 3 решения № 5/3). Таким образом, общая сумма единого налога на вмененный доход, исчисленная ООО «Альфа (до применения налоговых вычетов), с учетом округления составит 136 322 руб. (97 796,16 + 38 525,76).

Размер арендной платы

Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, размер арендной платы не является существенным условием договора.
Однако лучше все же согласовать размер платы за передаваемую площадь. При этом желательно, чтобы арендная плата была не меньше расходов самого арендодателя на содержание передаваемого имущества, например суммы платы при субаренде. В противном случае заведомая убыточность сделки может привести к спорам с налоговыми органами, связанным с добросовестностью магазина.
Итак, в договоре нужно определить его цену, то есть размер (или порядок определения) арендной платы. Это условие не может изменяться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).
Однако на практике платежи за арендуемое недвижимое имущество включают в себя две части: непосредственно плату за пользование имуществом и возмещение расходов на оплату коммунальных услуг. Именно вторая часть и вызывает больше всего вопросов.
Самый простой вариант – установить фиксированный размер арендной платы, который будет включать в себя и все коммунальные расходы. Но этот вариант на практике встречается достаточно редко, так как приводит к тому, что арендатор либо недоплачивает за коммунальные услуги, либо переплачивает за них. Следовательно, одну из сторон договора эта ситуация не устраивает.
Есть и другой вариант. Можно обязать арендатора возмещать коммунальные расходы отдельно от арендной платы (например, по счетам магазина). Однако это далеко не безопасно. Ведь, исходя из писем Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, в этом случае реализации коммунальных услуг нет, не возникает и объект обложения НДС. Значит, арендодатель, применяющий общую систему налогообложения, не сможет принять к вычету «входной» НДС в части коммунальных услуг, использованных арендатором.
Наиболее надежный и корректный с точки зрения автора способ – установить, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Причем последняя по сумме равна величине расходов на оплату коммунальных услуг. Правомерность такого порядка полностью поддерживают и контролирующие органы (письма Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

Важно запомнить

Доходы от сдачи площадей в аренду (если такая деятельность не подпадает под ЕНВД) магазин может признать в налоговом учете либо как доходы от реализации, либо как внереализационные – все зависит от положения учетной политики.

Торгово-технологический процесс в магазине представляет собой комплекс взаимосвязанных торговых (коммерческих) и технологических операций и является завершающей стадией всего торгово-технологического процесса товародвижения. На этой стадии к осуществлению торгово-технологического процесса товародвижения подключаются розничные покупатели, которые, в зависимости от применяемых методов продажи товаров, могут играть в нем весьма активную роль.

Технологический процесс включает такие операции, как приемка товаров по количеству и качеству, хранение, фасовка и упаковка товаров, их размещение и выкладка в торговых залах магазинов. Он осуществляется без участия покупателей.

Торгово-технологический процесс в магазине можно разделить на три основные части:

*операции с товарами до предложения их покупателям;

*операции непосредственного обслуживания покупателей;

*дополнительные операции по обслуживанию покупателей.

Размещение и выкладка товаров в торговом зале, являясь операцией с товарами до предложения их покупателям, существенное влияние оказывает на качество торгового обслуживания. Поэтому эта операция является наиболее трудоемкой в технологическом процессе работы магазина.

Существенно облегчается процесс непосредственного обслуживания покупателей, если товары надлежащим образом подготовлены к продаже, рационально подобран их ассортимент, и они правильно размещены в торговом зале.

Таким образом, от выполнения всех операций торгового и технологического процессов магазина зависит не только качество торгового обслуживания покупателей, но и эффективность торгового и технологического процессов в целом.

Определение места расположения секции (комплекса) в торговом зале

Торговый зал — основная часть торговых помещений магазина, в котором размещаются рабочие и выставочные запасы товаров.

Размещение товарных групп учитывается еще при составлении технологической планировки торгового зала.

Товары в магазине группируются по секциям (комплексам). Специализация последних может строиться по товарно-отраслевому принципу (секция «Одежда», «Обувь») или по принципу комплексности спроса (комплекс («Товары для женщин»).

Определение места расположения секций — это прежде всего продуманная последовательность их размещения в торговом зале с учетом психологии покупателей, расположения вспомогательных помещений, характера покупательского спроса.

Закрепление за секциями зон размещения в торговом зале проводится с учетом следующих основных требований:

1. Направление покупательского потока против часовой стрелки.

2. Зона товарных групп, которые подготавливаются к продаже в магазине, должна примыкать непосредственно к помещениям, где производится подготовка к продаже.

3. Непересечение покупательских потоков с основными потоками движения товаров при их доставке в торговый зал.

4. Размещение товаров, требующих длительного ознакомления с ними покупателей, в глубине торгового зала, чтобы не создавались помехи движению покупательского потока.

5. Размещение товаров частого спроса в зоне основных потоков покупателей.

6. Размещение товаров таким образом, чтобы учитывалась комплексность покупки товаров одновременного приобретения.

7. Размещение крупногабаритных товаров ближе к расчетному узлу или выходу из магазина.

8. Затраты труда торгового персонала, связанные с пополнением и перемещением товаров в торговом зале, должны быть минимальными.

9. К товарам должен быть обеспечен свободный доступ покупателей.

10. Соблюдение принципа товарного соседства с учетом специфических особенностей каждой товарной группы.

11. Последовательность расположения секций целесообразно сохранять неизменной. Так как покупатели привыкают к местам расположения товаров, им не приходится затрачивать время на поиски нужной секции.

После того, как определили месторасположение для секций (комплексов), устанавливают, какую часть торгового зала должны занимать те или иные секции. Для этого следует соотнести объем их продаж с общим объемом продаж по магазину и полученным значением руководствоваться при планировании использования торговой площади.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *