Сложные сделки с недвижимостью

Система безопасности на российском рынке недвижимости переходит на более высокий уровень. С 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступает в силу ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , пришедший на смену Федеральному закону от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – в соответствующей части.

Новый закон комплексно регламентирует отношения по оформлению недвижимости, при этом охватывая сферы и государственной регистрации прав на недвижимость, и кадастрового учета. Эксперты отмечают, что новый закон призван усложнить всевозможные мошеннические действия на рынке недвижимости. Причем это будет сделано не путем расширения пакета документов, которые должны подавать заявители для проведения той или иной процедуры, а путем введения более эффективного взаимодействия между ведомствами . С 1 января 2017 года органы ЗАГС обязаны будут в течение трех дней направлять в Росреестр сведения о регистрации смерти физических лиц. Это будет делаться для того, чтобы с недвижимостью, которая принадлежала умершим людям, сложно было провести различные нелегальные сделки. Например, продать квартиру по поддельной доверенности после смерти хозяина недвижимости. Сфера регулирования нового закона расширилась в сравнении с Законом 1997 года за счет включения в нее отношений, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимости. В Законе № 218-ФЗ по существу объединены предметы регулирования двух самостоятельных ранее законов (Закон №122-ФЗ и №221-ФЗ).

Поэтому новый закон нередко именуется в профессиональной среде, как «единый» закон. Формально новый закон не отменяет действия Законов Закон №122-ФЗ и №221-ФЗ. Законодатель ограничился лишь общим указанием, в силу которого «законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону» (ч. 4 ст. 72 Закона №218-ФЗ). В соответствии с расширением предмета регулирования расширился и круг участников отношений, регламентируемых новым законом. Помимо тех участников, что упоминались Законом 1997 года, в него вошли органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, судебные приставы–исполнители, кадастровые инженеры и нотариусы (ст. 4 Закона №218-ФЗ). Наиболее значимыми нововведениями Закона №218-ФЗ являются: формирование Единого государственного реестра недвижимости, который будет вестись исключительно в электронной форме и включать в себя: кадастр недвижимости и реестр прав на нее, реестровые дела, реестр границ, книги учета документов и кадастровые карты; введение единой учетно–регистрационной процедуры, исключающей необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости в целях последующей регистрации прав на такой объект; закрепление оснований и правил внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного взаимодействия и уведомительном порядке; отказ от выдачи и оформления свидетельств о государственной регистрации прав:

регистрация прав и кадастровый учет будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки подтверждаться специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки; сокращение сроков осуществления регистрации прав и кадастрового учета. Кадастровый учет совершается в течение 5 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на кадастровый учет и прилагаемых к нему документов, а регистрация прав в течение 7 рабочих дней с даты приема заявления на регистрацию прав и прилагаемых к нему документов; изменение подхода к определению оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и/или регистрации прав: «самостоятельных» оснований теперь не предусмотрено и отказ будет осуществляться только в тех случаях, когда в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие процедуре; сокращение общего срока предоставления сведений из ЕГРН – не более 3 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений; распределение ответственности за действия (бездействие) при осуществлении регистрации прав и кадастрового учета; уточнение оснований такой ответственности, а также закрепление за регистрирующим органом права регрессного требования в размере возмещенных сумм убытков. Существенные изменения коснулись и определений, и терминов, используемых в новом законе. Например, законодатель отказался от термина «открытость сведений о государственной регистрации прав» (ст. 7 Закона №122-ФЗ), продекларировав в тоже время доступность сведений ЕГРН в качестве одного из принципов ведения реестра (ч. 1 ст. 7 Закона №218-ФЗ). Также в едином законе отсутствуют понятия «регистрационный округ», «условный номер» (как один из прежних идентификаторов, применяемых в реестре) и целый ряд других терминов, используемых в Законе 1997 года. Из нового закона исчезли определения таких понятий, как «ограничение (обременение)» и «сервитут», имеющие место в Законе №122-ФЗ.

Такой подход законодателя представляется вполне обоснованным, поскольку соответствующие понятия раскрыты в Гражданском кодексе РФ и иных законодательных актах, а в Законе №218-ФЗ сами эти термины используются в том же значении. Некоторые прежние толкования уточнены, в частности и определение ключевого для закона понятия как «государственная регистрация прав на недвижимое имущество». Свидетельства о государственной регистрации прав, которые были выданы до 15 июля 2016 года, подтверждают факт регистрации возникновения и перехода права на дату, указанную в них как дата выдачи. Отмена свидетельств не меняет процедуры регистрации прав, поэтому для заявителей при получении услуги ничего не изменится.

Документы на регистрацию можно будет также подать в электронном виде или обратиться в офисы Росреестра, федеральной кадастровой палаты, в МФЦ по месту нахождения объекта. Отмена выдачи свидетельств о государственной регистрации прав не изменяет сроки оказания услуг. Срок государственной регистрации прав составляет 10 рабочих дней, если иное не установлено законом, что касается пошлин, то они тоже не поменяются: для физического лица они составляют 2 тысячи рублей, а для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является только запись о государственной регистрации права в реестре. Поэтому ничего рискового или страшного для граждан замена свидетельства на выписку не сулит. Для обычных граждан отмена выдачи свидетельства – это некий «разрыв шаблона», поскольку для граждан свидетельство считалось и считается «главным» документом, но это заблуждение. Основным же является документ – договор, акт государственного органа, на основании которого был приобретен объект недвижимости и наличие зарегистрированных прав на него в ЕГРП. В настоящее время при любых сделках собственники должны предоставлять выписку из ЕГРП, которую нужно запрашивать уже дополнительно помимо документа, выданного при регистрации права, фактически просто закрепляется уже существующая практика. Документом, который подтверждает актуальность сведений об объекте недвижимости, является выписка из ЕГРП, которая запрашивается непосредственно на момент покупки или продажи квартиры. У человека может быть свидетельство или выписка из реестра, которые он получил при регистрации прав на недвижимость, но они только декларируют право, но не подтверждают.

Поэтому нововведение поможет простым гражданам избежать ошибок при получении информации, например, о покупаемой квартире, не каждый может знать, например, о том, что бумажное свидетельство может быть неактуальным на дату проверки сведений. Необходимо также выделить три изменения, которые усложнят регистрацию прав на недвижимость: придется нотариально удостоверять доверенность представителя и любую сделку, если отправлять документы в Росреестр по почте; появится условие, при котором Росреестр сможет отказать в приеме документов; количество оснований для приостановления (и дальнейшего отказа) в госрегистрации увеличится с 7 до 51. С 1 января 2017 года в России начинают действовать также поправки в правила оформления строений на землях садовых и дачных товариществ. Основанием для государственного кадастрового учета домов, гаражей и бань будут технические планы строений вместо деклараций. Одно из ее важнейших положений «дачной амнистии» – упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных товариществ – утратит силу.

На данный момент люди, желающие зарегистрировать садовый или дачный дом, обязаны оплатить госпошлину 350 рублей, написать заявление в Росреестре или МФЦ и представить декларацию, заполненную самим же владельцем. После 1 января 2017 года для этого придется обращаться в БТИ или к профильным специалистам – кадастровым инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят технический план. Проверить квалификацию такого инженера можно на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «реестр кадастровых инженеров». Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны осложнить процедуру кадастрового учета, поскольку процедура получения данных документов доступна и отработана. Однако на составление технического плана будет уходить не меньше недели.

Кроме того, работу инженеров и специалистов надо оплачивать. Размер оплаты зависит от площади объекта и начинается от 7-8 тысяч рублей. «Дачная амнистия» формально действует до 1 марта 2018 года. Если «на бумаге» власти продлили действие амнистии, то в реальности кадастровые палаты уже отказывают дачникам в регистрации, требуя разрешение на строительство, которого почти ни у кого нет. Ранее депутаты предлагали вообще запретить дачную амнистию. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева говорила тогда, что до 70% вводимых объектов малоэтажного строительства является стихийными застройками. «Если мы и дальше будем законодательно давать лазейки, для недобросовестных предпринимателей, то мы никогда не придем к понятному и прозрачному инвестированию», – заявляла она.

Список использованных источников:

1. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. N 29 (часть I). ст. 4344 (не вступил в силу).

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. ст. 3594. 3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221–ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. ст. 401 4. Одним махом: сделки с недвижимостью будет контролировать единая системе // Г. Трушин. Вести недвижимости. 2016. 15 мая 5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51–ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301; Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14–ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. ст. 410;

Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146–ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. ст. 4552. Часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230–ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 52 (часть I). ст. 5496. 6. Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 10. 7. Липски С.А. Новый этап законодательного регулирования регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и некоторые аспекты участия в этом нотариусов // Нотариус. 2016. N 1.

Жаворонкова В.А., Горяева Г.С. Российский государственный университет им. А.Н. Косыгина (Технологии. Дизайн. Искусство)

Метки: недвижимость, сделка

При покупке квартиры на вторичном рынке есть определенный перечень сделок, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов.

К таким можно отнести сделки, в которых вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде.

Перед такими сделками нужно провести необходимую подготовку, привлечь для проверки документов юриста, в некоторых случаях вы поймете, что стоит отказаться от этой квартиры.

Покупка приватизированной квартиры

В этом случае основной риск заключается в существовании так называемых отказников. Тех, кто на момент приватизации жил в квартире, был в ней зарегистрирован, но в приватизации не участвовал. Дело в том, что при приватизации квартира оформляется в собственность всех членов семьи. Если один из них отказался от участия в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, такой человек имеет право проживать в квартире.

Независимо от того, сколько раз к этому моменту был продан объект, кто сегодня является владельцем квартиры, отказник может появиться в любой момент и предъявить свои права. Наличие отказников — самый серьезный риск на рынке недвижимости. Потому что, если такой человек сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно. Как правило, это касается тех, кто находится в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являлись собственниками квартиры. То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям.

Сделка с подаренной квартирой

Далеко не все сделки дарения попадают в разряд сложных. При дарении очень важно разобраться, от кого именно была получена в дар квартира. Если дарение происходит внутри семьи, такой объект не должен вызывать у покупателя каких-то особых опасений. Если же пожилой человек дарит квартиру постороннему лицу, у покупателя должен возникнуть закономерный вопрос: а было ли дарение? Особый случай, когда под видом дарения от своей недвижимости стараются избавиться граждане, находящиеся на грани банкротства. Они дарят квартиру близким родственникам, чтобы ее не смогли изъять судебные приставы. В дальнейшем кредиторы могут добиться признания такой сделки недействительной.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Главная опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена. Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя. Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски. Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях. При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы. Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями. Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Квартира с материнским капиталом

Одно из условий использования материнского капитала на покупку квартиры — наделить собственностью в приобретенном жилье всех членов семьи. Сложности возникают, если для покупки семья использует ипотечный кредит. Потому что банки, как правило, не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита. Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

Со временем семье может потребоваться большее жилье, и она продаст эту квартиру, так и не наделив детей собственностью. Достигнув возраста 18 лет, не получивший своей доли в собственности ребенок вправе обратиться в суд, чтобы добиться признания продажи квартиры недействительной. Специалисты считают, что весь масштаб этой проблемы в полной мере рынок осознает лет через 10–15, когда подрастут дети, с рождением которых семья получила право на материнский капитал.

Покупка квартиры у банкрота

Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными. Осложняет ситуацию то, что назначенный судом конкурсный управляющий может добиваться возвращения квартиры, проданной за три года до того момента, как продавец официально получил статус банкрота. Понятно, что гарантировать, что этого не произойдет, невозможно. Поэтому для проведения сделки потребуется запросить дополнительные документы. Например, выписку из кредитной истории продавца. Чтобы подстраховаться от возможных рисков, многие агентства также включают в договор купли-продажи формулировку о том, что продавец гарантирует, что против него не возбуждена процедура банкротства. Эта запись не даст покупателю полной защиты от судебных исков, но увеличит его шансы на защиту своих интересов, если дело дойдет до суда. В зоне наибольшего риска в связи с банкротством физических лиц сделки с квартирами, проданными по заниженной цене, они сразу попадают в разряд подозрительных. Если ее признают недействительной, квартиру придется вернуть продавцу, деньги покупателю не возвратят сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит, только когда подойдет его очередь.

Все сказанное вовсе не означает, что от любой сделки с подаренной или приватизированной квартирой нужно сразу отказываться. Необходимо разобраться в каждой конкретной ситуации, оценить риски и только после этого принимать решение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *