Существенные условия договора долевого участия в строительстве

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

  1. 1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

1.1. Если в тексте настоящего Договора не указано иное, то термины и определения имеют следующее значение:

многоквартирный дом (далее – «Здание») — Здание, строящееся с привлечением денежных средств Дольщика по адресу: __________________________________________________________.

  1. 2. ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА

2.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора лицензии, разрешения и (или) иные документы и (или) договоры от соответствующих и уполномоченных на их представление государственных органов (лиц) Застройщиком получены (заключены), являются юридически действительными и вступившими в силу.

2.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно:

    • — _________________________________________________________________________.
  • (иные документы, которые могут быть представлены для ознакомления Дольщику)

2.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил на своем официальном сайте (ххх.ru) проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.

2.4. Здание будет введено в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее «___»_________ 20__ г.

2.5. Квартира будет передана Дольщику не позднее «___»_________ 20__ г.

  1. 3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Квартиру Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Здания.

3.2. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.

3.3. При недостатке вложенных денежных средств на строительство расходы на строительство, не вошедшие в инвентарную (балансовую) стоимость, относятся на Застройщика.

3.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до ее передачи Дольщику несет Застройщик.

  1. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется:

а) сообщать Дольщику по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Здания и Квартиры в нем;

б) обеспечить сдачу Здания в эксплуатацию не позднее «__»_____ 20__ г.;

в) передать Дольщику Квартиру с отделкой, которая включает в себя цементную стяжку полов, штукатурку стен, выравнивание потолков, настилку паркета, гидроизоляцию полов в санузле, разводку под сантехнику и водоснабжение, установку входной двери, электрической фурнитуры, радиаторов, остекление лоджий, по передаточному акту не позднее «__»_____ 20__ г.

г) использовать денежные средства, полученные от Дольщика, исключительно на строительство Здания в целях, установленных действующим законодательством РФ;

д) не позднее ________ со дня подписания передаточного акта с Дольщиком совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Дольщика на Квартиру;

е) без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами;

ж) после сдачи Здания в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в Квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.

4.2. Дольщик обязуется:

а) в течение ______ после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче принять Квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к Квартире;

б) предоставить все необходимые от Дольщика для регистрации права собственности на Квартиру документы.

4.3. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке. Право собственности на Квартиру будет оформляться силами Застройщика за счет средств _______ в течение _______ после подписания передаточного акта.

4.4. Застройщик гарантирует, что Квартира свободна от прав третьих лиц, не заложена и не состоит под арестом.

4.5. Вступая в число Дольщиков по строительству Здания, Дольщик приобретает право на часть незавершенного строительством Здания, являющегося общей долевой собственностью.

4.6. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

4.7. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4.1 и разделом 5 настоящего Договора и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

  1. 5. ЦЕНА ДОГОВОРА

5.2. В указанную сумму включены ___________________________________________________.

5.3. Цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения в случаях: ____________________________________________________________________________________.

  1. 6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Дольщик перечисляет денежные средства в размере, указанном в п. 4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1).

6.2. Факт оплаты Дольщиком стоимости Квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении.

Днем исполнения обязанности Дольщика по оплате всей (части) стоимости Квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

  1. 7. КАЧЕСТВО ПРЕДМЕТА. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

7.1. Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартиры и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в _______ срок с момента уведомления его Дольщиком об этих недостатках.

7.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

  1. 8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

8.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, ввода Здания в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Дольщика на Квартиру, согласно условиям настоящего Договора, и полного расчета между Сторонами.

8.3. Помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего Договора, предусмотренных законодательством РФ, расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия возможно в следующих случаях:

8.3.1. Дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

  • — неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в срок, превышающий установленный п. 1.6 Договора на 2 (два) месяца;
  • — неисполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных законом, в случае, если Здание и (или) Квартира построены Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Здания и (или) Квартиры, или с иными недостатками, которые делают их непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования;
  • — существенного нарушения требований к качеству Квартиры.

8.3.2. По требованию Дольщика настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • — прекращения или приостановления строительства Здания, в состав которого входит Квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок (п. 1.6 Договора) Квартира не будет передана Дольщику;
  • — существенного изменения проектной документации строящегося Здания, в состав которого входит Квартира, в том числе существенного изменения размера Квартиры;
  • — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Здания;

8.4. В случае одностороннего отказа Дольщика от Договора или в случае расторжения Договора в судебном порядке по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня внесения Дольщиком денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Дольщику.

8.4.1. Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

В случае одностороннего отказа Застройщика от Договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

8.5. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора Договор считается расторгнутым со дня направления другой Стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

  1. 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями.

9.3. В случае недостижения согласия по спорному (спорным) вопросу (вопросам) в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.

  1. 10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

  1. 11. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

11.1. Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

  1. 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Здания, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

12.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме. Дополнительные соглашения должны быть скреплены подписями Сторон, печатью Застройщика и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке. Дополнительные соглашения будут являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

  1. 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Дошкольное детство — важнейший период развития человека, в который закладываются основы его физического и психического здоровья, формируются самостоятельность инициативность, развивается творческое начало, закладываются основы отношения ребенка к взрослым и сверстникам, окружающему миру — природе, искусству, к познанию, к труду. Именно поэтому мы понимаем, как важно для Вас владеть всей информацией, касающейся пребывания Вашего ребёнка в учреждении дошкольного образования. Нам есть о чем рассказать… Это праздники и будни, наполненные детскими улыбками, это первые победы и открытия наших детей, это то, чем мы живем каждый день, каждую минуту. Наш коллектив старается создать все условия, чтобы детям было интересно и комфортно в учреждении. Мы стремимся к созданию атмосферы уюта и доброжелательности, открытости и взаимодоверия. Здесь Вы найдете информацию о нашем учреждении. Сможете получать самую оперативную и полную информацию об актуальных событиях и планах на будущее. Здесь вы сможете поближе познакомиться с нашим коллективом, найти для себя полезную информацию, советы специалистов, полезные и развивающие материалы для детей. Сайт знакомит со структурой учреждения, его образовательными проектами, материально-технической базой, даёт возможность воспользоваться иной справочной информацией, а также напрямую обратиться к заведующему учреждения со своими вопросами и предложениями, высказать своё мнение через электронное обращение.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Принятый 30.12.2004г. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – федеральный закон) урегулировал отношения сторон, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве.

Ранее действовавшее законодательство не регламентировало договор участия в долевом строительстве. Стороны, заключавшие такой договор, руководствовались общими положениями гражданского законодательства о договорах и обязательствах.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – ДДУ) застройщик обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, обусловленный ДДУ, участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную ДДУ цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Федеральный закон определил существенные условия ДДУ, т. е. те обязательные условия, отсутствие которых в тексте договора позволяют признать договор долевого участия незаключенным.

Рассмотрим, какие же существенные условия должен содержать любой договор, именуемый договором участия в долевом строительстве.

Во-первых, договор должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, которое подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, входящее в состав этого многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого строительства. При этом действующее законодательство к многоквартирным домам относит дома, в состав которых входят две и более квартир.

В реальности физическое лицо (участник долевого строительства), заключающее ДДУ с застройщиком, имеет конечной целью получить в собственность квартиру (квартиры) в строящемся многоквартирном доме, и, следовательно, в этом случае объектом долевого строительства является конкретная квартира (квартиры) в этом многоквартирном доме.

В ДДУ указывается наименование строящегося многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, его строительный адрес, описание объекта долевого строительства с указанием его технических характеристик, общей проектной площади и предварительного номера (для квартир).

У участника долевого строительства, полностью выполнившего условия ДДУ при возникновении права собственности на объект долевого строительства в многоквартирном доме одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Вторым существенным условием ДДУ является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом срок передачи объекта долевого строительства является единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Это означает, что застройщик обязан указать в договоре не только предполагаемый (предварительный) срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, но и срок передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного ДДУ срока. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче. В случае, если ДДУ предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, такое сообщение направляется участнику долевого строительства не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший такое сообщение, обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (например, квартиры в многоквартирном доме) в предусмотренный ДДУ срок, а если такой срок не установлен – в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В сообщении, направляемом участнику долевого строительства, застройщик указывает о последствиях бездействия участника долевого строительства. Если участник долевого строительства уклоняется от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составляет односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данная мера применяется в случае, если застройщик имеет сведения о получении участником долевого строительства вышеуказанного сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Федеральный закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Третьим существенным условием ДДУ является цена договора и порядок ее уплаты.

Цена ДДУ – это размер денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства для создания объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как правило, в ДДУ окончательной и не подлежащей пересмотру устанавливается стоимость одного квадратного метра общей площади подлежащего передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом цена договора рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства и общей проектной площади объекта долевого строительства. В связи с тем, что технология строительства – сложный процесс, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от его проектной площади. По завершении строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости проводят техническую инвентаризацию, по результатам которой происходит уточнение общей площади объекта долевого строительства. И именно с учетом изменений фактической общей площади объекта долевого строительства происходит корректировка цены договора, подлежащей уплате участником долевого строительства. Корректировка цены договора производится по той же формуле – стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства умножается на фактическую площадь объекта долевого строительства.

При этом в случае увеличения фактической общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью доплату денежных средств за выявленную разницу площадей производит участник долевого строительства. При уменьшении фактической общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью возврат денежных средств за выявленную разницу площадей производит застройщик.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно в установленный ДДУ срок либо несколькими платежами в установленные ДДУ сроки.

Участник долевого строительства несет ответственность за нарушение сроков внесения платежей. Если уплата цены договора вносится участником долевого строительства единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ. При этом застройщик в письменной форме направляет участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения этого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования в течение тридцати дней после направления предупреждения или при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения либо в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. В этом случае застройщик направляет участнику долевого строительства заказным письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, и договор считается расторгнутым со дня направления такого уведомления.

Если уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения нескольких платежей, нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ. При этом порядок действий застройщика аналогичен порядку расторжения ДДУ при нарушении участником долевого строительства внесения цены договора единовременным платежом.

И последнее, четвертое существенное условие ДДУ – это гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет и исчисляется с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства либо со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

В том случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий ДДУ, ухудшающими качество объекта долевого строительства либо с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного ДДУ использования, участник долевого строительства имеет право по своему выбору потребовать от застройщика:

-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

-соразмерного уменьшения цены договора;

-возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования по качеству объекта долевого строительства при условии, если ненадлежащее качество объекта долевого строительства выявлено в течение гарантийного срока.

Однако при этом необходимо помнить, что застройщик не несет ответственности за недостатки и/или дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если будут установлены следующие обстоятельства:

-недостатки и/или дефекты произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства и/или его частей;

-произошло нарушение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства и/или вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В заключение хотелось бы отметить, что ДДУ заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы (в нашем субъекте федерации это УФРС по Тульской области, располагающееся в г. Туле на ул. Сойфера д.20) и считается заключенным именно с момента такой регистрации.

Ведущий юрисконсульт

ООО «Тульская строительная компания»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *