Виды арендных отношений

Любой рынок, в самом общем его определении, представляет собой совокупность сделок, в данном случае сделок с объектами недвижимости. Детальное рассмотрение сделок предполагает их развернутый экономико-юридический анализ, что не входит в предмет настоящего учебника, поэтому остановимся лишь на наиболее существенных экономических аспектах сделок на рынке недвижимости.

Сделка – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью – действия физических и юридических лиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение или прекращение их прав на недвижимое имущество.

Существенная особенность рынка недвижимости, как отмечалось в гл. 1, состоит в том, что предметом сделки может быть как весь «пакет» нрав собственности, так и передача отдельных правомочий (и их комбинаций), входящих в этот пакет.

Соответственно этому, все сделки с недвижимостью могут быть подразделены на сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости, сделки с отчуждением части прав и сделки с передачей прав собственности под определенным условием. Основные виды сделок с объектами недвижимости показаны на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Виды сделок с недвижимостью

В свою очередь, указанные группы сделок подразделяются на отдельные виды, отличающиеся содержанием передаваемых прав.

В зависимости от вида сделки между ее участниками по-разному распределяются выгоды и ответственность, связанные с обладанием правами на недвижимое имущество, у них возникают разные возможности по его использованию и распоряжению. С учетом современных трактовок содержания права собственности появляется возможность для множества конкретных разновидностей сделок.

Рассмотрим основные характеристики сделок с недвижимым имуществом на примере наиболее распространенной сделки – договора купли- продажи недвижимого имущества.

Важнейшая особенность сделок с недвижимостью с юридической точки зрения состоит в том, что в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Процесс регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности в соответствии со ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя ряд последовательных действий:

  • • прием заявления и документов, необходимых для государственной регистрации права;
  • • правовая экспертиза документов в целях проверки законности сделки;
  • • установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;
  • • внесение соответствующих записей в ЕГРП;
  • • выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются следующие.

  • 1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор купли- продажи недвижимости не считается заключенным. При этом в соответствии со ст. 37 3 К РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
  • 2. Цепа объекта. В соответствии с π. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае он также считается незаключенным. Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ цена недвижимости может быть установлена за единицу площади объекта недвижимости, что предполагает возможность вычисления цены. При наличии нескольких объектов недвижимости, продаваемых по единому договору, цепа должна быть установлена на каждый объект недвижимости и в эту цену, если иное не предусмотрено договором между сторонами, включается стоимость земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
  • 3. Обременения объекта недвижимости. В соответствии со ст. 37 3 К РФ продавец должен предоставить достоверные сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Как правило, подобного рода ограничения определяются на стадии кадастрового учета объекта и соответствующие документы позволяют установить, какие части участка, например, относятся к границам водоохранных зон, какие части объекта недвижимости нс могут быть застроены и пр. Обременения объектов недвижимости могут вытекать из договоров залога (ипотеки), заключенных продавцом в отношении объекта недвижимости в обеспечение исполнения своих обязательств или обязательств третьих лиц; обременения жилых помещений могут быть связаны с правом пользования жилыми помещениями, которые имеют члены семьи собственника. В соответствии с π. 1 ст. 558 ГК РФ при продаже такого жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением. В противном случае договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Во исполнение заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец должен передать недвижимость покупателю. При этом в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) определяется сторонами самостоятельно: в момент заключения договора купли-продажи, через определенный отрезок времени, до момента заключения договора купли-продажи. Но собственником недвижимости на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ покупатель является только с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору.

Обязанностью покупателя является оплата продаваемой недвижимости по цене, оговоренной в договоре, и в соответствии с иными (в частности, сроки, порядок оплаты) условиями договора о купле-продаже недвижимости.

В зависимости от конкретных условий, оговоренных сторонами и описанной в тексте договора, оплата может быть произведена посредством:

  • • предварительной (до передачи недвижимости в собственность по заключенному договору) оплаты, что предусмотрено ст. 487 ГК РФ;
  • • оплаты продаваемой недвижимости в течение определенного времени после ее передачи в собственность покупателю (оплата недвижимости, проданной в кредит) (ст. 488 ГК РФ);
  • • оплаты недвижимости, проданной в кредит с рассрочкой платежа (в соответствии со ст. 489 ГК РФ). При этом в соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ должны быть оговорены порядок, сроки и размеры платежей.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости у продавца возникает право в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ потребовать оплаты проданной недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период наступившей просрочки платежа.

В случае передачи недвижимости ненадлежащего качества в соответствии со ст. 557 ГК РФ и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Как видно даже из краткого изложения содержания, процедуры и условий совершения сделки-купли продажи недвижимости, это весьма регламентированный законодательством процесс. При этом выше изложена лишь юридическая составляющая сделки, однако, если рассматривать весь процесс ее проведения – от постановки недвижимости на кадастровый учет до ее завершения – получения объекта недвижимости по акту передачи, она представляет собой еще более длительный и сложный процесс, который весь органически связан с понятием «трансакционные издержки». Это понятие было предложено одним из основоположников экономической теории прав собственности Р. Коузом как явление, противостоящее трансформационным (производственным) издержкам, которые традиционно находились в центре внимания экономической теории.

«Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д.».

Выделение трансакционных издержек имеет большое значение как в теоретическом, так и в практическом смысле. В теоретическом плане понятие трансакционных издержек позволяет обобщить всю совокупность факторов, влияющих на проведение сделок, выявить их общие черты, оценить степень их влияния на прохождение сделки. С практической точки зрения изучение трансакционных издержек дает возможность определить пути их снижения, а значит, пути повышения эффективности рыночного механизма.

Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр.

Трансакционные издержки на рынке недвижимости (как и на иных рынках) могут быть классифицированы по целому ряду критериев:

  • • по источнику (причине) издержек;
  • • форме издержек;
  • • отношению издержек к моменту совершения сделки;
  • • субъекту издержек.

Остановимся только на одной из наиболее важных классификаций, имеющих практическое значение, – классификации трансакционных издержек по источнику их происхождения, что предполагает выделение следующих видов издержек.

  • 1. Издержки поиска информации – затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.
  • 2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов – затраты времени на подготовку договора, оплату юристов, регистрацию договора и прав в органах государственной регистрации.
  • 3. Издержки измерения – затраты на проведение технической экспертизы и оценки предмета сделки.
  • 4. Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.
  • 5. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

С точки зрения формы трансакционные издержки могут быть подразделены на явные (выраженные в денежной форме) и неявные (выраженные в затраченном субъектами сделки времени, которое может быть ими использовано для получения дохода, т.е., по сути, издержки, связанные с упущенной выгодой).

Важно запомнить

Величина трансакционных издержек является существенным обстоятельством, затрудняющим проведение сделок, так что их измерение, а главное, минимизация – важный фактор повышения эффективности действия рыночных механизмов и одновременно снижения совокупных издержек субъектов рыночных отношений.

Величина явных издержек может быть определена достаточно точно на основе данных о величине вознаграждения риелтора, оценщика, юриста, технического эксперта, затрат на нотариальное удостоверение сделки, на ее государственную регистрацию.

В качестве показателя, отражающего временные трансакционные издержки, может быть использован показатель, носящий название периода экспозиции объекта па рынке, под которым понимается период времени между датой выставления объекта на рынок, публичным его предложением и периодом завершения сделки.

Величина неявных издержек может быть, до известных пределов, снижена путем увеличения явных издержек, например путем привлечения профессионального риелтора, оценщика, юриста.

Однако возможности такой замены далеко не беспредельны. Так или иначе, но временные издержки неизбежны практически по всем видам трансакционных издержек.

Таким образом, в целом величина трансакционных издержек может быть определена по следующей формуле:

Совокупные трансакционные издержки = Явные трансакционные издержки (выраженные в денежной форме) + Денежное выражение временных издержек (период проведения сделки упущенная выгода в единицу времени).

Рассматривая взаимосвязь трансакционных и трансформационных издержек, важно обратить внимание на то, что эти виды издержек часто связаны друг с другом, так что экономия на одних может привести к увеличению других: например, недостаточное внимание к технической экспертизе объекта (трансакционные издержки) может привести впоследствии к росту расходов на его ремонт (трансформационные издержки).

Важно запомнить

В общем случае по отношению к трансакционным издержкам справедливо следующее утверждение. Трансакционные издержки тем выше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка. Высокий уровень трансакционных издержек увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка.

При этом уровень трансакционных издержек может достигать такой величины, которая может заставить потенциального участника отказаться от ее совершения (запретительный уровень).

На рынке недвижимости ввиду сложности, длительности и многоступенчатости сделок трансакционные издержки имеют особенно большое значение и достигают существенно более высокой величины, чем на других рынках.

Если на большинстве иных рынков трансакционные издержки составляют десятые, а то и сотые процента от стоимости предмета сделки, то на рынке недвижимости их величина колеблется от одного до 7–8% и более от стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки. При этом величина издержек зависит от типа недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.), стоимости объекта недвижимости, содержания передаваемых прав (купля-продажа, аренда и пр.), условий финансирования сделки (с использованием механизмов кредитования или нет) и ряда других факторов.

Конкретизируя состав трансакционных издержек, приведем их минимальный перечень применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости (квартиры):

  • • поиск подходящего объекта сделки, анализ ценовой ситуации;
  • • получение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе;
  • • проверка полученной информации;
  • • проведение оценки технического состояния и стоимости объекта;
  • • проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта);
  • • проверка юридической чистоты объекта (сведения о предыдущих собственниках и сделках);
  • • получение технических документов (технический паспорт);
  • • заключение договора (и, возможно, его нотариальное удостоверение);
  • • осуществление государственной регистрации сделки;
  • • проведение расчетов;
  • • оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме;
  • • прием-передача объекта.

Вопросы практики

Опыт функционирования рынка недвижимости в России, в частности в Санкт- Петербурге, показывает, что общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью достигает сегодня в денежном выражении 7–10% цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, и тем не менее она остается и останется в будущем весьма существенной величиной.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное вознаграждение брокеру. Уровень брокерского вознаграждения в настоящее время – 4–6% цены объекта. При этом примерно такой же уровень издержек на проведение сделок (относительно цены объекта) характерен и для стран с развитыми рынками недвижимости: США – около 6%, Великобритания – до 5%.

Иное дело, что для российского рынка жилья характерной является уплата комиссионных только одной стороной в сделке – покупателем, в то время как в названных и других западных странах они уплачиваются как покупателем, так и продавцом. При этом брокер (агент, маклер, что, по сути, разные национальные названия одного и того же вида деятельности) представляет лишь одну сторону в сделке. Но не будем забывать, что в конечном счете за все платит покупатель, а кроме того, сейчас речь идет не о том, кто возмещает издержки по проведению сделки, а о самой их величине.

Высокий уровень комиссионных, уплачиваемых посреднику при осуществлении сделок с недвижимостью, заставляет обратить внимание на резонный вопрос: почему бы для экономии средств не заняться самостоятельным проведением сделки (что, кстати, зачастую и происходит, причем не только в России, но и в других странах) и почему большинство продавцов, покупателей, арендаторов все же прибегает к услугам посредников?

Основополагающая причина обращения к услугам посредников состоит в том, что самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги и время, которое может ему их принести, но и подвергается целому ряду рисков (безопасности, ошибок в оценке спроса и предложения, качества объекта, а следовательно, и в цене), основа которых – собственная некомпетентность.

Каждый продавец или покупатель недвижимости, каждый собственник или пользователь может самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости, ее управлением или развитием. Однако его затраты и риски при этом могут оказаться фактически существенно выше, чем при обращении к профессионалу, для которого операции с недвижимостью – основной вид деятельности, который обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах передачи нрав, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Однако при этом цены объектов на рынке коммерческой недвижимости в большинстве случаев существенно выше цен на рынке жилой недвижимости, так что общий размер комиссионного вознаграждения также выше на рынке коммерческой недвижимости.

Снижение уровня трансакционных издержек является важным фактором ускорения и повышения эффективности рыночного оборота, повышает привлекательность рынка недвижимости для потенциальных участников.

  • Коуз Р. Фирма, рынок и право. М.: Дело, 1993. С. 9.

Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:

  • арендодатель (наймодатель) — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;
  • арендатор (наниматель) — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.

Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.

Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:

  • состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание;
  • сроки действия договора аренды;
  • распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
  • права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества;
  • размеры и порядок внесения арендной платы;
  • возможности и условия выкупа арендованного имущества;
  • обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т. п.);
  • возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другие условия).

В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является:

  • возмездным, то есть передача арендованного имущества может осуществляться только за плату;
  • реальным, то есть договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды;
  • срочным, то есть имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и/или пользование. Следует отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, то есть бессрочные договоры.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование — для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами и не считается заключенным.

Итак, одно из требований к оформлению договора — обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду.

Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды для государственной регистрации прилагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды для государственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.

Еще одно из существенных условий договора аренды — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ определено, что в течение срока действия договора аренды арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом либо договором аренды. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытка.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованным имуществом:

  • сдавать арендованное имущество в субаренду;
  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;
  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.

Срок аренды определяется в договоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Наряду с этим в договоре аренды по требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора:

  • в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок;
  • в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором условий договора.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок следует учитывать, что:

  • договор аренды, заключенный на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), является новым договором аренды;
  • при заключении договора аренды на новый срок стороны (арендодатель и арендатор) не связаны условиями ранее действовавшего договора;
  • уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;
  • преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. В ст. 623 ГК РФ указывается, что «произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества.

Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например, требования о государственной регистрации сделки в соответствии со ст. 165 части первой ГК РФ, влечет за собой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ, услуг).

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Виды аренды

В соответствии с ГК России могут иметь место различные виды арендных отношений (см. рисунок).

Арендные отношения

Прокат имущества

Сдача имущества в аренду по договору проката может осуществляться в качестве постоянной предпринимательской деятельности и использоваться для потребительских целей. Имущество сдается в прокат во временное владение и пользование.

Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сдаваемого в аренду по договору проката, осуществляется арендодателем.

При сдаче имущества в прокат не допускаются:

  • сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката;
  • передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу;
  • предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;
  • залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса в установленный капитал других юридических лиц.

При сдаче имущества в прокат арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену данного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. В договоре проката может быть установлен более короткий срок для устранения неисправности прокатного имущества.

Аренда транспортных средств

Существуют два вида аренды транспортных средств:

  • с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
  • без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
  • Общим для них является:
  • заключение договора аренды транспортного средства в письменной форме независимо от его срока;
  • обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов), если иное не предусмотрено договором аренды;
  • право арендатора без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • ответственность арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, а также в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства.

Если договор аренды транспортного средства заключен с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, то арендодатель в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Если же договор аренды транспортного средства заключен без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, то обязанность по техническому обслуживанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, возлагается на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Аренда зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа (передаточного акта) (ст. 655 ГК РФ), который подписывается сторонами. В документе указывается техническое и санитарное состояние арендуемого объекта. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. Срок заключения такого договора не менее года.

При аренде зданий и сооружений необходимо осуществлять:

  • государственную регистрацию права аренды;
  • передачу арендатору во временное владение и пользование части земельного участка, занятой зданием;
  • письменное согласование размера арендной платы.
  • В тех случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

В тех случаях, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, допускается аренда здания или сооружения без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В тех же случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Это необходимо для бесперебойного использования здания или сооружения на условиях, действующих до продажи земельного участка.

Государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ) только те договоры аренды зданий и сооружений, срок аренды по которым превышает один год, а договоры на срок менее года не подлежат обязательной государственной регистрации.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным, если иное не предусмотрено договором, после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Плата за государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений вносится той стороной сделки, на которую в договоре возложена соответствующая обязанность. Расходы подлежат включению в издержки производства (товаров, работ, услуг) при условии, что арендованное имущество используется арендодателем для осуществления производственной деятельности.

При заключении договора аренды следует иметь в виду, что:

  • договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды;
  • соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Аренда предприятий

Договор аренды предприятий предполагает, что в аренду берется предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Арендодатель предоставляет арендатору внеоборотные активы, включая основные средства (здания, сооружения, машины, оборудование и др.), нематериальные активы, в том числе объекты интеллектуальной собственности; оборотные активы (запасы сырья, материалов, топлива и иные оборотные средства), а также уступает ему права требования и переводит на арендатора долги, относящиеся к предприятию; земельные участки и другие природные ресурсы.

При передаче предприятия в аренду все его кредиторы по обязательствам должны быть до его передачи письменно уведомлены об аренде. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор вправе без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов. Арендатор также вправе, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, проводить его реконструкцию, расширение и техническое перевооружение.

Полученный имущественный комплекс предприниматель использует для ведения конкретных дел, выпуска продукции (работ, услуг) после получения соответствующей лицензии, если данный вид деятельности требует ее получения. Лицензия не может передаваться другому физическому или юридическому лицу.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа (передаваемого акта), подписанного сторонами.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

  • сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
  • достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Продолжение следует.

В следующем номере читайте материал о финансовой аренде (лизинге).

ГЛАВНАЯ — ГЛАВА 34. АРЕНДА

ст 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и…

ст 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,…

ст 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в…

ст 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной…

ст 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный…

ст 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в…

ст 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора…

ст 613 ГК РФ. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель…

ст 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются…

ст 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии…

ст 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или…

ст 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу…

ст 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды….

ст 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением…

ст 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование…

ст 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при…

ст 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в…

ст 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае,…

ст 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его…

ст 625 ГК РФ. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда…

ст 626 ГК РФ. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить…

ст 627 ГК РФ. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года. 2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на…

ст 628 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с…

ст 629 ГК РФ. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в…

ст 630 ГК РФ. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. 2. В случае…

ст 631 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. 2. Сдача в субаренду имущества,…

ст 632 ГК РФ. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное…

ст 633 ГК РФ. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о…

ст 634 ГК РФ. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного…

ст 635 ГК РФ. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и…

ст 636 ГК РФ. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией…

ст 637 ГК РФ. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность…

ст 638 ГК РФ. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в…

ст 639 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что…

ст 640 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в…

ст 641 ГК РФ. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных…

ст 642 ГК РФ. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование…

ст 643 ГК РФ. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о…

ст 644 ГК РФ. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного…

ст 645 ГК РФ. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и…

ст 646 ГК РФ. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его…

ст 647 ГК РФ. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное…

ст 648 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с…

ст 649 ГК РФ. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных…

ст 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание…

ст 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение…

ст 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный…

ст 653 ГК РФ. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения…

ст 654 ГК РФ. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о…

ст 655 ГК РФ. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому…

ст 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель…

ст 657 ГК РФ. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия…

ст 658 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 2. Договор аренды…

ст 659 ГК РФ. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание…

ст 660 ГК РФ. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное…

ст 661 ГК РФ. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том…

ст 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие…

ст 663 ГК РФ. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре…

ст 664 ГК РФ. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных…

ст 665 ГК РФ. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца…

ст 666 ГК РФ. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других…

ст 667 ГК РФ. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному…

ст 668 ГК РФ. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в…

ст 669 ГК РФ. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не…

ст 670 ГК РФ. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора…

Арендные отношения в сфере недвижимости. Арендная плата, ее экономическая природа, факторы, состав и способы определения. Использование методов оценки стоимости недвижимости для определения уровня арендной платы.

Аренда – право возмездного владения и/или пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. При этом между арендатором и арендодателем возникают арендные отношения, которые регламентируются ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование имущество за определенную плату.

Договор аренды недвижимого имущества является возмездным и срочным, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более 1 года. Срок аренды недвижимого имущества может не указываться в договоре аренды. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предварительно уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого расторжения договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права:

право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и

право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя — в получении от арендатора платы за использование (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Арендная плата, являясь ценой права пользования недвижимости, может устанавливаться 5 способами, но наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Арендная плата может быть установлена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является ставка арендной платы, равная величине денежных платежей в единицу времени за единицу площади.

Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами:

Местоположение объекта, раскрывающееся через такие параметры как доступность и окружение.

Физические (технические) характеристики земельного участка и улучшений (инженерное обеспечение участка и улучшений, этажность, площадь и конфигурация помещений, эксплуатационные характеристики).

Экономические характеристики объекта (степень износа, уровень расхода энергии и иных ресурсов, соотношение полезной и общей площади).

Удобства и сервисные возможности объекта (парковка, средства связи и пр.)

На практическом уровне минимально допустимый с точки зрения арендодателя уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется:

— соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

— набором предоставляемых арендатору услуг;

— распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

В конечном счете арендная плата устанавливается на промежуточном между максимальным и минимальным уровне.

Исчисление арендной платы (часто именуемой рентой) может базироваться на принципах ренты:

  1. Чистая рента – арендатор несет все расходы по содержанию арендуемых помещений, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.
  2. Общая рента — арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.
  3. Распределенная рента — затраты по содержанию объекта распределяются между арендатором и арендодателем.
  4. Процентная рента — вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на 2 части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора). Величина переменной части арендной платы в процентном отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Использование различных базисов при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта является результатом переговоров между арендодателем и арендатором.

Уровень арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают «якорные» арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра (например, кинотеатры, супермаркеты).

Следует также различать контрактную и рыночную арендные платы:

  • Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды.
  • Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.

Для определения уровня арендной платы используются методы оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход – основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего ЗУ под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.
  2. Сравнительный подход — основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.
  3. Доходный подход — основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При этом анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:

— типичного продавца (затратный подход),

— типичного покупателя (доходный подход),

— рынка (сравнительный подход).

К оценке аренды желательно применить три разных подхода для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *